В I квартале 2018 года был отмечен рекордный с 2010 года спрос

Новое предложение и доля свободных площадей

• В I кв. 2018 года объём прироста нового предложения показал предельно низкое значение и составил 37,1 тыс. кв. м. В пределах Третьего Транспортного кольца качественное офисное предложения увеличилось только на 5,8 тыс. кв. м. При этом в текущем состоянии рынка даже такие низкие показатели характеризуют рост, так объем ввода новых офисных площадей в I кв. 2018 года на 75% превзошел значение в аналогичном периоде 2017 года. В январе-марте 2018 года были введены в эксплуатацию четыре офисных здания класса В, крупнейшим из которых стал бизнес-центр «Ла-5» около аэропорта Внуково.
• Ограниченный ввод нового предложения будет характерен и для последующих кварталов 2018 года. Исходя из заявленных планов девелоперов, годовой прирост качественных офисных площадей не превысит 300 тыс. кв. м. Такой низкий показатель наблюдался в 2016 году (317 тыс. кв. м), а до этого только в 2003 году (270 тыс. кв. м) перед началом периода активного развития офисного рынка Москвы.
• Наиболее значительными объектами, ожидаемыми к вводу в 2018 году, являются МФК «Искра-Парк» в Ленинградском субрынке, бизнес-центр «Амальтея» в Сколково, «ОКО, фаза II» в Москва-Сити, «Новион» и другие. Все перечисленные крупнейшие заявленные объекты относятся к классу А, за счет чего доля этого сегмента должна составить порядка 55% в структуре нового предложения по итогам года. 
• Доля свободных площадей в целом на рынке продолжает снижаться десятый квартал подряд, начиная со второй половины 2015 года. По итогам I кв. этот показатель сократился еще на 1,3 п.п. по сравнению со значением на конец 2017 года и составил 12,4%. Доля свободных площадей в сегменте класса А за этот период снизилась с 15,7% до 14,1% (на 1,6 п.п. ниже), тогда как в классе В уменьшение вакансии происходило более плавно – с 12,9% до 11,8% (на 1,3 п.п. ниже).
• По нашим прогнозам, во II-IV кв. 2018 года продолжится отрицательная динамика изменения доли свободных офисных площадей на рынке, в результате чего на конец года этот показатель составит 11,5%.

Спрос

• В I кв. 2018 года на рынке офисной недвижимости было арендовано и приобретено под собственное использование 365 тыс. кв. м офисных площадей. Это рекордное значение объема новых сделок, заключенных за первые три месяца года, с I кв. 2010 года (375,2 тыс. кв. м). В январе-марте 2018 года было арендовано и приобретено на 55% больше офисных площадей, чем в аналогичном периоде 2017 года.
• Объем сделок по продлению и пересогласованию условий текущих договоров снизился до 40 тыс. кв. м и составляет 10% в объеме всех сделок за I кв. 2018 года, что является одним из факторов, подтверждающих качественное изменение спроса и выход из кризисного периода.
• Спрос пользователей на офисном рынке по-прежнему преимущественно ориентирован на аренду офисных помещений. На сделки такого типа пришлось 83% объема новых сделок в I кв. 2018 года. Объем транзакций по продаже офисных площадей не превысил 60 тыс. кв. м. Крупнейшими сделками стали покупка Правительством Московской области одного из зданий бизнес-центра Pallau-RB и приобретение офисных площадей Банком Зенит в бизнес-центре «Лотос».
• На класс В в структуре спроса в I кв. 2018 года пришлось 64% объема новых сделок, что на 11 п.п. ниже доли этого сегмента в аналогичном периоде 2017 года. Основной объем арендованных и приобретенных офисных площадей в классе В сформировался за счет бизнес-центров, расположенных в зоне между ТТК и МКАД (56% от объема сделок в сегменте класса В). Офисные площади класса А пользовались наибольшим спросом в Центральном деловом районе, 36% от объема новых сделок в сегменте класса А пришлось на этот субрынок.
• Наиболее активными арендаторами и покупателями в I квартале 2018 года были представители финансового сектора. На них пришёлся 21% объема новых сделок как в январе-марте этого года, так и в аналогичном периоде 2017 года. Доля компаний сферы отдыха, развлечений и торговли увеличилась на 2 п.п. с 13% в I квартале 2017 до 15% в I кв. 2018 года. Сделки совершали такие компании X5 Retail Group, Wildberries, Курорты Северного Кавказа и другие. 
• Как и в I кв. 2017 года, в январе-марте этого года основной спрос на рынке офисной недвижимости формировался за счет российских компаний. Их доля в структуре новых сделок составила 78% в I квартале 2018 года против 81% в I кв. 2017 года. В первые три месяца этого года были активны гос. компании и компании с государственным участием, на которые пришлось 15% объема арендованных и проданных площадей. В I кв. 2017 года представители государственного сектора сформировали 5% объема новых сделок.
• В структуре новых сделок по размеру арендуемых и приобретаемых офисов наибольшая доля пришлась на помещения площадью 1 000-3 000 кв. м (28% объема новых сделок), а также на помещения более 5 000 кв. м и менее 500 кв. м, доля которых составила 25% и 22% соответственно. Такое распределение свидетельствует о дифференцированности спроса и об интересе к офисному рынку со стороны компаний как крупного, так и среднего и малого бизнеса.
• Сдерживающими факторами для сохранения деловой активности и увеличения спроса на офисном рынке могут стать ограниченный выбор подходящих опций в условиях снижающейся доли свободных площадей, а также риски геополитической и экономической нестабильности. Тем не менее, по нашим прогнозам, по итогам 2018 года объем арендованных и приобретенных помещений составит порядка 1,25 млн. кв. м. 

Ставки аренды

• Средний уровень ставок по итогам I квартала остался в диапазонах конца прошлого года. Средняя запрашиваемая ставка на офисы класса А Прайм сохранилась на уровне $750–850 за кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС, для помещений класса А находится в диапазоне 18 000-30 000 руб./кв. м/год, а на офисы класса В – 12 000-21 000 руб./кв. м/год.
• По нашим прогнозам, ставки аренды под влиянием сокращающегося свободного предложения и стабильного спроса начнут постепенно увеличиваться во второй половине года, так что изменение в сегменте класса А по итогам года может составить 5-10%, в сегменте класса В – 2-3%.