Прогноз CBRE на 2019 год: европейские рынки не продолжат набирать обороты несмотря на неопределенность на мировом рынке

Лондон - Москва, 28 декабря 2018 года – Согласно опубликованному CBRE, ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости, прогнозу рыночной конъюнктуры в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки на 2019 год, на европейском рынке недвижимости ожидается рост, который откроет новые возможности, несмотря на сохраняющиеся риски ухудшения конъюнктуры.

CBRE ожидает, что в 2019-2020 годах темпы экономического роста в Европе будут выше средних, хотя недавние показатели свидетельствуют о некотором замедлении экономики. Самый интенсивный рост ожидается в Испании, Ирландии и странах Центральной Европы. Во Франции рост ускорится благодаря недавним экономическим реформам. В то же время, в Великобритании темпы роста останутся ниже средних, хотя долгосрочный прогноз улучшится, как только будет устранена текущая неопределенность вокруг выхода страны из состава ЕС.

CBRE также прогнозирует сильный инвестиционный рынок в 2019 году, хотя объем рынка может немного сократиться вследствие завершения количественного смягчения, опасений в связи с геополитическими рисками и дефицита площадей в некоторых странах.

Ожидается, что в 2019 году несколько секторов покажут отличные результаты и откроют перед инвесторами и арендаторами новые возможности. На рынке индустриальной и складской недвижимости стимулирующими факторами станут как экономический рост, так и продолжающееся развитие электронной коммерции. В секторе жилой недвижимости большинство основных рынков ожидает значительный рост арендных ставок и стоимости капитала. Наиболее заметный рост будет наблюдаться в Германии и Нидерландах. Кроме того, продолжится активный рост в европейском секторе центров обработки данных благодаря ожидаемому притоку новых арендаторов из стран Азии, в частности китайских поставщиков «облачных» и телекоммуникационных услуг, а также благодаря росту спроса со стороны американских «облачных» компаний.  CBRE также ожидает роста в альтернативных секторах (жилье для студентов и пенсионеров, недвижимость для учреждений здравоохранения и т.д.), так как все больше инвесторов преследуют единую европейскую стратегию на этих рынках.

Также в 2019 году в регионе ожидается рост на рынках аренды офисной недвижимости. Однако в крупных европейских городах, включая Париж, Берлин, Стокгольм и Лондон, будет наблюдаться замедление роста занятости в отраслях, нуждающихся в офисной недвижимости. Ритейл продолжает адаптироваться к существенным изменениям в поведении потребителей и более осторожным настроениям инвесторов. Лучше всего новым требованиям рынка соответствуют активы, позволяющие сочетать шоппинг с развлечениями или предлагающие развитую локальную инфраструктуру.

Нил Блейк, руководитель отдела глобальных прогнозов и аналитики CBRE, пояснил:

«Несмотря на сохраняющуюся макроэкономическую и политическую неопределенность во многих регионах мира, 2019 год откроет интересные возможности для инвесторов и арендаторов недвижимости в различных секторах — от технологий и инноваций до альтернативной недвижимости и центров обработки данных. В то время как в некоторых секторах могут наблюдаться более слабые показатели, отражающие обеспокоенность по поводу замедления экономического роста в некоторых странах Европы, общая картина остается относительно позитивной, и мы ожидаем, что европейская экономика продолжит в 2019 году расти темпами, превышающими средние».

Подготовленный CBRE прогноз оценивает влияние ключевых экономических, политических и технологических факторов на рынки недвижимости в 2019 году и впоследствии и содержит всесторонний межотраслевой обзор рынка недвижимости.

Основные моменты прогноза

Экономика
• В 2019 году европейская экономика продолжит расти темпами выше средних. Самые высокие темпы роста в течение ближайших пяти лет ожидаются в Испании, Ирландии и странах Центральной Европы.
• Рост ниже среднего в Великобритании в 2019-2020 годах, однако долгосрочный прогноз благоприятен.
• Циклическое замедление экономического роста маловероятно в период до 2021 года.

Рынки капитала
• CBRE прогнозирует сильный инвестиционный рынок в 2019 году, но с умеренным замедлением по сравнению с 2018 годом.
• Основными факторами являются прекращение количественного смягчения, осторожность из-за геополитических рисков и дефицит недвижимости на продажу в некоторых странах после нескольких лет очень высокой инвестиционной активности.
• Несмотря на прекращение количественного смягчения, накопленные сбережения будут поддерживать низкие процентные ставки в долгосрочной перспективе.

Офисная недвижимость
• Более медленный рост объемов аренды, однако ограниченное предложение будет способствовать росту реальных арендных ставок на большинстве основных рынков офисной недвижимости в 2019 году.
• Рост популярности «универсальной» недвижимости с переориентацией спроса на высокотехнологичные здания с развитой инфраструктурой.

Торговая недвижимость
• Негативные настроения затмевают высокую инвестиционную активность, однако инвесторы явно стали более разборчивы в выборе торговой недвижимости.
• Активы, позволяющие сочетать шоппинг с развлечениями или предлагающие развитую локальную инфраструктуру, обладают значительной привлекательностью.
• Рост спроса со стороны предприятий общественного питания, развлекательных центров, местных поставщиков услуг.
• Рост арендных ставок в 2019 году ожидается лишь на немногих рынках.

Индустриальная и складская недвижимость
• Сочетание экономического роста и расширения интернет-продаж будет способствовать хорошим показателям на рынке складской недвижимости в 2019 году.
• Ожидается дальнейший рост арендных ставок, особенно на рынках с ограниченным предложением.
• Арендаторы и инвесторы сосредоточат свое внимание на складской недвижимости в городах, спрос на которую будет покрываться за счет объектов легкой промышленности и складской недвижимости, возводимой в процессе точечной застройки.
• Становление интернет-продаж продуктов питания усилит спрос на специализированные активы, такие как городские склады с контролируемой температурой и различными дополнительными услугами.

Жилая недвижимость
• Ожидается устойчивый рост арендной платы и стоимости капитальных активов на большинстве основных рынков, что отражает благоприятные условия кредитования и высокий спрос со стороны инвесторов.  Особенно сильный рост ожидается в Германии и Нидерландах.
• Объем инвестиций превышает уровень 2017 года, и мы ожидаем дальнейшего роста в 2019 году. В частности, на рынке появятся новые типы инвесторов и расширится география инвестиций.
• Сектор остается привлекательным классом активов и будет оставаться в центре внимания инвесторов на протяжении 2019 года.

Гостиничная недвижимость
• Ожидается, что рост спроса на услуги отелей продолжится в 2019 году в связи с ростом потребительских расходов на туризм и путешествия.
• Объемы строительства гостиничной недвижимости растут в некоторых регионах Европы, преимущественно в низком и среднем ценовых диапазонах, однако в большинстве случаев предложение будет отставать от спроса. Мы ожидаем, что в течение следующих 12 месяцев показатели в секторе гостиничной недвижимости улучшатся.
• Ожидается, что растущий институциональный интерес и инвестиционный аппетит среди широкого круга покупателей будут оказывать положительное воздействие на доходность и цены.

Альтернативная недвижимость
• Крупные институциональные инвесторы сохраняют серьезный интерес к альтернативной недвижимости, причем в 2019 году еще больше инвесторов займутся воплощением общеевропейской и межсекторальной стратегии.
• Это создаст новые возможности, а также риски, включая связанные с четким пониманием новых инвестиционных схем.
• Высокий уровень корпоративной активности в области слияний и поглощений сохранится во многих секторах. Поскольку имущественная составляющая корпоративных сделок занимает центральное место в ценообразовании, мы видим в этом перспективу расширения спектра возможностей для инвестиций в недвижимость.

Центры обработки данных
• Европейский сектор центров обработки данных переживает период сильного роста, который, по мнению CBRE, продолжится на протяжении 2019 года.
• CBRE прогнозирует, что рост на четырех крупнейших рынках (Франкфурт, Лондон, Амстердам и Париж) составит в 2019 году 17%. Это будет третий подряд год с темпами роста выше 15%. Усиливающаяся конкуренция между американскими и европейскими поставщиками будет способствовать расширению за пределы традиционных рынков.
• 2018 год был рекордным с точки зрения числа новых пользователей, и мы ожидаем, что 2019 год будет еще более успешным. Повышенная рыночная активность, ведущая к значительному интересу инвесторов и последующим сделкам по слиянию и поглощению (M&А).

Технологии
• В 2019 году будут достигнуты новые успехи во внедрении технологий в сфере недвижимости. Арендаторы и инвесторы будут более целенаправленно и осмысленно инвестировать в программы технологических инноваций.
• Как арендаторы, так и инвесторы будут совершенствовать свои стратегии в области технологий и инноваций, приобретая необходимые навыки или партнеров для осуществления технологических и инновационных программ на уровне конкретных активов.
• CBRE полагает, что ключевую роль в достижении целей, преследуемых инвесторами и арендаторами — как в настоящее время, так и в будущем — сыграют пять технологий:
o Супермассивы данных и роботизированная автоматизация процессов
o Искусственный интеллект и машинное обучение
o Интернет вещей/умные здания
o Блокчейн
o Дополненная реальность/виртуальная реальность

Тренды российского рынка выглядят следующим образом.

Офисный сегмент:

• Офисный рынок Москвы продолжит развиваться в большей степени внутри уже сформированных бизнес кластеров.
• Спрос на офисные помещения будет превышать объем нового строительства и сокращать количество предложений для крупных арендаторов.
• Точечный рост ставок аренды, начавшийся в конце 2018 г., продолжится в 2019 г. уже трендом, однако, в среднем не превысит 10-12%.

Торговый сегмент:

• Ограниченный потребительский спрос и усиление конкуренции со стороны онлайн-ритейлеров на российском рынке привели к низкому вводу торговых площадей в 2018 г. В то же время, такая ситуация создаёт возможности удовлетворения потребительского спроса в специализированных форматах.
• Рекордное количество новых аутлет-центров на стадии строительства в Московском регионе и Екатеринбурге, рост сегмента Food & Beverage и онлайн-торговли на ключевых рынках, вместе с новыми форматами, предложенными ведущими FMCG-ритейлерами, fashion и DIY-операторами, подтверждают, что мяч сейчас находится на стороне девелоперов, готовых адаптироваться к условиях быстро меняющегося рынка.

Складской сегмент:

• Новым драйвером спроса будет выступать онлайн ритейл, доля которого в общем товарообороте будет расти. Рост онлайн продаж потребует серьёзных инвестиций в логистику.
• Низкий уровень доли свободных площадей и растущие ставки аренды - новые реалии складского рынка в ближайшем году
• Больше built-to-suit проектов для крупных компаний, запуск новых девелоперских площадок под такие склады и строительство на собственных участках заказчиков складов