Рост ставок аренды на офисы в Москве обогнал инфляцию впервые с 2020 года

Спрос на офисы в столице растет из-за увеличения потребности в них со стороны бизнеса на фоне расширения экономики. Доля вакантных площадей находится на историческом минимуме, ставки аренды растут на всех субрынках, а темпы их роста в ближайшее время могут ускориться.

Ставки аренды после резкого подъема доли вакантных офисных площадей в 2015 году отстали от инфляции, таким образом, в реальном выражении снижались по итогам периода до 2023 года.

Ставки аренды на офисные площади в Москве

Источник: Росстат, CORE.XP Аналитика

Слабая динамика ставок аренды на офисные площади привела к консервативному подходу в этом сегменте по запуску девелоперских проектов и низкому вводу новых объектов.

Офисные площади в Москве, млн кв. м

Источник: Росстат, CORE.XP Аналитика

При этом российская экономика c 2016 года росла совокупным среднегодовым темпом 1,6%. Операционная деятельность компаний расширялась и их потребность в новых офисных площадях увеличивалась. В результате доля вакантных офисных площадей снижалась и в 2023 году составила 7% (-10,6 п.п. относительно 2015 года), а во втором квартале 2024 года упала до 5,1%, что является историческим минимумом. 

Снижение доли вакантных площадей отражало дефицит предложения, который привел к повышению ставок аренды на 16% г/г во втором квартале 2024 года. Впервые с 2020 года динамика ставок аренды опередила инфляцию, которая в июне 2024 составила 8,6% г/г. 

Динамика ставок аренды на офисы в Москве

Источник: Росстат, CORE.XP Аналитика

Рост происходил почти на всех субрынках.

В ближайшие кварталы можно ожидать сохранения спроса на офисные площади в условиях продолжения расширения экономики. 

Банк России в июле выпустил обновленный прогноз, согласно которому рост российской экономики в 2024 году может составить 3,5-4,0%.

Динамика ВВП и чистое поглощение офисных площадей

Источник: Росстат, Минэкономразвития, CORE.XP Аналитика

Экономический рост создает предпосылку для дальнейшего поглощения компаниями новых офисных площадей и удержания доли свободных площадей в Москве на уровне 5-6% до конца текущего года вблизи исторического минимума.

Занятые офисные площади и чистое поглощение

Источник: CORE.XP Аналитика

В условиях высокого спроса и дефицитного рынка рост ставок аренды может ускориться. Реализация новых проектов девелопмента для удовлетворения спроса становится дороже из-за роста себестоимости на фоне инфляционных процессов и удорожания кредитных ресурсов в условиях повышения ключевой ставки. Наряду с этим, ожидаемая доходность инвесторов от объектов недвижимости также увеличивается в условиях роста процентных ставок в экономике. 

В результате рост ставок аренды на офисы может ускориться во второй половине текущего года до максимального за последние 10 лет значения в 20% г/г, а средний уровень, таким образом, вырастет до отметки около 27 тыс. руб./кв. м/год.