Анализ рынка офисной недвижимости Москвы
Спустя всего лишь 2 года с начала пандемии офисный сегмент сталкивается с новыми вызовами, на фоне которых «перевод на удаленку» сегодня уже не кажется таким устрашающим трендом для рынка коммерческой недвижимости. Однако сегодня острее стоит вопрос не в том, будут ли нужны офисы бизнесу, здесь положительный ответ однозначен, несмотря на двухлетний эксперимент с удаленкой, а в том, в каком объеме сохранится бизнес на кратко- и среднесрочном горизонте.
Экстремально низкий объем офисного строительства сохраняется
В последние 5 лет, 2016–2020 годы, офисный девелопмент в буквальном смысле остановился, среднегодовой объем был на уровне 290 тыс кв. м.Предпосылки к увеличению объема офисного строительства наметились в 2019 году благодаря увеличению спроса до исторических максимумов, однако пандемия и впоследствии обострение геополитической ситуации негативно сказались на желании девелоперов запускать новые проекты.
На 2022–2023 годы к вводу в эксплуатацию заявлено чуть более 1 млн кв. м, из них треть строится под нужды конкретных компаний, еще 10% уже реализовано. 20% из строящегося объема приходится на офисы за МКАД. Таким образом, внутри МКАД для аренды и частично покупки в строящихся объектах доступно лишь 370 тыс кв. м, из которых половина объема приходится на сегмент класса А. В добавление к малым объемам спекулятивного строительства сохраняются высокие риски переноса сроков завершения строительства объектов ввиду сложностей с поставками материалов и оборудования. Поэтому сохраняется вероятность дальнейшего сокращения объема нового строительства, заявленного к вводу на 2022–2023 годы.
Предпосылки для серьёзного увеличения доли свободных площадей и падения ставок аренды отсутствуют
Благодаря сдержанной девелоперской активности в последние годы рынок не увидел всплеска свободных площадей в 2020 году, в разгар кризиса уровень вакансии увеличился лишь на 2 п.п., а уже в середине 2021 года вернулся к показателю 2019 года. Таким образом, в 2022 год рынок вновь вошел с низким объемом свободных площадей на уровне 7%. На краткосрочном горизонте доля свободных площадей будет находиться под давлением за счет высвобождающихся площадей вследствие оптимизации штата и банкротств компаний. Ключевым вызовом для рынка, особенно сегмента класса А, становятся предложения субаренды и переуступки прав аренды. Однако это не будет стимулировать существенный всплеск свободных площадей. В сегменте классе А уровень вакансии может вырасти до 14%, включая субаренду, на сегмент класса В эффект будет минимальным.
Согласно нашему анализу, одномоментно рынок не увидит существенного всплеска объема свободных площадей за счет того, что процессы растянуты во времени. Более того, уже сейчас российские компании отслеживают предложения высвобождающихся площадей. Некоторые помещения даже не успевают выходить на рынок и поглощаются текущими арендаторами. Мы увидим высокую конкуренцию за освобождающиеся офисы иностранных компаний с высококачественной отделкой в БЦ класса А в развитых деловых районах Москвы.
Несмотря на уход международных компаний, мы не видим предпосылок для серьезного роста доли свободных помещений и драматического падения ставок аренды. Небольшая коррекция возможна в отдельных ситуациях
Основной спрос на новые офисные помещения формируют российские компании
Сейчас основной спрос на новые офисные помещения формируют российские компании, доля иностранных стремится к историческим минимумам. Справедливости ради необходимо отметить, что наибольший спрос на офисы класса А международные компании генерировали только в 2004–2008 годах.В среднесрочной перспективе мы ожидаем увеличение объема сделок с иностранными компаниями из «дружественных» стран, при этом объемы поглощения площадей со стороны данных компаний не будут сопоставимы с динамикой спроса со стороны европейских и американских компаний.
Согласно нашей оценке, объем новых сделок аренды и купли-продажи под собственное использование за 2022 год будет практически вдвое меньше, чем в 2021 году, на уровне 800-900 тыс кв. м. Позитивным остается тот факт, что компании возобновляют свою активность после паузы в марте–апреле за счет выработки оперативных стратегий и краткосрочных планов развития.
В среднесрочной перспективе драйвером спроса станут получившие новый импульс для развития крупные российские корпорации сегмента ТМТ (телеком, медиа, технологии). Увеличение штата этих компаний уже происходит за счет найма целых команд из уходящих корпораций. Также рост этих компаний неизбежен за счет увеличения спроса на их продукты и услуги и запуска новых линеек бизнеса.
Восстановлению рынка после кризиса 2014-2016 годов существенно поспособствовал спрос со стороны государственных структур и корпораций, их доля превышала 30% в общем объеме новых сделок. Во время пандемии их активность носила сдержанный характер. Мы ожидаем, что в текущих условиях данный сектор будет стимулировать увеличение объема транзакций в ближайшие пару лет.
