В 2014 году доля продажи офисных помещений небольшой площади останется значительной в общем объеме сделок продажи

Москва, 14 августа 2014 года – По данным нового исследования CBRE, ведущей международной компании в области коммерческой недвижимости, офисная недвижимость по-прежнему остается надежным средством сохранения капитала с привлекательной текущей доходностью.

В предкризисные годы объемы сделок по покупке офисов достигали 340-430 тыс. кв. м  в год или 20-28% годового ввода. В 1 полугодии 2014 года интерес к покупке офисной недвижимости  снизился вследствие негативного влияния геополитических событий. В этот период было куплено всего 66 000 кв. м офисных площадей. Тем не менее, благодаря тому, что девелоперы становятся достаточно гибкими в своих предложениях,  сложившаяся ситуация создает хорошие возможности для опытных инвесторов, понимающих, какие офисные объекты обладают наиболее высоким потенциалом. В качестве одного из введенных застройщиками стимулов для привлечения собственников и инвесторов можно привести готовность зафиксировать курс доллара на уровне 33 рублей. 

Высокая волатильность финансовых рынков и геополитические события первого полугодия 2014 года способствовали сильному росту спроса на жилую недвижимость со стороны населения в целях сохранения капитала, а возможности коммерческой недвижимости остались недооцененными.

В отчете  CBRE выделяются две группы покупателей офисных площадей: крупный, средний бизнес и малый бизнес, физические лица. 

В состав первой группы входят преимущественно компании сырьевого и энергетического комплекса, а также банковский сектор. Обычно такие интересанты рассматривают сделки от 5 – 10 тыс. кв. м. Как правило, мотивация их решений о покупке связана с гарантированным закреплением за собой статусной локации с понятными долгосрочными расходами на офис. Другим полюсом первой группы покупателей являются, компании IT и телекоммуникационного сектора, мотивация которых может включать стремление обеспечить себе возможностью беспрепятственного расширения и минимизации расходов на офисные площади. Самой крупной транзакцией в 2013 г. стало приобретение компанией Транснефть бизнес-центра Нахимов на Севастопольском проспекте, 47 (общая площадь – 16 400 кв. м).

Вторая группа покупателей в основном приобретает офисные блоки от 100 до 1 000 кв. м. Мотивация этой группы покупателей связана преимущественно с желанием обеспечить сохранность капитала при неплохом текущем доходе.

Общий объем покупок помещений площадью до 1 000  кв. м в 2011-2013 гг. составил 136 тыс. кв. м. Максимальный объем был зарегистрирован в 2013 г., 88 тыс. кв. м (320 млн. долларов США). 

В 2014 году была также зарегистрированная высокая активность среди покупателей небольших офисных блоков. Только в многофункциональном комплексе "Водный", расположенном в 2 минутах от станции метро «Водный стадион», в июне - июле 2014 года были закрыты инвестиционные сделки более чем на 3 тыс. кв. м и суммой более 0,5 млрд руб. На сегодняшний день более 70% офисных площадей  было реализовано в офисной башне комплекса, собственником которого выступает компания MR Group.

В отчете CBRE отмечается, что доходность офисной недвижимости для разных групп покупателей является неоднородной. Компании, ориентирующиеся на статусные локации и здания, могут рассчитывать на доходность порядка 8,5%. Это связано с популярностью данных объектов на рынке и, как следствие, высокими ценами, запрашиваемыми собственниками при их продаже.  Более бюджетные варианты, расположенные за пределами Садового кольца, могут приносить своим владельцам до 10-11% годовых. Именно на данные варианты ориентируются инвесторы в офисные блоки.

С точки зрения потенциальной текущей доходности, различие между жилым и офисным сегментами состоит в опасениях высокой вакансии на офисном рынке на фоне стабильного спроса на жилье. Ухудшение макроэкономической ситуации и высокий потенциал предложения 2014-начала 2015 гг. создают предпосылки для роста вакансии в офисном сегменте. В начале 2015 года в классе А она может превысить 26%, классе В – 13%.

В отчете говорится, что в большинстве объектов, где помещения продавались блоками в течение 2006-2011 гг., уровень вакансии стремится к нулю. 
 
Если рассматривать усредненное влияние вакансии на достигаемую текущую доходность, то за счет данного фактора, по оценке, может теряться порядка 1,5 – 2 процентных пунктов доходности исходя из риска иметь вакансию на уровне 15% (что несколько выше ожидаемого на конец 2014-начало 2015 гг. уровня для класса В).

Таким образом, даже с учетом имеющихся рисков, инвестиции в офисные блоки  способны приносить доход, превышающий таковой в жилой недвижимости. Найти банковские валютные депозиты с такой доходностью практически невозможно.

В настоящее время возможности для инвестирования в небольшие офисные блоки предлагаются в рамках следующих проектов: МФК «Водный» на Головинском шоссе, МФК «Савеловский Сити» на Складочной улице, Аэродом на Ленинградском проспекте, Порт Плаза в Проектируемом проезде 4062, Neo Geo на улице Бутлерова, Парк Мира на Проспекте Мира и другие. 

По прогнозам CBRE, «окно интересных возможностей» для инвестирования в офисные блоки будет открыто, максимум, до начала 2015 г. Это связано с тем, что к этому времени основной потенциал нового офисного предложения 2014 г. выйдет на рынок, а девелоперы скорректируют свои планы по проектам 2015 г. с тем, чтобы учесть рост вакансии, ожидающийся к концу 2014 - началу 2015.

Марина Моргунова, заместитель директора отдела офисных помещений CBRE, комментирует результаты отчета: 

«Несмотря на сложную геополитическую обстановку, частные инвесторы  по-прежнему активны на рынке недвижимости. На фоне возрастающего недоверия к рублю и валютам западных стран инвестирование свободных средств в  офисную недвижимость выглядит наиболее надежным  и консервативным средством сохранения свободных средств. Данный тренд подкрепляется ситуационным снижением цен на коммерческую недвижимость и позволяет приобрести качественные помещения по оптимальным ценам».

Александр Сурменев, коммерческий директор Департамента коммерческой недвижимости компании MR Group: 

«Недвижимость по-прежнему рассматривается инвесторами как наиболее понятный и консервативный инструмент вложения средств. Высокая волатильность рубля, непредсказуемость фондового рынка в условиях геополитической напряженности делают покупку офисного блока наиболее оптимальным решением: с начала года мы наблюдаем всплеск интереса как к небольшим блокам, так и приобретению целых этажей в наших проектах. Конечные же пользователи рассматривают покупку площадей в бизнес-центре как возможность оптимизировать свои затраты на офис и не зависеть от ставок на аренду».


Екатерина Прокопова
Руководитель направления по связям с общественностью
Другие новости
Директором отдела индустриальных и складских помещений CBRE назначен …
Москва, 23 января 2014 года – CBRE объявляет о том, что на должность директора отдела индустриальных и складских помещений назначен Антон Алябьев. Антон будет отвечать за стратегическое развитие направления индустриальной и складской недвижимости. С его приходом компания планирует значительно увеличить портфель клиентов за счет работы с ведущими российскими компаниями, особенно в сфере ритейла, дистрибуции и логистики. <br /> <br /> Антон Алябьев имеет более чем 10-летний опыт работы на рынке коммерческой недвижимости. До прихода в компанию CBRE с 2007 года Антон работал в компании Jones Lang LaSalle, где последние три года занимал позицию заместителя директора отдела индустриальных и складских помещений. <br /> <br /> За время своей карьеры Антон успешно реализовал ряд крупных проектов, в том числе с такими крупными компаниями, как Эльдорадо, Спортмастер и Роснано и многими другими.<br /> <br /> Антон Алябьев имеет 2 высших образования. В 2003 году он закончил Чувашский государственный университет по специальности «Финансы и кредит», а в 2007 Антон закончил Высшую школу экономики по специальности «Менеджмент». Во время своей учебы в Высшей школе экономики Антон Алябьев прослушал курс о создании собственного бизнеса в Стокгольмской школе экономики. Позднее Антон получил сертификат профессионального управляющего инвестициями в недвижимость в Институте управления недвижимостью &#40;The Institute of Real Estate Management&#41;.<br /> <br /> Александр Поленок, Генеральный директор CBRE в России, сказал:<br /> <br /> «Сегодня компания CBRE переходит на качественно новый уровень развития. Я искренне рад, что наша команда продолжает пополняться такими профессионалами, как Антон Алябьев, которому, я уверен, удастся в полной мере реализовать поставленные перед ним задачи».
23 января 2014

Далее

Рассказываем о мире недвижимости, делаем обзоры и делимся экспертизой. Только полезная информация от специалистов со стажем работы больше 10 лет.