Как выбрать коммерческую недвижимость под новый бизнес: критерии, которые оценивать

Если подойти к выбору коммерческого объекта с правильным партнером, то новое помещение станет настоящим трамплином для роста. Мы в RentNow помогаем предпринимателям найти именно то пространство, где их дело будет процветать. Доверьтесь опыту тех, кто знает все тонкости рынка и готов стать надежным партнером.

Покупка или аренда помещения: что выбрать предпринимателю?

Аренда часто оказывается более удобным вариантом для нового бизнеса. Во‑первых, не нужен крупный стартовый капитал на покупку. Средства, которые пришлось бы заморозить в недвижимости, можно направить на запуск проекта, рекламу, формирование команды или покупку оборудования. Во‑вторых, при аренде проще изменить локацию, если со временем станет ясно, что район не подходит по трафику, целевой аудитории или стоимости содержания.

Этот формат дает гибкость: компания может расширяться, сокращать площадь, переезжать ближе к клиентам или в более выгодные с точки зрения логистики зоны. Но при всех плюсах есть и уязвимые моменты. Условия договора и арендная ставка зависят от собственника. Он может пересмотреть стоимость, изменить правила пользования помещением или не продлить договор. В арендованном пространстве обычно сложнее делать масштабные перепланировки и фирменный дизайн: многие решения нужно согласовывать.

Покупка — это стабильность, актив, который работает на капитализацию. Собственный объект недвижимости защищает от колебаний арендного рынка, дает полную свободу действий в перепланировке, ремонте. Такое вложение работает на репутацию компании, повышает ее авторитет в глазах инвесторов.

В перспективе владение может оказаться экономически более выгодным, чем арендные платежи. Главный барьер — высокая стоимость входа. Для малого бизнеса изъятие крупной суммы из оборота может оказаться непосильной задачей, особенно с учетом текущих ставок по кредитам. На собственника ложатся все заботы по содержанию, эксплуатации здания.

Совет. Новичкам в бизнесе, чья бизнес-модель еще не прошла проверку временем, эксперты рекомендуют начинать с аренды. По мере роста, при успешном развитии можно рассматривать вариант приобретения объекта в собственность как следующий этап развития.

Новый офис

Критерии оценки помещения в зависимости от ниши

Каждый бизнес имеет требования к пространству, однако есть базовый набор критериев, который необходимо оценивать в любом случае.

Общие критерии выбора коммерческой недвижимости:

• Площадь и планировка. Пространство должно соответствовать операционным процессам. Для одних видов деятельности нужна открытая планировка (open space), для других — кабинетная система. Важно продумать грамотное зонирование: разделение клиентской зоны, рабочего пространства, служебных комнат.
  
  
• Техническое состояние. Важно провести полный аудит инженерных коммуникаций: электроснабжения (достаточная мощность для вашего оборудования), водоснабжения, отопления, вентиляции. Осмотрите состояние перекрытий, крыши, окон.
  
  
• Соответствие законодательству. Помещение должно подходить под ваш вид деятельности с учетом всех норм (пожарная безопасность, санитарные правила). Уточните, не является ли здание памятником архитектуры, что накладывает серьезные ограничения на ремонт.
  
  

Специфические требования для разных ниш:

• Розничный магазин или кафе. Основной фактор — высокий пешеходный трафик. Необходим удобный вход, большие витринные окна для презентации товара, хорошая видимость вывески.
  
  
• Офис (особенно IT-компания). Стабильный высокоскоростной интернет, надежное энергоснабжение с возможностью подключения ИБП, качественная система кондиционирования. Важна хорошая транспортная доступность для сотрудников. Нужны переговорные комнаты, кухня. Офисный центр предлагает готовую инфраструктуру.
  
  
• Склад или производство. Высота потолков, наличие дебаркадера (зоны разгрузки), ровные полы с антипылевым покрытием, достаточная электрическая мощность. Крайне важны удобные подъездные пути для грузового транспорта.
  
  

География и логистика офиса

Расположение — это мощный маркетинговый инструмент. Качественная локация влияет на имидж бренда, удобство для клиентов, мотивацию сотрудников.

Транспортная доступность

Близость к станциям метро, остановкам общественного транспорта — преимущество. Обязательно узнайте про парковочные места: есть ли выделенная парковка для сотрудников, клиентов.

Инфраструктура района

Наличие рядом кафе, банков, нотариусов создает комфортную деловую среду. Это удобно для проведения встреч, решения оперативных задач. Для сотрудников важно наличие корпоративной столовой.

Имидж

Престижный адрес в современном бизнес-центре повышает доверие к компании, подчеркивает ее статус. Неряшливый, труднодоступный район может создать негативное впечатление.

Анализ окружения

Проведите детальный анализ конкурентов поблизости. Иногда соседство с сильным игроком может быть губительным, а в других случаях — создавать синергию, притягивая целевую аудиторию.

Просторное офисное помещение

Как грамотно составить договор?

Договор аренды — это главный юридический документ, защищающий ваши интересы. Он должен быть заключен в письменной форме. Уделите его изучению максимальное внимание, в идеале — с привлечением профильного юриста.

При подготовке договора аренды нежилого помещения необходимо уделить внимание ряду существенных условий. Прежде всего, это предмет договора, который должен содержать точное описание объекта: его адрес, кадастровый номер, общую площадь и этаж. К договору должен прилагаться план помещения (экспликация БТИ), где выделена граница арендуемой зоны. Важен срок аренды: в тексте следует прописать условия его продления, а также порядок досрочного расторжения по инициативе любой из сторон. Долгосрочный договор (от одного года) подлежит обязательной государственной регистрации.

В разделе об арендной плате фиксируется ее размер, порядок и сроки внесения. Одним из важнейших аспектов здесь являются условия и частота возможного повышения ставки. Необходимо разграничить обязанности сторон, определив, кто несет ответственность за текущий и капитальный ремонт, а также кто и каким образом оплачивает коммунальные услуги.

Следует заранее урегулировать вопрос неотделимых улучшений: установить порядок их согласования с арендодателем и возможность компенсации их стоимости после прекращения действия договора. Целесообразно обсудить и закрепить в договоре условие об «арендных каникулах» — возможности получения отсрочки по платежам на время ремонта. Перед подписанием документа важно проверить правоустанавливающие документы собственника, чтобы убедиться в его правомочии сдавать этот объект в аренду.

Расчет бюджета и расходов на помещение

При открытии бизнеса важно заранее просчитать все затраты, которые делятся на первоначальные и регулярные. Первоначальные расходы зависят от того, арендуете вы помещение или покупаете его. В случае аренды вам потребуется внести обеспечительный платеж (депозит), внести оплату за первый месяц, а также возможную комиссию риелтору и затраты на переезд. Если же вы приобретаете объект в собственность, то к стоимости самого помещения добавляются налоги, услуги нотариуса и риелтора, а также расходы на всестороннюю проверку (due diligence). Одной из самых существенных статей стартовых затрат является ремонт, обустройство, куда входит отделка, закупка мебели и оборудования, а также монтаж вывески.

После запуска бизнеса возникают регулярные расходы. К ним относится ежемесячный арендный платеж или выплаты по ипотеке, если объект был приобретен. Значительную часть составляют эксплуатационные расходы (OPEX): коммунальные услуги, охрана, уборка и обслуживание инженерных систем, поэтому важно сразу уточнить, как они рассчитываются. При покупке недвижимости необходимо ежегодно оплачивать налог на имущество. В регулярные траты закладывается также страхование объекта и создание финансового резерва на непредвиденный мелкий ремонт.

Совет. Составьте детальную финансовую модель на 3-5 лет вперед, сравнив полную стоимость владения при покупке против суммарных затрат на аренду за тот же период. Такой детальный финансовый анализ поможет принять взвешенное решение, основанное на цифрах, а не эмоциях. Тщательно выбирать коммерческий объект — значит заложить прочный фундамент вашего будущего успеха.