В условиях исключительно низких безрисковых ставок доходность недвижимости продолжает снижаться во всех секторах

Во всех основных секторах было отмечено снижение доходности недвижимости на 40-50 базисных пунктов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Наиболее заметное падение зафиксировано в секторе индустриальной и складской недвижимости, в котором доходность недвижимости снизилась на 20 базисных пунктов в квартальном исчислении и почти на 60 базисных пунктов в годовом, что обусловлено высоким интересом инвесторов к сектору. Объем операций с активами составил за последние два квартала почти 12 млрд. евро.

Снижение доходности наблюдалось в течение квартала во многих стратегических логистических центрах Европы, в том числе в Париже, Франкфурте, Роттердаме, Милане и Брюсселе.

Изменения в секторе офисной недвижимости были несколько менее выраженными (доходность недвижимости снизилась на 18 базисных пунктов в квартальном исчислении и на 47 базисных пунктов в годовом) Однако в этом секторе произошло важное событие: доходность опустилась ниже ранее зафиксированного минимума 2007 года, составив чуть менее 5%. Доходность торговой недвижимости также снизилась, хотя в секторе торговой недвижимости на центральных улицах снижение было незначительным.

В то же время сектор торговой недвижимости лидирует в плане арендных ставок: аренда торговой недвижимости на центральных улицах подорожала на 6,7% по сравнению с прошлым годом. Арендные ставки торговой недвижимости в лондонском Уэст-Энде выросли более чем на 7% в квартальном исчислении. Кроме того заметный рост арендных ставок отмечен на рынках офисной недвижимости Германии и Испании, а также во всех секторах на региональных рынках Великобритании. В целом рост арендных ставок наблюдался довольно редко: рост отмечен на 30 из 162 рынков, а снижение на 10, из которых несколько относятся к региону Центральная и Восточная Европа, который отличается большей доступностью площадей, сдерживающей рост арендных ставок.

Ричард Холбертон, старший директор, отдел исследований рынка CBRE в регионе Европа, Ближний Восток и Африка, прокомментировал:

«Падение доходности недвижимости наблюдается на рынке в течение последних трех лет, и данные этого квартала указывают на то, что тенденция сохраняется и даже ускоряется. Это связано с сильным инвестиционным спросом на недвижимость и благоприятными условиями на рынках капитала, которые характеризуются низкой доходностью облигаций, низкими реальными процентными ставками и продолжающейся политикой количественного смягчения.

На рынке аренды, хотя картина, конечно, не является абсолютно четкой, есть признаки того, что некоторые из рынков, растущих в начале цикла, такие как Лондон и Дублин, входят в период медленного роста, в то время как некоторые из рынков, восстанавливающихся в поздней части цикла, в частности Испания, начинают набирать обороты». 

ДОХОДНОСТЬ

В течение III квартала 2015 года доходность в секторе офисной недвижимости снизилась в регионе Европа, Ближний Восток и Африка. В течение этого периода индекс доходности офисной недвижимости CBRE в данном регионе упал на 18 базисных пунктов и составил на 47 базисных пунктов меньше, чем год назад. На 29 из 58 рынков, проанализированных в исследовании, было зафиксировано снижение доходности в течение этого квартала; на 29 рынках ситуация осталась без изменений. На ряде рынков, в том числе в Милане, Лиссабоне и Белграде, падение составило 50 базисных пунктов или больше.

В III квартале 2015 года доходность торговой недвижимости также снизилась. Индекс доходности торговой недвижимости CBRE, расположенной на центральных улицах рынков Европы, Ближнего Востока и Африки, упал на 7 базисных пунктов. Соответствующий индекс доходности торговых центров упал на 12 базисных пунктов; общее падение этих индексов по сравнению с прошлым годом составило 41 и 39 базисных пунктов, соответственно. Снижение доходности показали 19 из 54 рынков, в то время как на остальных 35 рынках показатели доходности остались без изменений. Самое большое падение отмечено в Манчестере - на 50 базисных пунктов до 4,5%.

В III квартале 2015 года произошло резкое снижение доходности индустриальной недвижимости: за этот период индекс доходности индустриальной недвижимости в странах Европы, Ближнего Востока и Африки CBRE упал на 20 базисных пунктов. Падение за год составило 60 базисных пунктов. Снижение доходности наблюдалось на 23 рынках, в то время как на остальных 27 рынках показатели доходности остались без изменений. На ряде рынков, в том числе в Милане, Брюсселе и Варшаве, падение составило 50 базисных пунктов или больше.

СТАВКИ АРЕНДЫ

В III квартале 2015 года ставки аренды офисной недвижимости на европейских рынках остались практически неизменными, показав небольшой квартальный рост на уровне 0,6%, при этом рост по сравнению с прошлым годом составил 2,1%. Арендные ставки офисной недвижимости выросли на 15 рынках, снизились на трех и остались без изменений на остальных 40 рынках. Среди крупных рынков, наибольший рост отмечен в Дублине и Стокгольме (в обоих случаях более чем на 5%). Крупнейший спад зафиксирован в Санкт-Петербурге - на 16%. В Варшаве арендные ставки также снизились.

В III квартале 2015 года ставки аренды торговой недвижимости остались практически без изменений: в странах Европы, Ближнего Востока и Африки индекс ставок аренды CBRE торговой недвижимости на центральных улицах вырос на 0,5%, а индекс ставок аренды в торговых центрах остался без изменений. Арендные ставки выросли на восьми рынках, снизились на трех и остались без изменений на остальных 43 рынках. Крупнейший рост был зафиксирован в лондонском Уэст-Энде (на 7,7%). Рост наблюдался также в Амстердаме, Стокгольме и Лиссабоне. Наиболее значительный спад произошел в России: арендные ставки снижаются как в Москве, так и в Санкт-Петербурге.

В III квартале 2015 года ставки аренды в сегменте индустриальной недвижимости остались на прежнем уровне; в странах Европы, Ближнего Востока и Африки индекс арендных ставок CBRE увеличился на 0,5% за квартал и превысил уровень прошлого года на 1,4%. Семь из 5 исследованных рынков показали рост, четыре рынка показали падение, на остальных 39 рынках ситуация осталась без изменений. Рост отмечен в Дублине, Брюсселе, Глазго и Лионе. Самое большое падение зафиксировано также в Москве и Санкт-Петербурге.

Анализ основывается на квартальном мониторинге рынков недвижимости Европы, Ближнего Востока и Африки, которые включают в себя 58 рынков офисной недвижимости, 54 рынка торговой недвижимости и 50 рынков индустриальной недвижимости.

Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка, CBRE, Россия:

«Европейский рынок коммерческой недвижимости продолжает разогреваться под влиянием очень низких ставок по облигациям, избытка доступных финансовых ресурсов и постепенного восстановления экономической активности в Европе. 

В результате влияния данных факторов достижимая доходность по инвестициям, например, в офисный сегмент уже ниже, чем была на пике рыночного цикла в 2007 году. При этом, однако, вследствие практики нулевых и отрицательных процентных ставок по инструментам финансирования от ЕЦБ и других центральных банков, дальнейшее снижение доходности совсем не исключено. Этот тренд длится уже три года и имеет все шансы продолжаться до тех пор, пока не будут изменены подходы к денежно-кредитной политике. 

В России требуемая инвесторами доходность на инвестиции в премиальную коммерческую недвижимость составляет 9,5–10% в офисном сегменте, 9,75%-10,25% - в торговом, и 12,5%-13% - в складах. Она остается стабильной относительно начала 2015 года. При этом следует отметить хоть и медленное, но восстановление интереса инвесторов к покупкам. Цены на активы уже стали достаточно привлекательными для долгосрочных покупателей, и для более высокой транзакционной активности требуется замедление падения ВВП и формирование тренда на его роста. Это может произойти в середине I полугодия 2016 года».