Услуги в торговой недвижимости: тенденции и их влияние на инвесторов

Успешность вложений в торговые центры сегодня определяется не столько квадратными метрами, сколько качеством, а также разнообразием предоставляемых услуг. Именно они формируют уникальный посетительский опыт, который невозможно получить в онлайне, кроме того, обеспечивают стабильность денежных потоков.

Почему услуги в коммерческой недвижимости важны для инвесторов?

Доходность торговых объектов давно зависит не только от локации и арендуемых блоков. Основную роль играют операционные сервисы, которые формируют трафик, улучшают конверсию визитов в покупки, стабилизируют поток арендаторов, увеличивают операционный доход (NOI), снижают вакантность, повышают капитализацию актива, управляют затратами на содержание.

Современный торговый объект — это сложная экосистема, где каждый элемент работает на общую цель: привлечение, а также удержание потребителя. Для инвестора это означает переход от модели простого арендодателя к роли активного управляющего, создающего добавленную стоимость.

Профессионально выстроенный комплекс услуг превращает торговый центр из набора магазинов в точку притяжения для целевой аудитории, что гарантирует его долгосрочную конкурентоспособность, а также инвестиционную привлекательность. В конечном счете, инвестиции в сервисы — это инвестиции в стабильное будущее всего объекта.

Анализ рентабельности

Основные виды услуг в торговой недвижимости

Эффективное функционирование торгового пространства обеспечивается синергией целого ряда профессиональных сервисов, которые можно разделить на несколько блоков.

• Управление торговым центром. Это стратегический центр всей системы. Он включает операционный менеджмент (контроль всех инженерных, а также технических систем), финансовое планирование (бюджетирование, оптимизация расходов), продуманную работу с арендаторами. Качественное управление подразумевает разработку стратегии развития объекта, формирование сбалансированного пула арендаторов (tenant-mix), а также минимизацию рисков.
  
  
• Маркетинг и мерчандайзинг. Комплексный маркетинговый подход необходим для создания стабильного трафика. Сюда входят performance‑кампании, CRM‑сегментация, медиа‑план, кросс‑промо с арендаторами, календарь событий, витринный мерчандайзинг, визуальный код, сезонные оформления. Профессиональный мерчандайзинг отвечает за визуальную привлекательность общих зон, а также эффективную навигацию, что влияет на потребительское поведение.
  
  
• Клининг и безопасность. Эти базовые услуги формируют первое впечатление, а также обеспечивают комфортное пребывание. Современный клининг использует роботизированную технику, экологичные чистящие средства. Служба безопасности сегодня — это не только физическая охрана, но также высокотехнологичные системы видеонаблюдения с функциями видеоаналитики.
  
  
• Логистические сервисы. В эпоху расцвета ecommerce наличие продуманной логистической инфраструктуры становится обязательным. Это узел last‑mile: постаматы, пункты выдачи, темные склады для быстрой комплектации, зоны такси и каршеринга, разгрузочные доки с слотом бронирования, контроль очередей. Логистический контур снижает издержки арендаторов и поддерживает гибридные модели продаж.
  
  
• ИТ/онлайн-услуги. Цифровая инфраструктура — это основа современного торгового объекта. Бесшовный высокоскоростной Wi-Fi для посетителей, мобильное приложение с навигацией, персонализированными предложениями, а также аналитика больших данных (Big Data) для изучения поведения покупателей являются основными элементами. Цифровизация создает единый профиль посетителя, позволяет измерять эффективность инициатив, управлять коммуникациями, тестировать гипотезы и масштабировать успешные решения. Важно предусмотреть кибербезопасность, резервирование, интеграцию со стейкхолдерами.
  
  
• Клиентский сервис. Высокий уровень клиентского сервиса проявляется в деталях: Консьерж‑стойки, навигация, детские комнаты, комнаты матери и ребенка, геймификация, подарочные карты, сервис‑деск для жалоб/предложений, KPI по NPS/CSAT.
  
  
• B2B-услуги для арендаторов. Предоставление арендаторам дополнительных сервисов (централизованные закупки, помощь в подборе персонала, аутсорсинг бухгалтерских функций) создает прочные партнерские отношения, а также снижает текучесть, формируя стабильное бизнес-сообщество внутри объекта.
  
  

Топ-5 трендов в услугах

Рынок услуг в торговых объектах развивается под воздействием технологических, социальных факторов, формируя новые стандарты для отрасли.

Цифровизация и интеграция omnichannel

Торговые центры становятся ключевым звеном в омниканальной стратегии ритейлеров. Интеграция онлайн-, а также офлайн-каналов создает бесшовный клиентский путь. Внедрение «умных» зеркал в примерочных, мобильных приложений для бронирования товаров, а также использование данных о онлайн-покупках для персонализации офлайн-предложений — вот то самое эффективное решение для привлечения покупателя.

Повышение роли опыта посетителя (experience economy)

Конкуренция с онлайн-торговлей заставляет девелоперов смещать фокус с шопинга на впечатления. Развлекательный компонент (кинотеатры нового поколения, VR-парки), инсталляции, тематические уик‑энды, образовательные активности, family‑friendly зоны, иммерсивные маршруты, фудхоллы, а также wellness-пространства становятся главными «якорями». Создается «третье место» — пространство между домом и работой, где люди хотят проводить время.

Секторализованность и гибкость площадей

Монофункциональные торговые гиганты уступают место многофункциональным комплексам (mixed-use), где ритейл соседствует с офисами, апартаментами, медицинскими центрами, а также фитнес-клубами. Растет популярность гибких арендных форматов: pop-up площадки для тестирования новых концепций, краткосрочная аренда, а также трансформируемая площадь для проведения мероприятий.

Устойчивость и ESG-сервисы

Внимание к вопросам экологии, а также социальной ответственности (ESG) становится важным фактором для инвесторов, а также потребителей. Внедрение энергоэффективных технологий, систем управления отходами, «зеленых» зон, использование экологичных материалов (экоуслуги) не только улучшает имидж, но также снижает операционные затраты.

Аутсорсинг и специализированные операторы

Растет доля функций, передаваемых внешним командам: управление категориями, эксплуатация, маркетинг, безопасность, логистика, IT услуги. Специализированный оператор обеспечивает качество, стандарты, резервные мощности, доступ к лучшим практикам. Для собственника это конвертируется в прозрачные KPI и прогнозируемый NOI.

Что учитывать при покупке торговых объектов?

Принимая инвестиционное решение, необходимо проводить комплексный due diligence, оценивая не только текущие финансовые потоки, но также потенциал объекта с точки зрения сервисной составляющей.

• Аудит текущего пула услуг. Насколько он соответствует современным требованиям рынка, а также ожиданиям целевой аудитории. Важно проанализировать отзывы посетителей, провести конкурентный анализ.
  
  
• Техническое состояние и инфраструктура. Позволяет ли объект внедрять новые технологии? Достаточны ли электрические мощности, есть ли современная телекоммуникационная сеть, возможна ли гибкая перепланировка пространства.
  
  
• Качество команды управления. Оцените опыт, а также репутацию управляющей компании. Запросите стратегию развития объекта на ближайшие годы, а также изучите действующие договоры с подрядчиками.
  
  
• Потенциал для реконцепции. Существует ли возможность для усиления концепции за счет добавления новых функций (например, развлекательной или образовательной) для увеличения трафика, а также времени пребывания посетителей.
  
  

Аудит услуг и их влияние на инвестиции

Прогноз на ближайшие 5 лет для инвесторов

В ближайшей перспективе рынок торговых площадей продолжит трансформацию в сторону многофункциональных сервисных хабов. Успех будет сопутствовать инвесторам, которые смогут предложить рынку готовые, гибко настраиваемые экосистемы для жизни, работы, а также отдыха. Ключевое влияние на сектор окажет дальнейшее развитие технологий искусственного интеллекта для гиперперсонализации предложений, а также роботизации рутинных процессов.

Объекты, способные предложить уникальный посетительский опыт, обеспечить глубокую интеграцию физического, цифрового миров, соответствующие принципам ESG, продемонстрируют наилучшую доходность, а также инвестиционную устойчивость. Если вы рассматриваете покупку, репозиционирование или хотите улучшить финансовые показатели действующего центра, команда RentNow оперативно подготовит аудит, сопровождение сделки, сценарии роста NOI, план интеграции сервисов.