Аналитики компании CORE.XP проанализировали офисный рынок Москвы в 1 полугодии 2022 года

Сегодня рынок офисной недвижимости Москвы находится под влиянием негативных геополитических и экономических тенденций. При этом фундаментальные факторы говорят об устойчивом развитии рынка на среднесрочном горизонте. Спрос и объем свободных площадей в последние годы были на рекордных исторических уровнях, что на фоне крайне ограниченного офисного строительства приводило к отсутствию выбора для компаний новых качественных офисов, особенно в сегменте площадью более 5 000 кв. м.
 
В моменте рынок открывает новые возможности для арендаторов: вследствие ухода западных компаний на рынок выходят эксклюзивные предложения аренды, в некоторых случаях возможен дисконт к рынку. Данные условия позволят компаниям зафиксировать наиболее выгодные условия аренды на среднесрочную перспективу. 
 
Девелоперы, которые имеют серьезный запас прочности, могут задуматься о запуске новых проектов. Объем спекулятивного строительства сохраняется на минимальном уровне, при этом через 3-5 лет большинству существующих площадей класса А будет более 20 лет. Новый продукт для компаний-арендаторов будет отсутствовать, что позволяет сделать однозначный вывод о востребованности новых качественных проектов.
 
По итогам первого полугодия 2022 года аналитики СORE.XP отмечают, что предпосылки для серьёзного увеличения доли свободных площадей на офисном рынке Москвы и падения ставок аренды отсутствуют.
 
Сохраняется экстремально низкий объем нового качественного предложения, что в текущих условиях будет минимизировать риски увеличения объема свободных площадей и падения ставок аренды. В 1 полугодии 2022 года в эксплуатацию было введено 37 806 кв. м офисов (3 БЦ: Jazz, ПраймТайм и Тренд Лайн). Всего в 2022 году объем нового строительства не превысит 300 тыс. кв. м, что в 2,5 раза ниже среднегодового показателя за последние 20 лет (758 104 кв. м).
 
Годовой объем нового спроса ожидается около 900 тыс. кв. м, что все же ниже, чем среднегодовой показатель за последние 10 лет (1,2 млн кв. м). Крупные сделки II квартала – Университет Синергия (10 398 кв. м) в РТС Нагатинский, Правительство Москвы (6 100 кв. м) сняло помещение на Чистопрудном бульв., 8, Фонбет арендовала 4 477 кв. м. на Николоямская ул., 24, стр. 1, а СберЛогистика арендовала 4 393 кв. м в Газойл Плаза.
 
Во II кв. 2022 г. уровень прямой вакансии начал расти. К концу периода, 8,1% офисов оставались свободными, что на 0,5 п.п. выше показателя конца 2021 г. Прирост к показателю I кв. 2022 составил 0,9 п.п. Объем высвобождающихся площадей продолжит увеличиваться за счет оптимизации штата и ухода международных компаний. Однако это не будет стимулировать существенный всплеск свободных площадей. В сегменте классе А уровень вакансии может вырасти до 14%, включая субаренду, на сегмент класса В эффект будет минимальным.
 
Российские компании поддерживают спрос: некоторые качественные офисы после высвобождения международными компаниями не успевают выходить на рынок.
 
По прогнозам CORE.XP, большинство процессов по оптимизации площадей произойдет до конца 2022 года с дальнейшим снижением этих объемов в 1 полугодии 2023 года. По мере завершения этих процессов, темп прироста вакансий будет замедляться.
 
В сегменте класса А, средняя запрашиваемая ставки аренды на доступные во II кв. 2022 г. помещения составила 28 100* руб./кв. м/год (изменение менее 1% к показателю I кв. 2022 г.). Небольшой рост – 3% по сравнению I кв. 2022 г. с произошел в сегменте класса В. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на свободные помещения здесь составила 19 450 руб./кв. м/год.
 

Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP: «Главным итогом прошедшего квартала для нас стало возобновление активности рынка и рост числа запросов на офисные помещения. Самые разные компании решают не только оперативные "тактические" задачи, но и возобновляют или продолжают проекты долгосрочного развития.
Вопреки пессимистичным ожиданиям, рынок остаётся в сбалансированном состоянии: относительно невысокая доля свободных площадей позволяет говорить об устойчивом уровне ставок аренды. Более того, качественные помещения с отделкой, которые сейчас выходят на рынок, в некоторых случаях предлагаются по ставкам выше, чем в среднем по рынку».