Москва, 26 мая 2014 года – CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала рынок офисных проектов в стиле лофт Москвы. Согласно полученным данным, на сегодняшний день общая площадь офисных лофтов составляет 390 000 кв. м.
Исторически зарождение стиля лофт произошло в 30-х годах XX века в США и в середине ХХ века в Европе. В США основным назначением лофтов стало жилье. В Европе распространен формат как жилья, так и университетов, культурных площадок, торговых центров. В Москве основной функцией лофтов стало размещение офисов.
В течение 2004-2006 годов территории бывших фабрик, построенных в конце XIX века, активно реконструировались. Эта тенденция объясняется введённым Московским Правительством в 2006 году ограничением нового строительства внутри Садового Кольца, а также крайне активным поглощением офисной недвижимости в 2005 – 2008 годах (ежегодный объём сделок в этот период составлял 1,8 млн. кв. м).
Самой первой реконструированной в девяностые годы фабрикой в Москве стала текстильная мануфактура Рябушинского, построенная в 1846 году. В последствии фабрика несколько раз перестраивалась и в итоге в 1921 году была переименована фабрику «Красные текстильщики». Сегодня бывшая мануфактура – это лофт «Голутвинская Слобода» (Якиманская наб., 4/4 / 3-ий Голутвинский пер.) с общей площадью 58 900 кв. м и с офисной площадью 32 100 кв. м.
Голутвинская Cлобода. Источник: CBRE
Несмотря на реконструкцию бывших мануфактур под коммерческие функции, офисы, торговля, апартаменты, гостиницы, девелоперы восстанавливают облик фабрик, сохраняя историю как отдельно взятой территории Москвы, так и всего города в целом.
Стоит отметить, что, несмотря на преобладание офисной составляющей в проектах редевелопмента, в Москве также существуют несколько фабрик, на территориях которых организованы культурные площадки, где регулярно проводятся выставки современного искусства, презентации новых проектов из мира бизнеса и моды, например, Комбинат виноградных вин (Центр Современного искусства Винзавод) и Приборостроительный завод Манометр (Art Play).
Основными арендаторами бывших фабрик стали компании из таких отраслей, как рекламные агентства, IT, телекоммуникации, СМИ; то есть, те компании, которым важна нестандартная, творческая обстановка. На сегодняшний день компании из данных отраслей составляют практически 50% арендаторов. Помещения бывших фабрик также пользуются популярностью среди российских консалтинговых компаний, фармацевтических и страховых компаний, в банковском секторе в качестве бэк-офиса.
Основные арендаторы офисной реконструкции
Источник: исследования CBRE
Ставки аренды на офисные помещения в лофтах варьируются от $450 до $800 за кв. м без учета эксплуатационных расходов и НДС. На офисные объекты, расположенные в центральной части города, заявлены максимальные ставки аренды.
В 2006–2009 годы было реконструировано большинство фабричных комплексов. Самые известные комплексы – это ЛеФорт, Фабрика Станиславского, Луч, Новоспасский Двор и Буревестник. В этот период ежегодный показатель сделок в таких помещениях составлял в среднем 50 000 кв. м. Тогда было заключено максимальное количество сделок в этом сегменте коммерческой недвижимости.
Большинство сделок в лофт офисах было заключено после окончания редевелопмента. Во многом это связано с «массовым» восприятием такого рода объектов: только когда реконструкция завершена, можно в полной мере почувствовать атмосферу и дух комплекса. Однако стоит отметить, что иногда подобные сделки заключаются еще на этапе реконструкции комплекса. Например, во II квартале 2013 года компания Publicis Group арендовала 10 800 кв. м в БЦ Большевик, а окончание реконструкции фазы I заявлено на III квартал 2014 года.
В течение ближайших нескольких лет будет реконструировано еще несколько крупных объектов. В 2014–2015 годах будет закончена реконструкция комплекса Большевик общей офисной площадью около 73 000 кв. м, в 2015 году также будет полностью завершена реконструкция территории завода Арма. В феврале 2014 года Правительство Москвы одобрило строительство штаб-квартиры компании Роснефть на месте бывшей карандашной фабрики Сакко и Ванцетти и Бадаевского пивоваренного завода. На сегодняшний день сроки проекта не известны. Маловероятно, что в этом проекте какие-то площади выйдут на рынок для аренды.
Примеры фабрик, сохранившие свою историческую функцию сегодня:
- бывший Торговый дом Товарищество Ралле и Ко, сегодня фабрика Свобода
- бывшая фабрика Товарищества Брокар и Ко, сегодня фабрика Госзнак, по соседству - фабрика Новая Заря
- бывший Машиностроительный и чугунолитейный завод Гоппера (Михельсона), сегодня завод им. Владимира Ильича (ЗВИ)
- бывшая Алексеевская водокачка, сегодня завод Водоприбор
- бывший завод холодной штамповки из жести В.В. Бонакер, позднее Авиационный моторостроительный завод Гном-Рон, сегодня Московское производственное объединение Салют
В Москве все еще остаются площадки под редевелопмент, однако дальнейшая реконцепция большинства этих площадок под офисные объекты вряд ли реалистична, так как политика Правительства Москвы не способствует строительству новых офисных площадей в пределах Третьего Транспортного Кольца. Например, преимущественно жилое назначение приобретут завод Красный Октябрь на Берсеневской набережной, завод им. Казакова на Кутузовском проспекте.
Елена Денисова, директор отдела офисной недвижимости, CBRE в России, сказала:
«Стиль «лофт» очень творческий и даже романтичный. Замечательно, что многие из реализованных проектов попали в руки профессиональных и вдумчивых людей, которые не пожалели времени и инвестиций, чтобы, с одной стороны, сохранить и воссоздать историю, а с другой - создать качественное офисное пространство и добавить шарм, который оценили их арендаторы».