В какую коммерческую недвижимость выгодно инвестировать в Москве

В свете текущей экономической ситуации инвестиции в коммерческую недвижимость представляются наиболее надёжным и прибыльным вложением средств.

Коммерческая недвижимость Москвы пользуется высоким спросом как среди арендаторов, так и среди покупателей, а её стоимость стабильно растёт. Но куда выгоднее всего вкладывать деньги: в офисы, склады, ритейл?

Анализируем столичный рынок, рассказываем об особенностях коммерческих площадей различного назначения.

Текущая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Москве

Политика комплексного развития территорий (КРТ) — один из самых мощных драйверов обновления рынка коммерческой недвижимости: инвесторы и застройщики активно осваивают новые локации.

Примечательно, что перенасыщения рынка не происходит. Напротив, объёмов нового строительства недостаточно, чтобы удовлетворить повышенный спрос, сформированный как инвесторами, так и конечными пользователями.

Для наглядности обратимся к статистике, собранной аналитиками за первые кварталы 2024 года.

Складская недвижимость

• построено в 2024 году — 199  589 кв. м
• проведено сделок — 1,3 млн кв. м кв. м
• доля свободных площадей — 0,8%

Офисы

• построено — 285 тыс. кв. м
• заключено сделок — на 364 тыс. кв. м
• доля вакантных площадей — 5,1%

Торговые центры

• открыто — 68,7 тыс. кв. м
• средняя площадь новых магазинов — 225 кв. м.
• доля свободных площадей — 5,2%

Гостиницы

• заявлено к открытию в 2024 году — 7 объектов, более 950 номеров
• уже введённый объём — 529 номеров (больше, чем за весь 2023 год)
• средняя доходность номера — на 54% выше, чем в 2023 году

Таким образом, столичные рынки коммерческой недвижимости сохраняют сдержанный рост объёмов. При этом на фоне ограниченного предложения и активного спроса заметно растут арендные ставки и стоимость квадратных метров.

Коммерческая недвижимость

Основные типы коммерческой недвижимости

Мы подготовили краткий обзор основных типов коммерческой недвижимости с описанием ключевых характеристик каждого сегмента московского рынка. 

Офисная недвижимость

В I квартале 2024 года средняя запрашиваемая цена продажи в офисном сегменте составила:

• 401 250 руб. за кв. м — для строящихся объектов (для сравнения: в I квартале 2023 года средняя стоимость составляла 288 800 руб.);
• 326 200 руб. за кв. м — для существующих офисов (в I квартале 2023 года — 303 000 руб.).

Согласно прогнозу аналитиков, дальнейший рост цен и арендных ставок будет особенно заметен в секторе высококачественных объектов.

Официальный классификатор включает три категории офисных помещений:

1. Класс А — офисы премиального качества с лучшими характеристиками: престижная локация, удобное расположение, соответствие международным стандартам строительства, насыщенная внутренняя инфраструктура, профессиональное управление зданием, безупречный сервис.
2. Класс В+ незначительно уступают элитным бизнес-центрам по уровню комфорта и функциональности. Различия между офисами А и В+ зачастую незаметны или не имеют значения для конкретного пользователя. Например, некоторая удалённость от метро не станет критическим фактором для компании, которая ведёт свои дела преимущественно онлайн.
3. Класс В — удобные помещения с качественным ремонтом, современными инженерными системами, базовой инфраструктурой и набором услуг.

Условный класс С объединяет помещения, которые не соответствуют современным требованиям качества, но обеспечивают безопасные условия труда, пусть и с минимальным комфортом. Инвестиции в недвижимость класса С нередко приносят достойные дивиденды: если здание находится в хорошем районе, то после реконструкции обновлённый бизнес-центр может получить сертификат на категорию В или даже В+.

Торговый сегмент

В конце 2023 года уровень вакансии в московских торговых центрах составлял около 9%, но к середине 2024 года количество свободных площадей сократилось более, чем на треть.

Критический этап переустройства рынка завершён: освобождённые западными компаниями площади занимают российские и восточные игроки. Так, только за первое полугодие 2024 года на российский рынок вышли 16 иностранных брендов. Примечательно, что 8 из них арендовали площади в топовых ТЦ Москвы: Афимолл Сити, METROPOLIS.

Один из ключевых трендов этого года — переориентация на небольшие форматы. Большинство анонсированных открытий в Москве — торгово-развлекательные центры районного значения. Открытия крупных моллов в 2024 году не ожидается.

Ещё одна яркая тенденция — реконцепция торговых пространств. Серьёзная конкуренция с онлайн-продавцами вынуждает ритейлеров искать новые способы привлечения покупателей. Один из таких способов — сочетание покупок с развлечениями, искусством, сервисными услугами. Торговые центры становятся мультифункциональным пространством. Здесь можно организовать досуг для всех членов семьи, провести время с пользой и удовольствием.

Прогноз экспертов

Бурный рост рынка в 2023 году имел восстановительный характер, а сейчас торговая сфера стабилизировалась. Дальнейшее развитие торгового сегмента будет плавным и постепенным.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Складская и логистическая недвижимость

Ротация иностранных продавцов повлекла за собой изменение географии концентрации складских объектов: пути доставки товаров изменились, на новых маршрутах срочно понадобились логистические комплексы и транзитно-перевалочные пункты.

В Москве и Подмосковье спрос на складские помещения взлетел буквально до небес: околонулевая вакансия, многомесячные листы ожидания для арендаторов, ажиотаж вокруг выгодных и просто доступных объектов.

Доля сделок с представителями e-commerce составила 73% от общего числа договоров, заключённых в первом полугодии 2024 года.

Маркетплейсы стремительно развиваются, им требуется всё больше складских площадей. Например, инфраструктура Ozon в Московской области насчитывает более 500 тыс. кв. м. «С 2020 года наша логистическая инфраструктура выросла в шесть раз, и мы не планируем останавливаться», отметил генеральный директор компании, А. Гейль.

Почти 70% складских объектов построены по принципу built-to-suit, то есть, под требования конкретного заказчика. При этом большинство новых площадей сдаются в аренду — доля покупки складов, построенных «под заказ», составила всего около 6%. Объекты, предназначенные для свободной реализации, практически не попадают на рынок: к моменту ввода в эксплуатацию складские площади заполнены почти на 100%.

Эксперты прогнозируют сохранение высокой активности на рынке складской недвижимости. Таким образом, инвестиции в логистические объекты столицы могут стать долгосрочным источником дохода.

Гостиничная недвижимость

Рост внутреннего туризма вызвал повышенный интерес инвесторов к различным типам гостиничной недвижимости. Только за I квартал 2024 года в приобретение отельной недвижимости вложено более 9 млрд рублей. Это 11% в общей структуре инвестиций в коммерческую недвижимость (в 2023 году — 6% за аналогичный период).

В 2023 году туристический поток в Москву составил около 25 млн человек, причём 2,3 млн из этого числа — иностранные граждане. Это сопоставимо с показателями допандемийного 2019 года.

Увеличение числа развлекательных и деловых визитов в столицу благоприятно отразилось на показателях гостиниц, апарт-отелей, хостелов:

• Стоимость московских номеров в среднем выросла на 16% (около 7,3 тыс. руб. в сутки). При этом максимальный прирост отмечен в сегменте трёхзвёздочных отелей: плюс 25%.
• Загрузка номеров достигла показателя в 74%. По уровню востребованности лидируют гостиницы 5*.

Столица остаётся одним из самых привлекательных туристических направлений, как для россиян, так и для гостей из-за рубежа. Поэтому всё больше компаний помещают свои капиталы именно в гостиничную отрасль.

Комментарий эксперта

Предпринимателям, которые планируют вкладывать деньги в хостел-проект или апарт-отель, следует принять во внимание постановление Правительства Московской области № 885 от 19 августа 2024 года. Теперь первые этажи многоэтажных домов должны быть на 100% отданы под объекты нежилого назначения. Размещение на первых этажах общежитий и иных жилых помещений запрещено.

Недвижимость для инвестирования

Районы Москвы с высокой инвестиционной привлекательностью

Традиционно компании всегда старались размещать свои представительства и активы поближе к центру, в престижных исторических районах столицы. Политика децентрализации бизнеса в Москве изменила эту тенденцию.

Приведём лишь несколько примеров процветающих коммерческих проектов, расположенных далеко за пределами ЦАО:

• Comcity Браво (Новомосковский округ, ст. м. «Румянцево»). Офисный комплекс класса А с эффективной планировкой, современным техническим оснащением, насыщенной внутренней инфраструктурой (ресторан и кофейня, банк, фитнес-клуб, магазин). На территории оборудованы наземная, подземная, гостевая парковки. Поблизости расположены: гостиница, аптека, магазины, салон красоты, социальные объекты.
• O2XYGEN — жилой комплекс в ЗАО, в двух минутах от ст. м. «Молодёжная». Торговые площади в составе современного жилого комплекса могут стать перспективной инвестицией: трафик здесь — один из самых высоких в Кунцево.
• «Холмогоры» — складской комплекс класса А на Ярославском шоссе, в 30 км от МКАД. Новейшее инженерное и техническое оснащение зданий: централизованное отопление и вентиляция, автономный электроузел, круглосуточное видеонаблюдение. Высота потолков позволяет использовать многоуровневое стеллажное оборудование, ровные полы с антипылевым покрытием выдерживают нагрузку 5 тонн/кв.м. 

Вывод: практически у всех округов и районов столицы, включая Новую Москву и ближайшее Подмосковье, есть большой потенциал к созданию престижных деловых кварталов, популярных туристических маршрутов, оживлённых торговых улиц, логистических узлов.

Практические советы по инвестированию в коммерческую недвижимость

Начинающим инвесторам коммерческий сегмент может показаться сложным (по сравнению с квартирами и апартаментами). Вот несколько правил, которых стоит придерживаться, выходя на инвестиционный рынок.

1. Проведите исследование рынка: Изучите спрос и предложение, тенденции развития, конкурентную среду, прочие экономические факторы, влияющие на рынок недвижимости. Это поможет определить наиболее перспективные направления для инвестирования.

2. Определите цели и задачи: Может быть, вам идеально подойдёт инвестирование в строящийся объект, ведь в готовом виде он подорожает на 20–50%? Или вы хотите создать более привлекательный продукт, например, выставить на продажу не просто помещение, а готовый арендный бизнес? Возможно, вы вообще не планируете продажу, а предпочитаете отдать недвижимость в долгосрочную аренду?

3. Выберите объект для инвестирования: Решите, какой тип коммерческой недвижимости вас интересует, в каком районе или городе вы хотите инвестировать. Учитывайте такие факторы, как местоположение, состояние объекта, инфраструктуру и транспортную доступность района. Это поможет вычислить потенциал развития проекта.
   
   Выбирайте объекты, которые можно легко продать или сдать в аренду. Это позволит вам быстро реагировать на изменения рынка и получать прибыль. Учитывайте долгосрочную перспективу роста доходов: инвестирование в недвижимость не всегда мгновенно приносит прибыль, но многие объекты со временем растут в цене.

4. Оцените риски и возможности: Проведите анализ рынка, разработайте стратегию минимизации рисков (изменение законодательства, экономические кризисы, рост конкуренции). Помните, что востребованность и доходность объекта напрямую зависит от профессионализма управляющей компании.