В I квартале 2014 года не произошло изменений ставок аренды на офисные помещения в Москве

Москва, 29 апреля 2014 года – По данным нового исследования компании CBRE, крупнейшей компании в области коммерческой недвижимости в мире, несмотря на нестабильную геополитическую ситуацию, в I квартале 2014 года на рынке офисной недвижимости Москвы не наблюдалось серьезных изменений, за исключением некоторого снижения ставки аренды в премиальном сегменте. Некоторые собственники объектов класса А в центре города понизили ставки аренды на 10-15%.

В I квартале 2014 года на офисном рынке Москвы можно отметить следующие события и тенденции:
  • Ввод в эксплуатацию трех крупных объектов класса А общей офисной площадью 130 000 кв. м: Башня Евразия, Mebe One Khimki Plaza, Красная Роза Морозов Фаза II  
  • Благодаря вводу в эксплуатацию Башни Евразия максимальный объем новых офисных площадей, введенных в эксплуатацию, пришелся на зону между Садовым Кольцом и Третьим Транспортным Кольцом (54%)
  • Несмотря на девальвацию рубля и нестабильную геополитическую ситуацию, объем заключенных сделок остался относительно стабильным по сравнению с показателем за IV квартал 2013 года (уменьшение на 7%) 
  • Зона за пределами Третьего Транспортного Кольца и МКАД остается лидером по объему заключенных сделок (48%) 
  • 61% от общего объема сделок пришлось на помещения класса В
  • 39% от общего объема сделок пришлось на помещения класса А, из которых 14% приходится на две крупные сделки: PepsiCo (13 000 кв. м) и Систематика (17 000 кв. м) 
  • Основной спрос приходит со стороны российских компаний - 84% от общего объема сделок
  • Офисные блоки до 1 000 кв. м пользуются наибольшим спросом - 81% от общего количества сделок
  • Увеличение общей доли свободных площадей (с 12% по итогам 2013 года до 13% по итогам I квартала 2014 года)
  • Увеличение объема свободных помещений в сегменте класса A (с 17% по итогам 2013 года до 20,6%)
  • Стабильный уровень вакантных площадей в сегменте класса B (10,8%)
  • Увеличение объема свободных площадей в Москва-Сити до 37% (25% по итогам 2013 года)
  • Стабильный уровень ставок аренды
Совокупный объем сделок, заключенных на рынке в течение I квартала 2014 года, составил 214 000 кв. м. Этот объем сопоставим с показателями за I квартал 2011 года, а также I и IV кварталов 2013 года, 219 000 кв. м, 221 000 кв. м. и 229 000 кв. м соответственно. Таким образом, события I квартала - ослабление курса российского рубля и геополитические события – не привели к существенному снижению спроса на офисные помещения. 

Однако реальный уровень чистого поглощения офисных площадей (разница между объемом занятых площадей на конец и на начало периода) существенно сократился, как в IV квартале 2013 года (94 700 кв. м), так и в I квартале 2014 года (50 000 кв. м), на фоне показателей за I-III кварталы 2013 года (187 000 кв. м, 381 000 кв. м и 293 000 кв. м соответственно). Уменьшение объема поглощенных площадей свидетельствует о том, что арендаторы в текущей нестабильной ситуации практически не увеличивают объем занимаемых помещений, в большинстве случаев – это аренда офисного помещения такого же метража в другом бизнес-центре.  
 
В I квартале было заключено всего две крупные сделки в сегменте класса А, компания PepsiCo арендовала 13 000 кв. м в БЦ Алкон Фаза I и компания Систематика – 17 000 кв. м в офисном парке Comcity Фаза Альфа.

В сегменте класса А Прайм было зарегистрировано несколько небольших сделок общей площадью 2 400 кв. м. Компания UTC арендовала 460 кв. м в БЦ Белые Сады, FASHION HOUSE Group – 215 кв. м в БЦ Белая Площадь. 

В сегменте класса В было заключено наибольшее количество сделок объемом 130 000 кв. м, из которых 120 000 кв. м было арендовано и куплено российскими компаниями.

Доля международных компаний в общем объеме сделок составила 16%. На протяжении 2013 года квартальный показатель варьировался от 15% до 30%. В сегменте класса А международные компании арендовали около 23 400 кв. м (или 68% от общего объема арендованных площадей). 

Основными арендаторами стали компании энергетического, нефтегазового, банковского и IT секторов. 

Максимальный объем сделок традиционно пришелся на зону между ТТК и МКАД (48%); на ЦДР – 18%, на зоны между СК и ТТК и за МКАД пришлось по 17%. 

По данным отчета, такая структура заключенных сделок сохранится и в будущем. При этом возможно увеличение объема сделок в географической зоне за МКАД в связи с вводом в эксплуатацию бизнес-парков (которые, с одной стороны, предложат арендаторам высокое качество офисного помещения и эффективную планировку, с другой стороны, невысокие ставки аренды по сравнению со ставками внутри МКАД). А также уменьшение объема сделок внутри ЦДР в связи с продолжающейся политикой арендаторов по оптимизации и сокращению расходов на аренду офисного помещения. 
В I квартале 2014 года в эксплуатацию было введено 209 000 кв. м, из которых на помещения класса А пришлось 62% (130 400 кв. м), на помещения класса В – 38% (78 600 кв. м), включая 40 000 кв. м built-to-suit. Таким образом, общий объем качественных площадей в Москве составил 14,2 млн кв. м, доля помещений класса А – 19,7% или 2,8 млн кв. м. 

По прогнозам CBRE, объем ввода каждого из следующих трех кварталов приблизится к     400 000 кв. м.

Общая доля свободных площадей по итогам I квартала 2014 увеличилась на 1% и составила 13%. 

Основные изменения коснулись класса А в связи с вводом в эксплуатацию большого объема площадей. Таким образом, уровень вакансии достиг 20,6%. Основной ввод новых площадей пришелся на Москва-Сити, в эксплуатацию была введена Башня Евразия офисной площадью 86 800 кв. м. В остальных районах Москвы объем свободных площадей изменился незначительно: с 10,9% до 10% в ЦДР; с 12,3% до 11,8% в зоне между ТТК и МКАД, с 17,7% до 18,2% за пределами МКАД.     

В I квартале 2014 года ставки аренды на офисные помещения практически не изменились относительно IV квартала 2013 года: $1 050 - $1 200 в сегменте класса А Прайм, $650 - $750 в сегменте класса А, $400 - $450 в сегменте класса В. Тем не менее, в связи с большим объемом нового офисного строительства, а также сохраняющейся нестабильной политической и, как следствие, экономической ситуацией ожидается, что в течение года большая часть сделок будет заключена по ставкам аренды близким к нижней границе коридоров.

По прогнозам CBRE, до конца 2014 года, предложение существенно превысит спрос. Негативный пересмотр макроэкономических показателей экономики России на 2014 год пока играет в сторону расширения данного разрыва, что создает предпосылки для увеличения вакансии и понижательного давления на арендные ставки. 

Интенсивность событий в начале 2014 года оставляет надежду на то, что ситуация войдет в системный процесс урегулирования во II квартале, а участники рынка получат, наконец, определенность в отношении будущего сценария экономического развития, который не будет пересматриваться на ежеквартальной основе.

Соответственно, надежда на активизацию спроса во II полугодии 2014 года пока остается. 

Зона между ТТК И МКАД обладает наиболее удачным позиционированием на рынке и пользуется устойчивым спросом со стороны арендаторов. Объекты Москва-сити пока остаются в более сложной ситуации, что предполагает необходимость реализации более агрессивных подходов к привлечению арендаторов. Здесь будут вводиться достаточно крупные объекты, которые еще больше обострят конкуренцию.

В настоящее время появление нового (в сравнении с началом года) негативного давления на рынок является очевидным фактом. Однако его интенсивность все еще может измениться в позитивную сторону. Ключевым в данном контексте видится II квартал, когда возможно сезонное снижение цен на нефть, и могут произойти сдвиги в сложившейся геополитической ситуации.

Клавдия Чистова, Руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России, комментирует результаты отчета: 

«По итогам I квартала 2014 года, несмотря на негативные геополитические события и ухудшающиеся прогнозы экономических показателей России на 2014 год, не было зафиксировано значительных изменений на офисном рынке Москвы. 

Объем сделок сопоставим с квартальными показателями предыдущих годов. 
В эксплуатацию были введены крупные офисные объекты в сегменте класса А, которые превысили объем площадей класса В, что бывает достаточно редко на рынке. Новые офисные проекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца года, продолжают активно строиться. 
Единственный сегмент, где была зафиксирована значимая реакция рынка на происходящие события, это премиальный сегмент. Собственники офисных зданий в центре города с высокой вакансией показывают более высокую готовность предоставлять арендаторам индивидуальные коммерческие условия, например, предоставление помещений с базовой отделкой, увеличение срока арендных каникул и т.п.».

Екатерина Прокопова
Руководитель направления по связям с общественностью
Другие новости
Директором отдела индустриальных и складских помещений CBRE назначен …
Москва, 23 января 2014 года – CBRE объявляет о том, что на должность директора отдела индустриальных и складских помещений назначен Антон Алябьев. Антон будет отвечать за стратегическое развитие направления индустриальной и складской недвижимости. С его приходом компания планирует значительно увеличить портфель клиентов за счет работы с ведущими российскими компаниями, особенно в сфере ритейла, дистрибуции и логистики. <br /> <br /> Антон Алябьев имеет более чем 10-летний опыт работы на рынке коммерческой недвижимости. До прихода в компанию CBRE с 2007 года Антон работал в компании Jones Lang LaSalle, где последние три года занимал позицию заместителя директора отдела индустриальных и складских помещений. <br /> <br /> За время своей карьеры Антон успешно реализовал ряд крупных проектов, в том числе с такими крупными компаниями, как Эльдорадо, Спортмастер и Роснано и многими другими.<br /> <br /> Антон Алябьев имеет 2 высших образования. В 2003 году он закончил Чувашский государственный университет по специальности «Финансы и кредит», а в 2007 Антон закончил Высшую школу экономики по специальности «Менеджмент». Во время своей учебы в Высшей школе экономики Антон Алябьев прослушал курс о создании собственного бизнеса в Стокгольмской школе экономики. Позднее Антон получил сертификат профессионального управляющего инвестициями в недвижимость в Институте управления недвижимостью &#40;The Institute of Real Estate Management&#41;.<br /> <br /> Александр Поленок, Генеральный директор CBRE в России, сказал:<br /> <br /> «Сегодня компания CBRE переходит на качественно новый уровень развития. Я искренне рад, что наша команда продолжает пополняться такими профессионалами, как Антон Алябьев, которому, я уверен, удастся в полной мере реализовать поставленные перед ним задачи».
23 января 2014

Далее

Рассказываем о мире недвижимости, делаем обзоры и делимся экспертизой. Только полезная информация от специалистов со стажем работы больше 10 лет.