При выборе офиса компании обычно ориентируются на площадь помещения, стоимость квадратного метра и расположение бизнес-центра. Однако заявленная в объявлении площадь не всегда означает, что всё это пространство можно использовать для размещения сотрудников, переговорных и других рабочих зон.
В арендную площадь могут входить не только помещения, которыми непосредственно пользуется компания, но и часть общих зон здания. Из-за этого два офиса с одинаковой заявленной площадью могут существенно различаться по вместимости и фактической стоимости.
Разберёмся, чем отличается полезная площадь офиса от арендуемой и на что обратить внимание перед подписанием договора.
Чем отличается арендуемая площадь от полезной
При оценке офисной недвижимости важно различать два основных показателя.
Полезная площадь офиса — пространство, которое арендатор может непосредственно использовать для организации работы. В зависимости от принятой методики измерения сюда могут относиться кабинеты, открытые рабочие зоны, переговорные, внутренние коридоры, кухни и другие помещения внутри офиса.
Арендуемая площадь — площадь, на основании которой рассчитывается арендная плата. Она может включать полезную площадь помещения и распределённую на арендатора долю общих зон бизнес-центра.
К общим зонам, учитываемым при расчёте арендуемой площади в зависимости от методики, могут относиться:
- лифтовые холлы;
- общие коридоры на этаже;
- входные группы и вестибюли;
- общие санитарные помещения;
- другие пространства совместного использования.
При этом не все помещения общего пользования обязательно включаются в расчёт. Состав учитываемых площадей зависит от методики измерения и условий конкретного объекта.
Важно учитывать, что полезная площадь не равна площади, которую можно полностью заставить рабочими столами. Внутренние проходы, переговорные и вспомогательные помещения также занимают место.
Как общие зоны влияют на стоимость аренды
Разница между полезной и арендуемой площадью напрямую влияет на расходы компании.
При сравнении офисных помещений важно учитывать не только заявленную ставку аренды, но и то, какая площадь используется для начисления платежей.
В некоторых бизнес-центрах арендатор оплачивает не только пространство внутри своего офиса, но и распределённую долю общих помещений здания.
Поэтому при выборе офиса необходимо уточнять, сколько пространства компания сможет использовать для работы и за какую площадь будет фактически платить.
Как проверить площадь офиса перед арендой
Чтобы избежать неожиданных расходов, запрашивать информацию о площади необходимо ещё на этапе подбора помещения.
Уточните, какая площадь указана в предложении
Попросите собственника или представителя бизнес-центра отдельно указать полезную и арендуемую площадь.
Не стоит предполагать, что площадь в объявлении автоматически соответствует пространству внутри офиса.
Запросите план помещения
На плане должны быть понятны границы арендуемого блока, расположение перегородок, колонн, проходов и вспомогательных помещений.
Это позволит оценить, насколько рационально можно разместить сотрудников и оборудование.
Узнайте методику определения площади
Для определения площади офисных помещений могут использоваться различные методики, включая стандарты BOMA.
Такие стандарты предусматривают правила измерения и распределения определённых площадей здания. Однако само упоминание BOMA ещё не гарантирует, что расчёт выполнен корректно.
Уточните редакцию стандарта, применяемый метод и наличие расчётной документации. Если используется другая методика, попросите объяснить её принципы.
Проверьте условия договора
В договоре аренды желательно зафиксировать:
- площадь, по которой начисляется арендная плата;
- методику её определения;
- состав учитываемых общих зон;
- условия пересмотра площади и арендных платежей;
- порядок действий при выявлении расхождений.
Отдельное внимание следует уделить возможности изменения расчётной площади после перепланировки здания или повторных обмеров.
Оцените фактическую вместимость
Даже офис с небольшой долей общих зон может оказаться неудобным из-за колонн, узких помещений, недостаточного естественного освещения или неудачной планировки.
Перед заключением договора полезно подготовить предварительную схему размещения рабочих мест, переговорных, кухни и других необходимых зон.
Когда большая арендуемая площадь оправданна
Высокая доля общих зон не обязательно делает офис невыгодным.
Например, бизнес-центр может предлагать просторные зоны ожидания, удобные лифтовые группы, общие переговорные и качественную инфраструктуру. Для компании, которая регулярно принимает клиентов и партнёров, такие преимущества могут иметь значение.
При этом необходимо уточнить, какие помещения доступны всем арендаторам, какие услуги включены в арендную плату, а за какие потребуется платить отдельно.
Главное — понимать, какую пользу компания получает от дополнительных расходов.
Частые ошибки при сравнении офисных помещений
Одна из распространённых ошибок — выбор помещения исключительно по стоимости квадратного метра. Низкая ставка может компенсироваться большой арендуемой площадью или дополнительными платежами.
Другая ошибка — ориентироваться только на общую площадь без оценки планировки. Офисы с одинаковой площадью могут вмещать разное количество рабочих мест.
Также арендаторы иногда не проверяют, каким способом рассчитана площадь и может ли она измениться после подписания договора.
Избежать этих ситуаций помогает сравнение объектов по единой системе: полезная площадь, арендуемая площадь, дополнительные расходы и фактическая вместимость.
Как выбрать офис и не переплачивать за лишние метры
При поиске офиса в Москве важно определить, сколько площади действительно необходимо компании. Учитывайте текущую численность сотрудников, гибридный график работы, количество переговорных, зоны отдыха и планы расширения.
Затем сравните подходящие помещения по полезной площади, условиям аренды и эффективности планировки.
В каталоге офисов в аренду RentNow можно посмотреть предложения в бизнес-центрах Москвы, сравнить расположение, площадь, класс здания и арендные ставки.
Перед заключением договора стоит дополнительно уточнить методику определения площади, состав платежей и возможность адаптации помещения под задачи бизнеса.
Вывод: при выборе офиса важно понимать не только цену квадратного метра, но и то, сколько полезного пространства компания получает за свои деньги. Проверка арендуемой и полезной площади, условий договора и дополнительных платежей поможет объективно сравнить предложения и избежать лишних расходов.
.png "Офис юридической компании в новых реалиях")
.png "Офисный рынок Москвы: вызовы 2022")
.png "Коммерческие помещения в жилых комплексах")
.jpeg "Пять бизнес‑направлений, для которых формат light industrial идеален")
