Рекордный ввод складских площадей ожидается на московском рынке складской недвижимости в IV квартале 2014

Москва, 28 октября 2014 года – По данным нового исследования компании CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, основной характеристикой московского рынка складской недвижимости в III квартале стало снижение среднего уровня арендных ставок. Прайм ставка снизилась относительно первого полугодия со $135 до $125-130 за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). По прогнозам, в IV квартале 2014 – начале 2015 просадка ставок по отдельным проектам может быть и ниже $110, что, однако, не станет среднесрочным трендом, поскольку такой уровень оказывает существенное влияние на доходность девелоперов.

По итогам III квартала 2014 года общий объем сделок в складском сегменте составил 250 тыс. кв. м, из которых 20 тыс. кв. м относятся к сделке по продлению аренды. Таким образом, совокупный объем поглощения составил 230 тыс. кв. м, что на 61% выше показателя предыдущего квартала, но на 20% ниже среднеквартального значения 2013 года. Общее количество сделок, заключенных за 9 месяцев 2014 года, достигло показателя в 590 тыс. кв. м, что на 46% ниже уровня аналогичного периода 2013 года.

В III квартале 2014 года значительная часть сделок (77%) относится к прямой аренде, 23% площадей приобретены по схеме Built-to-suit. 63% совокупного объема спроса за квартал относятся к южному и юго-восточному направлениям.

Около 36% всех сделок складского рынка Московской области в III кв. 2014 года пришлось на сектор ритейла. Наиболее крупными сделками стали: аренда сетью магазинов детских товаров «Гулливер» 30 000 кв. м складских площадей в строящемся комплексе «Бережки», аренда федеральной торговой сетью по продаже игрушек «Бегемот» 20 тыс. кв. м в действующем складском комплексе Springs Park и аренда сетью магазинов обуви Kari 20 тыс. кв. м в построенном здании СК «Бритово».

По итогам III квартала 2014 года было введено 236 000 кв. м складских площадей, что на 25% ниже среднегодового значения прошлого года и на 40% ниже аналогичного показателя за прошлый квартал. При этом за 9 месяцев года совокупный ввод составил 966 тыс. кв. м, что выше аналогичного показателя за весь 2013 год.

На IV квартал 2014 года в Московском регионе запланировано к завершению еще 860 тыс. кв. м складских площадей. Соответственно, по итогу года совокупный объем прироста нового предложения на рынке составит 1,8 млн. кв. м, что является абсолютным рекордом для Московского складского рынка, а совокупный объем складского сегмента класса А в Московском регионе составит 9 млн. кв. м.

Из введенных в III квартале новых площадей 78% уже проданы, сданы или изначально строились под конечного пользователя, при этом максимальный их объем (70%) относится к южному направлению.

Наибольший объем ввода, анонсированного на IV квартал, приходится на север, где до конца года должно быть введено 302 тыс. кв. м, из которых куплено или арендовано около 17%.

Уровень вакантных площадей вырос с 4,48% в II квартале 2014 года до 5,37% в III квартале. Ожидается, что к концу года этот показатель увеличится до 8-11%.

Коммерческие условия в III квартале 2014 г. находились под давлением валютных колебаний и ценовой политики девелоперов, что привело к снижению среднего уровня арендных ставок. Наиболее типичный диапазон запрашиваемых ставок для готовых объектов составляет от $110 до $130/ кв. м / год. Прайм ставка аренды снизилась относительно первого полугодия 2014 года на 5,5% со $135 до $125-130 за кв. м в год (без учёта НДС и операционных расходов).

Операционные расходы составляют $32-40/кв. м/год, коммунальные платежи - $8-12/кв. м/год.

Специалисты отдела исследований рынка CBRE отмечают, что в IV квартале давление на ставки продолжится, однако их снижение ниже уровня $110 / кв. м / год негативно отразится на экономике девелоперов, а значит, будет иметь краткосрочный характер.

Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России, комментирует:

«Активный прирост нового предложения запустил процесс расширения ценового диапазона для объектов разного уровня: в то время как наиболее качественные проекты сохраняют ставки или лишь минимально их корректируют, менее качественные проекты идут на прямой демпинг. Однако продолжение роста вакансии, а до конца года она может превысить 10%, не приведет к еще более значительной коррекции диапазона ставок. Этот порог обусловлен уровнем маржинальности бизнеса девелоперов, и его преодоление грозит ростом рисков для девелоперов и арендаторов. Поэтому в среднесрочной перспективе мы прогнозируем сохранение диапазона ставок на уровне от $110 - 130/ кв. м / год. Таким образом, на данный момент впервые на современном этапе рынка сформировались особо интересные условия для арендаторов для выбора наиболее эффективных объектов и фиксирования наиболее выгодных коммерческих условий».