Москва - Лос-Анджелес, 23 декабря 2014 года – По данным полугодового исследования Мировые расходы на аренду офисной недвижимости (Global Prime Office Occupancy Costs), проведенного ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE, лондонский Вест-Энд остается самым дорогим в мире рынком офисной недвижимости. Однако Азия смогла удержать лидирующее положение - на ее долю приходится три из пяти самых дорогих рынков. Результаты этого исследования также показали, что темпы роста ставок аренды являются более высокими в Северной и Латинской Америках, где рынок недвижимости продолжает развиваться. В целом, в США находится пять из десяти рынков с самыми высокими темпами роста расходов на аренду. Так, в первой пятерке оказались Сиэтл (пригород), Сан-Франциско (полуостров), Бостон (пригород), Сан-Франциско (центр города) и Сиэтл (центр города).
Расходы на аренду в лондонском Вест-Энде составили 274 долл. США за кв. фут в год. За ним следует центральный Гонконг – расходы на аренду на уровне 251 долл. США за кв. фут. Пятерку замыкают Финансовая улица в Пекине (198 долл. США за кв. фут), Центральный деловой район Пекина (189 долл. США за кв. фут) и Москва (165 долл. США за кв. фут).
Изменение в ставках аренды офисной недвижимости отражает постепенное восстановление глобальной экономики, которое носит неравномерный характер. Мировые ставки аренды офисной недвижимости выросли на 2,5% по сравнению с прошлым годом, при этом наиболее существенный рост ставок произошел в Северной и Латинской Америке (плюс 4,1 процента) и в Азиатско-Тихоокеанском регионе (плюс 2,8 процента). Тем временем ставки в регионе Европа Ближний Восток и Африка практически не изменились - их максимальный рост составил 0,3% по сравнению с предыдущим годом.
«Мы ожидаем, что постепенное восстановление глобальной экономики продолжится и в ближайшее время приведет к более выгодным арендным ставкам и дальнейшему сокращению свободных площадей на большинстве рынков, - говорит Ричард Бархам, главный экономист, CBRE. - В сложившихся условиях мы ожидаем, что рост расходов на аренду продолжится и еще больше ограничит возможности выбора арендаторов. Технологии, качество и гибкость должны стать ведущими факторами при принятии решений об использовании помещений и их локации, поскольку арендаторы будут стремиться сократить расходы и повысить эффективность своей деятельности».
CBRE исследует расходы на аренду в офисном сегменте на 126 рынках по всему миру. Из 50 самых дорогих рынков 20 находятся в Европе, Ближнем Востоке и Африке, 20 - в Азиатско-Тихоокеанском регионе, и 10 – на северо- и южно-американских континентах.
Европа, Ближний Восток и Африка
Умеренные темпы восстановления экономики в еврозоне сдерживают активность арендаторов, в результате чего расходы на аренду на большинстве ключевых рынков Европы остаются без изменений. Повышение расходов на аренду в офисном сегменте на уровне 0,3% было в основном обусловлено благоприятными условиями, сложившимися в городах Великобритании и на большинстве скандинавских рынков, а также активным ростом рынка в Дублине. Наиболее существенное снижение произошло на рынках Центральной Европы, среди которых Варшава (минус 1,6%), экономическая ситуация на которых остается относительно благоприятной, а снижение ставок было вызвано новыми предложением. Только на нескольких рынках, особенно в Дублине (плюс 34,9%) и Лондоне, резкий рост спроса со стороны арендаторов совпал с отсутствием новых объектов недвижимости.
Кроме лондонского Вест-Энда, в список десяти ведущих глобальных рынков вошли Москва (165 долл. США за кв. фут) и лондонский Сити (153 долл. США за кв. фут).
Азиатско-Тихоокеанский регион
20 рынков Азиатско-Тихоокеанского региона вошли в список 50 самых дорогих рынков, включая семь рынков, которые оказались в первой десятке: Центральный Гонконг, Финансовая улица в Пекине, Центральный деловой район Пекина, Центральный деловой район Коннот-Плейс в Нью-Дели, Западный Коулун в Гонконге, Токио (Марунучи/Отэмачи) и Шанхай (Пудун). Наибольшую активность в этом регионе проявляли местные корпорации и компании, работающие в секторе технологий, СМИ и телекоммуникаций. Рост расходов на аренду на половине рынков составил более 1%.
Центральный Гонконг оставался единственным в мире рынком (помимо лондонского Вест-Энда), на котором расходы на аренду превысили 200 долл. США за кв. фут.
В соответствии с глобальным рейтингом, самым дорогим рынком в Тихоокеанском регионе стал Сидней (99 долл. США за кв. фут), который занял 19 место.
Северная и Латинская Америки
В США, которые демонстрируют устойчивые темпы восстановления экономики, высокая активность арендаторов привела к максимальному квартальному росту спроса на недвижимость со времен 2007 года, в результате чего рост расходов на аренду превысил инфляцию на всех, за исключением одного крупного американского рынка. Кроме того, повсеместный рост арендных ставок привел к резкому росту спроса на офисную недвижимость.
В III квартале 2014 года на восьми североамериканских рынках было зафиксировано двукратное увеличение расходов на аренду офисной недвижимости, при этом в первую шестерку рынков Северной и Латинской Америк вошли исключительно рынки США.
Мидтаун Нью-Йорка с расходами на аренду на уровне 121 долл. США за кв. фут, который занимает 11 место среди самых дорогих рынков мира, остался самым дорогим рынком Северной и Латинской Америк.
В Латинской Америке Рио-де-Жанейро остался самым дорогим рынком в регионе, (101 долл. США за кв. фут), заняв 18 место среди самых дорогих рынков мира.
Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисных помещений CBRE в России, сказала:
«Несмотря на то, что по итогам III квартала 2014 года Москва осталась в топ-5 рейтинге самых дорогих городов мира, уже по итогам IV квартала можно констатировать, что Москва опустилась в рейтинге на несколько позиций. В 2015 году, по крайне мере в первой половине, по оценке, мы продолжим наблюдать снижение ставок аренды. Основное изменение запрашиваемых ставок аренды было зафиксировано в IV квартале 2014 года, уменьшение на 10-20%.
Однако учитывая стремительную девальвацию рубля во второй половине 2014 года, стоит отметить, что номинация в долларах стала скорее условным обозначением. Арендаторы не готовы рассматривать аренду по текущему курсу ЦБ, собственники, в свою очередь, фиксируют валютный коридор, как правило, на уровне 50-55 рублей. На сегодняшний день средняя ставка аренды в классе А Прайм составляет около $950 за кв. м/ год без учета эксплуатационных расходов и НДС. Однако за офисы, расположенные в непосредственной близости к Кремлю, все еще запрашиваются максимальные ставки аренды, $1 000 - $1 200.
В 2015 году, по нашей оценке, возможно снижение ставок еще на 10%, что уменьшит текущую разницу между запрашиваемыми и достижимыми ставками.
Помимо уменьшения запрашиваемых ставок необходимо отметить готовность собственников идти на дополнительные уступки: выполнение отделки помещения за свой счет, продление арендных каникул. Некоторые собственники уже сегодня запрашивают ставку аренды, номинированную в рублях. При развитии неопределенности в экономике вероятность перехода ставок в условные единицы становится неизбежной, даже для сегмента А Прайм».
Примечания
- Отчет Мировые расходы на аренду офисной недвижимости (Global Prime Office Occupancy Costs) исследует офисные рынки в 126 городах мира.
- В последнем исследовании представлены данные по расходам на аренду офисной недвижимости по состоянию на 30 сентября 2014 года.
- Рейтинг самых существенных годовых изменений основывается на расходах на аренду в местной валюте и измерении. Рейтинг самых дорогих рынков основывается на расходах на аренду в долл. США за кв. фут в год.
- Цифры, приведенные в пресс-релизе, относятся к расходам на аренду. Они включают арендную ставку с учетом местных налогов и сервисных сборов. Показатели расходов на аренду были также скорректированы с учетом различных методов измерения, которые используются на разных рынках.
- Из-за изменений в методике сравнения цифр, которые были приведены в предыдущих отчетах, являются недействительными.