Складской рынок: конец света отменяется

25 августа состоялся тематический вебинар Циан и консалтинговой компании по недвижимости CORE.XP, посвященный состоянию и перспективам различных сегментов складской индустрии. В качестве экспертов выступили: Антон Алябьев, старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP, Циан представлял Александр Павленко, директор по аналитике бизнес-юнита «Коммерческая недвижимость».

Оба спикера подтвердили, что апокалиптического сценария удалось избежать. Хотя актуальные показатели далеки от прошлогодних, они ничуть не хуже тех, что наблюдались два-три года назад. Более того, сложившаяся комбинация факторов благоприятствует инвесторам и арендаторам, которые могут рассчитывать на самые выгодные сделки за последнее время.

Антон Алябьев начал с обзора глобального рынка складов. По его мнению, индустрия находится на пороге перехода к новому циклу. К этому подталкивают ожидание очередной рецессии, повышение процентных ставок, спад потребительского спроса и замедление темпов развития online-торговли.

Для российских операторов складской недвижимости прошлый год был феноменальным по результативности. В масштабах страны было реализовано 3,9 млн кв. м коммерческих площадей. У многих игроков это вызвало оптимистичный настрой по отношению к 2022 г. Но февральские события быстро скорректировали планы. Почти на три месяца индустрия оказалась, по сути, в замороженном состоянии. Первые признаки восстановления рынка были зафиксированы специалистами CORE.XP в середине мая.

Всего за первое полугодие удалось реализовать 760 тыс. кв. м складской недвижимости класса «А». Алябьев полагает, что в дальнейшем ситуация будет улучшаться. В августе обозначился потребительский интерес к 2 млн кв. м. складских помещений. 59% из этого объема приходится на Москву, 7% – на Екатеринбург. Удельный вес Новосибирска, Ростова-на-Дону-Нижнего Новгорода, Санкт-Петербурга исчисляется 4-6%. Все прочие регионы формируют в совокупности 15% спроса. Эксперт обращает внимание, что больше половины всего запрашиваемого метража связано с форматом BTS.

Еще одна характерная примета сегодняшнего рынка – возвращение food-retail’а как базового «локомотива» отрасли. Этот сегмент формирует более трети (34%) всех запросов на складские площади.  Онлайн-торговля, наоборот, отошла на второй план (доля – 27% запросов). Антон Алябьев поясняет, что представители e-commerce уже сформировали огромные портфели площадей  (порядка 3 млн кв. м), которые теперь нужно эффективно освоить.

Александр Павленко в свою очередь сосредоточился на городской логистике (небольшие качественные склады и помещения свободного назначения). Он сопоставил влияние на отрасль нынешнего кризиса и «пандемического» локдауна. Исходной расчетной величиной было выбрано количество целевых звонков в последнюю доковидную неделю. В период локдауна спрос на городские склады упал до 60% от этой отметки, на складские ПСН – до 40%.  На сегодняшний день – после очередного провала в марте – рынок стабилизировался на уровне 80% для ПСН и 60-70% для городских складов.

Павленко указывает, что природа нынешней рецессии принципиально другая: «Если в локдаун сделки остановились по техническим причинам, то сейчас людей смущает неопределенность: трудно договориться о цене, непонятно, каким будет эффект от ухода иностранных компаний и сокращения национальной экономики». В наибольшей степени падение спроса относительно февральских показателей затронуло Юго-Западный (минус 56%) и Северо-западный (минус 55%) округа. Среди округов «старой» Москвы наилучшее положение у ЦАО – здесь спад ограничен 34%.

Для петербургского рынка складской недвижимости прошлый сезон выдался исключительно продуктивным: спрос превышал доковидные значения 2019-2020 гг. на 120-180%. В 2022-м показатели опустились в полтора раза – до 120% для ПСН и 80% для городских складов. В регионах падение началось еще во второй половине 2021-го, что обусловлено замедлением динамики рынка e-commerce. Екатеринбург зафиксировался на отметке в 70% от доковидного уровня, Казань – 45%, Новосибирск – 120%. Именно с Новосибирска и может начаться восстановление, – допускает Павленко. При этом наибольший интерес (43% случаев) у потенциальных арендаторов вызывают малогабаритные лоты – площадью до 100 кв. м.

Безусловно, позитивным обстоятельством для рынка следует считать то, что все девелоперы смогли сохранить свою состоятельность и адаптироваться к новым реалиям. «Реализация всех больших проектов продолжается. Ни на одной крупной площадке работы не остановились и не замедлились по вине девелопера», – подчеркивает Антон Алябьев.

В Московском регионе с начала года построено складских комплексов «А»-класса на 619 тыс. кв. м, в регионах – 708 тыс. кв. м. Эксперт ожидает, что по итогам года индустрия возьмет планку в 3 млн кв. м, что в целом сопоставимо с показателями прошлого года. Большую часть объема строительства формируют проекты, которые были законтрактованы еще в прошлом году. Правда, уже в следующем сезоне возможно снижение объемов складского строительства до 2 млн кв. м, что приблизительно соответствует уровню 2020 г.

Серьезное беспокойство среди участников рынка вызывала возможность массового ухода иностранных арендаторов. Однако эффект от этого процесса выдался куда менее значительным, чем изначально ожидалось. Во-первых, целый ряд зарубежных компаний покинули рынок лишь формально, передав свои активы российским подразделениям. Во-вторых, зависимость складской индустрии от них измерялась довольно скромными цифрами. Иностранцы занимали 15% арендованных складских площадей в Москве и 8% в регионах, что не так уж и много. На сегодня стало понятно, что в большей степени на объем вакансии повлияло нарушение цепочек поставок. Кроме того, в условиях дефицита и комфортной экономической конъюнктуры многие компании брали площади «впрок», которые в новых условиях оказались неиспользованными.

Вакансия последовательно, но умеренно нарастает в течение года. В первом квартале в Московском регионе пустовали 250 тыс. кв. м складских площадей класса «А» – 1,8% от общего объема. Затем эта пропорция увеличилась 3,8-4,8%. В CORE.XP прогнозируют, что к концу года будут свободны до 1 млн кв. м складской недвижимости, то есть 5-6% от общего предложения. Для сравнения в Казани и Нижнем Новгороде пока остаются свободными 0,5% площадей, в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Ростове-на-Дону – примерно 3-5%.

Аналитики Циан установили, что на московском рынке категории складских ПСН и городских складов пополнились новыми объектами, в том числе, высококачественными. Предложение в первой рубрике выросло на 3%, во второй – на 24%. Это привело к росту  арендных ставок – до 22 тыс. рублей за кв. м в год для ПСН и до 8 тыс. рублей за кв. м в год для городских складов. Увеличилась и продажная стоимость квадратного метра. Сейчас она достигает 196 тыс. рублей для ПСН и 84 тыс. рублей для городских складов. При этом квадратный метр в складах класса «А» стоит 65 тыс. рублей. В Петербурге городских складов стало больше на 48%, складских ПСН – на 10%. В Екатеринбурге прирост предложения (без вычленения отдельных рубрик) составляет 12%, в Новосибирске –30%, в Казани – 25%.

Между тем, в сегменте складских комплексов класса «А» арендные ставки во втором квартале снижались: в категории строящихся объектов – на 6,4%, в категории готовых объектов – на 6,1%, в субаренде – на 7%. Так, в Московском регионе по итогам 2 квартала 2022 г. средневзвешенная базовая ставка аренды на готовые складские помещения составила 5 616 руб. за кв. м в год (для сравнения в 1 кв. 2022 г. – 6 000 – 6 200 руб. за кв. м в год). Ставка аренды на строящееся здание составляет 6 105 руб. за кв. м. Ставка снизилась по сравнению со значениями 1 квартала, но все еще остается выше, чем ставки на предлагаемые готовые объекты ввиду зависимости от себестоимости строительства.  

Антон Алябьев видит основную драму рынка в  разрыве ставок между строящимися объектами и готовыми. Из-за привязки к себестоимости строительства девелоперы не могут сдавать площади дешевле, поэтому новым объектам сложнее конкурировать с готовыми зданиями.  Однако эксперт не теряет надежды, что по мере стабилизации рынка и прекращении прироста новых площадей ставки стабилизируются. Это должно произойти уже в конце текущего года или начале следующего. «Пока что есть классное окно возможностей, чтобы заключить выгодные сделки», – советует Алябьев. Наличие относительно большого объема свободных и подешевевших площадей – редкость для московского региона. Также эксперт не сомневается в позитивных перспективах российской складской индустрии: «Можно говорить о спаде лишь в сравнении с пиковыми результатами 2021-го. Сегодняшний уровень бизнес-активности не уступает допандемийному. А в условиях надвигающейся общемировой рецессии российский рынок складов может быть даже устойчивее зарубежных».

Александр Павленко добавляет, что коммерческая недвижимость, и в частности, складская, сохранила свой потенциал как надежный инструмент для сбережения и преумножения капиталов. Он отмечает, что городские склады и складские ПСН обладают доходностью на уровне 10-12%. Это больше, чем могли предложить низкорисковые активы (вклады, облигации) в период пандемии и больше, чем они способны дать в ближайшие годы.