Рынок коммерческой недвижимости в России входит в период, когда привычные ориентиры работают иначе. Высокая ключевая ставка сдерживает новое строительство, но не гасит спрос. Дефицит качественных площадей давит на арендаторов, однако и они стали осторожнее: тщательнее считают бюджеты, дольше согласовывают условия, реже берут площади "с запасом". В этой статье - аналитический взгляд на три ключевых сегмента: офисы, склады и Light Industrial. Что происходит сейчас, какие факторы определяют динамику и чего стоит ожидать в 2026-2027 годах.
Что происходит с рынком коммерческой недвижимости в 2026 году?
Начало 2026 года рынок коммерческой недвижимости встречает в состоянии структурного дисбаланса: спрос на качественные объекты сохраняется, тогда как предложение остается ограниченным. Причин несколько, и они взаимосвязаны.
- Высокая ключевая ставка существенно удорожает проектное финансирование. Девелоперы, которые рассматривали запуск новых объектов в 2023-2024 годах, или отложили решение, или перешли в формат built-to-suit - строительство под конкретного заказчика с предварительно согласованными условиями.
- Стоимость строительства продолжает расти. Удорожание материалов, логистики и рабочей силы делает новые проекты дороже, а сроки их окупаемости - длиннее.
- Спрос остается неоднородным. Крупные корпоративные арендаторы и логистические операторы сохраняют активность, но действуют рациональнее: фиксируют ставки на длительный срок, ищут объекты с готовой инфраструктурой, избегают избыточных площадей. Малый и средний бизнес все активнее смотрит в сторону Light Industrial - формата, который совмещает склад, производство и офис в одном блоке.
Офисная недвижимость: дефицит качественных площадей и рост требований арендаторов
Московский рынок офисной недвижимости подходит к 2026 году с одним из самых низких показателей вакантности за последние годы. По различным оценкам, доля свободных площадей в классе A в Москве опустилась до уровней, при которых выбор у арендатора становится действительно ограниченным.
Причина не только в высоком спросе. Значительная часть офисных площадей, которые освободились после ухода иностранных компаний в 2022-2023 годах, уже поглощена рынком. Российские компании - IT, финансовый сектор, государственные структуры, ритейл - заняли освободившиеся блоки. Часть объектов была переведена в другие форматы или реконцепирована.
Новое строительство в офисном сегменте остается умеренным. Высокая стоимость финансирования делает запуск спекулятивных офисных проектов рискованным. Большинство анонсированных объектов или строятся под конкретного арендатора, или реализуются в рамках крупных многофункциональных комплексов.
Что ждет рынок офисов в 2026-2027 гг.?
При сохранении текущих условий офисный рынок Москвы, по оценкам аналитиков, может оставаться в состоянии дефицита качественных площадей как минимум до конца 2026 г. Ввод объектов ожидается умеренным: большинство проектов, которые могут выйти на рынок в это