Интерес к реализации корпоративных активов остается высоким

Лондон - Москва, 29 октября 2015 года - Согласно последним данным CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, оборот от реализации корпоративных активов растет по всей Европе и достигнет в 2015 году 20 млрд. евро.

Продажи корпоративных активов растут в связи со стремлением компаний финансировать стратегические изменения и все большей открытостью рынка к инновационным финансовым структурам. Это происходит на фоне продолжающегося на европейском рынке уже шестой год подряд роста объема инвестиций в коммерческую недвижимость, который в 2014 году превысил 220 млрд. евро.

Реализация корпоративной недвижимости в 2004-2015 годах

European Corporate Property Disposals, 2004-2015.png

Ричард Холбертон, директор отдела исследования рынка арендаторов в регионе Европа, Ближний Восток и Африка, CBRE, объясняет:

«Хотя все еще сохраняются некоторые инвестиционные риски, объясняемые связностью процессов в еврозоне, а также влиянием замедления роста в Китае и на других развивающихся рынках, интерес капитала к недвижимости остается высоким. Поэтому, хотя продажи корпоративной недвижимости в Европе растут, их доля на рынке сокращается. В 2008 году, в период первых признаков финансового кризиса, с реализацией корпоративной недвижимости была связана каждая пятая сделка по продаже, или 18% от общего объема рынка. Этот показатель сократился в прошлом году вдвое до 9%. Анализ статистики позволяет заметить интересное изменение: испытывая острую потребность в гибкости, компании проявляют большую готовность к краткосрочной аренде в сделках по продаже с обратной арендой, несмотря на то, что это приводит к понижению цены продажи, которую они могут получить».

Структура рынка еврозоны

В последние 18 месяцев на рынке продаж корпоративной недвижимости доминирует Великобритания, на долю которой приходится 29% от общего объема рынка, за ней с небольшим отрывом следует Германия (22% рынка). Великобритания и Германия продолжают доминировать и контролировать более половины рынка (51%). Это соответствует средним результатам за последнее десятилетие, хотя Великобритания немного опережает, а Германия немного отстает от своего среднего показателя. Весомая доля Великобритании обусловлена рядом крупных сделок с торговой недвижимостью и реализацией значительных площадей в центральных районах Лондона и офисной многофункциональной недвижимости.

Структура реализации корпоративной недвижимости на рынке Европы по странам, 2014 год - первое полугодие 2015 года

European Corporate Property Disposals Country Breakdown 2014 - H1 2015.png

В 2014-2015 годах на долю Нидерландов (9%), Франции (7%) и Испании (7%) приходится чуть меньше четверти рынка, а на долю стран Скандинавии - еще 15%. Во всех странах Южной Европы, кроме Испании, доля которой в последние годы близка к десятилетнему среднему, наблюдаются сравнительно слабые показатели: так, на долю Италии приходится всего 3% рынка при среднем показателе 7%.

Секторы торговой и индустриальной недвижимости набирают обороты

Улучшение экономических условий, снижение уровня безработицы и ускорение роста потребления по всей Европе создают благоприятный фон для приобретения торговых и индустриальных активов. В первой половине 2015 года объем реализации корпоративной торговой недвижимости достиг 2,2 млрд. евро, что практически соответствует результату за весь 2014 год (2,4 млрд. евро). В индустриальном секторе также наблюдается активизация: его доля на рынке в 2014-2015 годах достигла 14% при среднем долгосрочном показателе 9%.

На сектор офисной недвижимости по-прежнему приходится наибольшая доля реализуемых корпоративных активов - 38% операций в первом полугодии 2015 года. Кроме того, на долю многофункциональных зданий в настоящее время приходится 5% от общего объема рынка (оборот 442 млн. евро в первом полугодии 2015 года по сравнению со 100 млн. евро за весь календарный 2014 год).

Реализация корпоративных активов на европейском рынке по секторам (млн. евро), 2014 год - первое полугодие 2015 года

European Corporate Property Disposals by Sector (million €) 2014 - H1 2015.png

Джон Уилсон, исполнительный директор отдела по оптимизации рабочего пространства в регионе Европа, Ближний Восток и Африка, CBRE, пояснил:

«Реализация корпоративной недвижимости используется в качестве традиционного метода привлечения капитала. В настоящее время в связи с низкой стоимостью заемного капитала привлекателен рынок корпоративных облигаций. В среднем на протяжении последних трех лет прибыль корпораций в Великобритании росла более чем на 4% в год, следовательно, нераспределенная прибыль может быть использована для финансирования дальнейших инвестиций.

Таким образом, намечаются новые тенденции в области реализации активов, указывающие на изменения в механизмах финансирования. Они заключаются в том, что компании избавляются от ранее приобретенных избыточных активов, реализуют более старые здания и стремятся к достижению целей в области корпоративной ответственности.Это часто подразумевает избавление от старых активов, что все чаще осуществляется с помощью механизмов, обеспечивающих разделение доходов между инвестором и корпорацией. В сущности, то обстоятельство, что многие сделки мотивированы желанием финансировать долгосрочные стратегические планы, также отражает укрепляющуюся уверенность во внешней рыночной конъюнктуре».

Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка, CBRE, Россия:

«Корпорации нередко показывают очень хорошую эффективность в управлении недвижимостью, покупая в период низких цен и продавая на пиках. Поэтому тот факт, что прошлый пик продаж корпоративной собственности наблюдался в 2007 году, как раз перед кризисом, вряд ли является случайностью. Растущие объемы продаж корпоративной собственности в Европе в последние годы могут рассматриваться в качестве свидетельства того, что бизнес считает текущие цены на недвижимость высокими. Как результат, фиксируется поступательный рост продаж корпоративной недвижимости даже несмотря на то, что текущая финансовая ситуация на рынках позволяет привлекать очень дешевое финансирование.

Ситуация в России является обратным примером. После падения цен на недвижимость на 35-50% в долларовом выражении, бизнес все больше задумывается о том, чтобы приобретать коммерческую недвижимость в собственность. Ярким примером III квартала является покупка 49,99% доли компанией Мегафон в БЦ «Оружейный» за 280 млн. долларов США. Другим фактом является повышенная активность ритейлеров и производственных компаний по покупке складов: только в рамках крупных сделок объем покупок складских площадей в III квартале превысил 200 тыс. кв. м.

Пока еще рано говорить о том, что рынок коммерческой недвижимости начал восстановление. Однако шансы на такой сценарий растут».