Офисный рынок вновь ставит рекорды: за три квартала 2014 года было введено более 1 млн кв. м, рекордный показатель с 2009 года

Москва, 15 октября 2014 года – По данным нового исследования компании CBRE, крупнейшей компании в сфере коммерческой недвижимости в мире, главной характеристикой офисного рынка Москвы в третьем квартале стало восстановление спроса после провального второго квартала.

В III квартале 2014 года на офисном рынке Москвы можно отметить следующие тенденции:

  • 496 000 кв. м было введено в эксплуатацию. Это рекордный объем ввода новых офисных площадей, сопоставимый с квартальными показателями за 2008 год:
    • более половины объема новых офисных площадей соответствуют классу А: Водный, Лотос, Комсити, Романов Двор III, Dominion Tower
  • Увеличение объема заключенных сделок относительно показателя за II квартал на 175% до 231 800 кв. м
    • 80% от общего объема сделок пришлось на помещения класса В, 20% – на помещения класса А
    • Основной спрос приходит со стороны российских компаний, 84% от общего объема сделок
    • Офисные блоки до 1 000 кв. м пользуются наибольшим спросом, 74% от общего количества сделок
    • В продолжение тенденций II квартала основной объем сделок концентрируется в центре города: зоне внутри Третьего Транспортного Кольца (56%). В то же время основные объемы нового строительства (85% от общего объема площадей, введенных в эксплуатацию) приходятся на зону за пределами ТТК
  • Общий объем свободных площадей увеличился с 14,5% до 15,1%
    • Увеличение объема свободных помещений в сегменте класса В - с 12% до 12,3%, в сегменте класса A - с 24% до 24,5%
  • Ставки аренды на офисные помещения остаются под давлением как геополитических проблем, формирующих негативный макроэкономический фон, так и большого объема нового офисного строительства 
  • Максимальное снижение ставок аренды было зарегистрировано на офисные помещения в сегменте класса В. Это связано с тем, что там запрашиваемая ставка аренды очень часто формируется в рублях, а в III квартале произошло существенное ослабление курса рубля к доллару США
За три квартала 2014 года объем сделок составил 530 000 кв. м, что на 37% меньше аналогичного показателя за 2013 год. В III квартале объем сделок составил 231 800 кв. м, из которых на помещения класса А пришлось – 45 900 кв. м (20%), на помещения класса В – 185 900 кв. м (80%). Несмотря на то, что III квартал традиционно характеризуется низкой бизнес активностью в связи с сезоном летних отпусков, итоги квартала оказались позитивнее предыдущего периода: увеличение на 175%. Безусловно, столь значительный скачок объясняется, в том числе, рекордно низким объемом сделок за II квартал. 

Объем сделок за III квартал в целом соответствует показателю за аналогичный период 2011-2013 годов: 2011 год – 260 900 кв. м, 2012 год – 203 000 кв. м, 2013 год – 291 500 кв. м. 

Объем сделок в сегменте класса А составил 45 900 кв. м (20%), что на 15 000 кв. м больше показателя за II квартал. Как правило, в условиях кризиса, в первую очередь, основной удар приходится на сегмент класса А. В ситуации неопределенности арендаторам помещений класса А сложнее решиться на смену офисного помещения, поэтому они предпочитают продлевать договоры аренды в текущем месте. 

Самой крупной сделкой III квартала в сегменте класса А стала аренда офиса международной компанией Oracle в бизнес-парке Comcity (6 300 кв. м). Данная сделка подчеркивает, как тенденцию децентрализации, так и стремление компаний к оптимизации расходов на аренду. Стоит отметить, что это единственная сделка в сегменте класса А, которая была заключена за МКАД в III квартале. 
Значительная доля площадей в сегменте класса А была арендована российскими компаниями: 27 000 кв. м, международными – 18 900 кв. м. Безусловно, в текущих условиях международные компании с большей осторожностью подходят к своему дальнейшему развитию в России. 

Офисные площади в сегменте класса В традиционно составляют большую часть от общего объема сделок, 80% (185 900 кв. м). Основная доля сделок пришлась на российские компании, 166 900 кв. м, на международные – 19 000 кв. м. Самой крупной сделкой стала аренда офиса компанией РЕН ТВ в офисном здании в Партийном переулке (10 300 кв. м). 

В целом, по рынку доля международных компаний в общем объеме сделок в III квартале, как и в I квартале, составила 16%, доля российских – 84%, во II квартале – 25% и 75% соответственно. 

III квартал, как и II квартал, отличается концентрацией заключенных сделок на офисные помещения внутри ТТК, 56%, из  которых 26% приходится на ЦДР, 30% - на зону между СК и ТТК. Далее по убыванию следуют зона между ТТК и МКАД (34%) и зона за пределами МКАД (10%).
Отличительной характеристикой спроса в III квартале стало заключение на рынке ряда сделок новой аренды площадью более 4 000 кв. м, а именно, 8 транзакций. Однако даже на этом позитивном фоне офисы площадью менее 1 000 кв. м остаются наиболее популярными у арендаторов, 74% от общего количества сделок аренды.

В III квартале 2014 года в эксплуатацию было введено 496 000 кв. м, из которых на помещения класса А пришлось 53% (263 600 кв. м), на помещения класса В –  47% (232 400 кв. м). По итогам трех кварталов общая площадь объектов, введенных в эксплуатацию, составила более 1 млн кв. м (1 028 900 кв. м), из которых помещения класса А – 552 900 кв. м (54%). Впервые в истории на рынок выходит столь большой объем площадей класса А. Большая доля помещений класса А в объеме нового строительства свидетельствует о качественном развитии офисного рынка, арендаторы становятся все более требовательными к занимаемым офисам, а девелоперы, в свою очередь, готовы следовать этим требованиям. За всю историю рынка объем площадей А класса не превышал 36%, в среднем находился в диапазоне 20-30% от общего объема. По итогам 2014 года, согласно заявленным проектам на IV квартал, доля класса А составит около 53%.  

По итогам трех кварталов общий объем качественных площадей в Москве составил 15 млн кв. м, доля помещений класса А – 21% или 3,25 млн кв. м. 

По итогам III квартала общая доля свободных площадей увеличилась незначительно с 14,5% по итогам II квартал до 15,1%. 

В сегменте класса А вакансия увеличилась с 24% до 24,5%, в сегменте класса В – с 12% до 12,3%. 

В III квартале мы наблюдали бОльшую готовность собственников к предоставлению индивидуальных коммерческих условий относительно I полугодия. Собственники готовы идти на значительные уступки в переговорах с арендаторами, а именно: увеличение арендных каникул, в ряде случаев готовность выполнять отделку за свой счет и фиксировать курс доллара в договорах аренды. Стоит отметить, что последнее скорее исключение, чем правило, однако арендаторами все чаще поднимается данный вопрос. В целом по рынку диапазон запрашиваемых ставок аренды остается на уровне окончания I полугодия 2014 года: $1 050-$1 150 в сегменте класса А Прайм, $650-$750 в сегменте класса А, $400-$450 в сегменте класса В. Однако стоит отметить, что ставки находятся под давлением, и мы не исключаем понижения запрашиваемых ставок в IV квартале 2014 года – I квартале 2015 года. 

Согласно прогнозам CBRE, по итогам года объем заключенных сделок составит около 800 000 кв. м, объем нового офисного строительства – 1,4 млн кв. м. В IV квартале к вводу в эксплуатацию заявлено около 390 000 кв. м, из которых помещения класса А составят около 190 000 кв. м. 

Елена Денисова, директор отдела офисных помещенийCBRE в России, комментирует результаты отчета: 

«Одной из характеристик рынка в III квартале стало восстановление спроса на офисную недвижимость. Мы увидели ряд крупных сделок более 4 000 кв. м, также сделки на помещения в сегменте класса А в центре города. Безусловно, часть сделок III квартала – это отложенный спрос II квартала, когда, несмотря на низкий объем сделок, мы отмечали высокую активность арендаторов на рынке в целом. Стоит отметь отдельно крупные международные и российский компании (с потребностью более 10 000 кв. м), которые стремятся получить лучшие коммерческие условия на падающем рынке. Как правило, данные компании ищут новые офисные площади с целью консолидации всех текущих офисов, а также с целью найти максимально эффективное помещение при сохранении  баланса цена-качество. Несмотря на большие объемы ввода в эксплуатацию новых офисных площадей, выбор опций для таких компаний крайне ограничен, не более 10% от количества объектов, экспонируемых офисные площади для аренды. Помимо активности крупных компаний на рынке необходимо упомянуть еще одну характеристику спроса, это продление или пересмотр текущих договоров аренды».


Екатерина Прокопова
Руководитель направления по связям с общественностью
Другие новости
Директором отдела индустриальных и складских помещений CBRE назначен …
Москва, 23 января 2014 года – CBRE объявляет о том, что на должность директора отдела индустриальных и складских помещений назначен Антон Алябьев. Антон будет отвечать за стратегическое развитие направления индустриальной и складской недвижимости. С его приходом компания планирует значительно увеличить портфель клиентов за счет работы с ведущими российскими компаниями, особенно в сфере ритейла, дистрибуции и логистики. <br /> <br /> Антон Алябьев имеет более чем 10-летний опыт работы на рынке коммерческой недвижимости. До прихода в компанию CBRE с 2007 года Антон работал в компании Jones Lang LaSalle, где последние три года занимал позицию заместителя директора отдела индустриальных и складских помещений. <br /> <br /> За время своей карьеры Антон успешно реализовал ряд крупных проектов, в том числе с такими крупными компаниями, как Эльдорадо, Спортмастер и Роснано и многими другими.<br /> <br /> Антон Алябьев имеет 2 высших образования. В 2003 году он закончил Чувашский государственный университет по специальности «Финансы и кредит», а в 2007 Антон закончил Высшую школу экономики по специальности «Менеджмент». Во время своей учебы в Высшей школе экономики Антон Алябьев прослушал курс о создании собственного бизнеса в Стокгольмской школе экономики. Позднее Антон получил сертификат профессионального управляющего инвестициями в недвижимость в Институте управления недвижимостью &#40;The Institute of Real Estate Management&#41;.<br /> <br /> Александр Поленок, Генеральный директор CBRE в России, сказал:<br /> <br /> «Сегодня компания CBRE переходит на качественно новый уровень развития. Я искренне рад, что наша команда продолжает пополняться такими профессионалами, как Антон Алябьев, которому, я уверен, удастся в полной мере реализовать поставленные перед ним задачи».
23 января 2014

Далее

Рассказываем о мире недвижимости, делаем обзоры и делимся экспертизой. Только полезная информация от специалистов со стажем работы больше 10 лет.