Дефицит складов класса A: как арендаторам найти альтернативу

Современный логистический сектор переживает фазу глубокой трансформации, когда спрос на качественные площади кратно превышает предложение. Текущая ситуация заставляет крупный бизнес, представителей ритейла пересматривать свои операционные стратегии. Острая нехватка мощностей диктует новые правила игры, где скорость принятия решения становится определяющим фактором выживания бизнеса.

Причины дефицита складов класса A в России

Основная причина сложившейся ситуации кроется в стремительном развитии сегмента электронной коммерции. Крупные маркетплейсы поглощают доступные объемы еще на этапе проектирования, не оставляя шансов средним игрокам. Россия столкнулась с тем, что ввод новых индустриальных объектов замедлился из-за резкого удорожания стоимости заемного финансирования. Высокая ключевая ставка делает классическое девелоперское строительство менее рентабельным, что сокращает вывод на рынок спекулятивных предложений.

Второй фактор — разрыв логистических цепочек, необходимость формирования расширенных запасов продукции. Если ранее компании придерживались стратегии Just-in-Time, то сегодня они вынуждены арендовать больше квадратных метров для обеспечения бесперебойности поставок. Коммерческая недвижимость индустриального назначения стала дефицитным активом, за который ведется активная конкурентная борьба.

Складское помещение класса А

География дефицита

Наиболее сложная обстановка фиксируется в Московском регионе, где уровень вакантности стремится к нулю. География нехватки площадей постепенно расширяется, охватывая ключевые транспортные узлы страны. В Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске свободный склад превратился в редкость, доступную лишь при условии раннего бронирования. Локальный дефицит стимулирует интерес инвесторов к региональным хабам, однако темпы строительства там остаются крайне низкими.

Проблема актуальна также для южных направлений, Кавказа, где активно развиваются новые торговые коридоры. Любой объект, обладающий адекватным подъездом, минимально необходимыми мощностями, находит арендатора в течение нескольких дней. Такая недвижимость сейчас ценится выше, чем высокотехнологичные комплексы в период их избытка.

Альтернативы классу А: разбор вариантов

Когда флагманская недвижимость недоступна, бизнесу требуется работающая альтернатива для сохранения темпов оборота.

Редевелопмент индустриальных зданий старой постройки

Модернизация бывших советских цехов позволяет получить локацию с готовыми коммуникациями. Тщательный разбор технического состояния позволяет адаптировать полы под высокие нагрузки, установить доклевеллеры, обновить кровлю. Основной вариант экономии здесь — использование капитальных строений с высокими запасами прочности, что недоступно современным легким конструкциям.

Переход на формат Light Industrial

Эта категория строений предполагает сочетание производственных и складских функций внутри одного контура. Здания строятся блоками от 400 до 1500 метров, обладая всеми атрибутами профессионального комплекса. Такое решение позволяет оптимизировать последнюю милю, сократить транспортные издержки. Подобная альтернатива становится спасением для малого предпринимательства, чьи объемы не требуют площадей в десятки тысяч метров.

Городские сервисы хранения (Self-storage)

Для нужд интернет-магазинов формат мини-складов становится удобным транзитным пунктом. Гибкость контракта позволяет арендовать дополнительные боксы в периоды пиковых нагрузок. Хотя стоимость метра здесь выше, отсутствие затрат на охрану, отопление, администрирование делает вариант выгодным для распределенных сетей.

Схемы Build-to-suit

Строительство под конкретного заказчика гарантирует получение объекта, отвечающего технологическим процессам. Этот путь требует времени, но фиксирует арендную ставку на долгий срок, защищая от рыночных колебаний. Заказчик получает индивидуальный проект с нужным шагом колонн, специфическим температурным режимом.

Кросс-докинговые площадки

Организация работы без долгосрочного хранения товара снижает потребность в стеллажных мощностях. Модель основана на быстрой перевалке грузов между транспортными средствами. Альтернатива подходит компаниям с высокой оборачиваемостью, позволяя использовать терминалы с меньшей полезной высотой.

Услуги 3PL-провайдеров

Передача логистики на аутсорсинг снимает потребность в поиске собственного помещения. Оператор берет на себя вопросы приемки, маркировки и комплектации. Это позволяет компании платить только за фактически занятые паллетоместа, переводя постоянные издержки в переменные.

Кооперация (Shared Warehousing)

Совместная аренда крупного терминала несколькими арендаторами позволяет разделить бремя эксплуатационных расходов. Участники партнерства могут использовать общую погрузочную технику, административные помещения, системы безопасности. Коллективный выбор объекта дает возможность претендовать на лоты, которые недоступны одной организации из-за их масштабности.

Преимущества складов класса В и В+

Многие арендаторы ошибочно полагают, что понижение категории помещения негативно скажется на качестве обработки грузов. Однако качественный склад сегмента В+ обладает всеми необходимыми характеристиками: обеспыленным полом, системой пожаротушения, достаточным количеством доков. Главное преимущество такого выбора заключается в экономической эффективности.

Логистический класс зданий уровня В позволяет более гибко подходить к организации внутреннего пространства. Такая недвижимость расположена ближе к городской черте, что облегчает поиск персонала. Другое преимущество объектов сегмента В+ — возможность аренды небольших блоков от 500 до 1500 квадратных метров, что редко встречается в крупных парках. Использование помещений В+ помогает компаниям сохранять маржинальность при растущих тарифах.

Склад и прилегающая территория

Рекомендации по выбору альтернативы

Чтобы успешно найти подходящий ресурс для ведения деятельности, необходимо четко определить важный критерий соответствия. Если товар требует строгого температурного режима, основная рекомендация касается проверки инженерных систем, мощности энергосетей. Важно учитывать не только текущий год эксплуатации здания, но и перспективный план развития инфраструктуры вокруг него.

Вторая рекомендация — обращаться к профессиональным консультантам, имеющим доступ к закрытым базам данных. Специалисты компании RentNow помогут подобрать оптимальный вариант в обход публичных площадок, где ликвидный лот исчезает мгновенно. 

При поиске стоит обращать внимание на следующие параметры:

1. Нагрузка на пол (не менее 5 тонн на метр для стеллажного хранения);
2. Высота потолков (минимум 8-10 метров для эффективной плотности);
3. Наличие достаточного пространства для маневрирования большегрузного транспорта;
4. Оснащенность современными средствами связи, системами безопасности.

Качественная недвижимость даже при формальном несоответствии высшему стандарту может обеспечить высокую скорость обработки операций. Хороший подход к аудиту площадей позволяет выявить скрытые резервы повышения эффективности. Индустриальная недвижимость сегодня требует от арендатора компромиссов, готовности инвестировать в доработку арендуемых помещений.

Выбор площадки — это всегда баланс между локацией, ценой, техническим оснащением. Современная недвижимость в РФ продолжает эволюционировать, подстраиваясь под требования времени. Дефицит качественных метров будет сохраняться еще несколько лет, поэтому умение находить нестандартные пути становится ключевой компетенцией логиста. 

Используя инструменты RentNow, бизнес получает возможность минимизировать риски, найти надежную базу для хранения своих активов. Помните, каждая дефицитная позиция на карте складских мощностей — это потенциальная точка роста для вашего предприятия при правильном управлении ресурсами.