В городах, зависящих от энергетического сектора, наблюдается рост средней арендной ставки на офисную недвижимость

Лондон – Москва, 11 ноября 2014 – По данным нового исследования международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE, в котором были изучены 33 города, в этом году общий рост средней арендной ставки на офисную недвижимость составил 25,2% в городах, зависящих от энергетики, то есть тех, где экономическая деятельность и операции с недвижимостью определяются активностью энергетического сектора (нефте- и газодобывающей промышленности) Это намного превышает средний показатель в 4,5% для других уже сформировавшихся центров офисной недвижимости.

Соответствующий рост городов, зависящих от энергетического сектора, частично отражает глобальное смещение спроса на энергию из стран членов ОЭСР (Организации экономического сотрудничества и развития) к странам, не входящим в эту организацию. Ведущие места здесь занимают развивающиеся рынки, особенно Китай, Индия и некоторые регионы Африки и Ближнего Востока.

Помимо этого, в текущем году общее потребление энергии выросло на 2,3%, и 80% этого роста относится на страны, не входящие в ОЭСР. Китай, например, как ожидают, станет крупнейшим импортером нефти, а Индия нацелена на первое место в импорте угля.

Такое ускорение энергетической промышленности в странах, не входящих в ОЭСР, привело к резкому увеличению спроса на высококачественные офисные объекты. Такие города, как Каракас, Джакарта и Баку вошли в число городов, где возросший спрос со стороны энергетических компаний подталкивает вверх арендную ставку по причине недостатка высококачественной офисной недвижимости. В Каракасе, столице Венесуэлы, интенсивно инвестирующего в энергетику, средняя ставка аренды на офисную недвижимость выросла на 280% в годовом исчислении, правда, этот показатель обусловлен также ограниченными объемами строительства офисов, высокой инфляцией и политической нестабильностью. В Джакарте, Индонезия, рост составил 42%, а в Баку, энергоориентированной столице Азербайджана, - 17,6%.

Луанда, столица Анголы, вторая среди крупнейших нефтедобывающих городов Африки, и здесь связанные с энергетикой компании-арендаторы занимают значительную часть рынка. Несмотря на некоторое снижение уровня арендной ставки в прошлом году, недостаточное предложение и продолжающийся спрос приводят к тому, что аренда недвижимости стоит в среднем 178 долларов за квадратный фут - это выводит Луанду на четвертое место среди рассматриваемых городов.

Майкл Армстронг, глава отдела по работе с глобальными корпоративными клиентами в регионе Европа, Ближний Восток, Африка, CBRE, прокомментировал ситуацию следующим образом:

«Энергетические рынки продолжают стремительно развиваться, и мы полагаем, что в ближайшие 20 лет здесь будут происходить фундаментальные и долговременные изменения. Источники энергии возникают во всё бОльших локациях, и такая диверсификация влияет на операционные решения компаний и отражается на положении дел на рынках офисной недвижимости. Это особенно характерно для некоторых развивающихся рынков, где ограничено предложение офисных площадей и высокий спрос на них со стороны компаний энергетического сектора.

Год назад средний показатель роста в городах, зависящих от энергетического сектора, равнялся 10,6% в годовом исчислении по сравнению с 2,9% в сформировавшихся деловых центрах. Скачок вверх до 25% означает повышательную тенденцию уровня арендной ставки на рынках, зависящих от энергетического сектора».

Йен Ландсман, заместитель директора, CBRE, добавил:

«На сформировавшихся рынках энергетические компании все чаще используют коммерческую недвижимость для привлечения и удержания самых талантливых людей в этом высококонкурентном секторе экономики. Это приводит к тому, что целый ряд компаний решают консолидировать свои подразделения или переехать в новые, построенные под себя офисы».

Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России, сказала:

«В отличие от ряда других рынков, спрос нефтегазового сектора на офисные площади уже не является критичным для динамики ставок вакансии и аренды. В последние годы объемы сделок, заключенных компаниями из данной сферы, составляли 6% в 2012 году и 10% в 2013 году. По оценке, в 2014 году активность может остаться в данном интервале, составив порядка 7% от всех сделок офисного рынка по аренде и покупке площадей. При этом, однако, в случае, если в IV квартале будет реализована сделка по приобретению компанией Транснефть офисного здания Эволюция в Москва-Сити, доля компаний нефтегазового сектора может подскочить до 17% рыночной активности. В этом случае Транснефть может выступить в качестве стабилизатора ситуации в Москва-Сити, доля вакансии в котором на текущий момент превышает 35%.

Следует отметить, что покупательская активность со стороны данного сектора бывает достаточно значительной, т.к. его крупные представители часто предпочитают иметь свой офис в собственности, а не арендовать.

Как правило, арендная активность компаний нефтегазового сегмента ориентирована на офисы класса А и В+ в центре и на юго-востоке столицы, что связано с тяготением к крупнейшим представителям данного сегмента: например, штаб-квартире компании Газпром.

В настоящее время офисный рынок Москвы находится под давлением высокого предложения на фоне падающего спроса вследствие геополитических событий. Данный тренд будет продолжаться и в начале 2015 года, открывая для арендаторов и покупателей интересные возможности по аренде и приобретению офисных площадей по среднесрочно низким арендным ставкам и ценам.

Учитывая, что нефтегазовый сектор является экспортоориентированным, а рубль показал очень сильное снижение в 2014 году, можно ожидать, что активность арендаторов данной группы в 2015 году окажется достаточно высокой даже несмотря на более, чем 25%-ное падение цен на нефть».