Торговые помещения: как оценить проходимость и потенциал локации

В ритейле и сфере услуг выбор правильной площадки определяет до 80% успеха коммерческого проекта. Ошибка на этапе подбора пространства может привести к тому, что даже при идеальном продукте и сервисе бизнес будет работать в убыток из-за отсутствия целевого трафика. Для принятия взвешенного решения необходимо глубокое понимание того, как анализируется локация и какие факторы формируют ее потенциал.

На что влияет локация бизнеса?

Расположение торгового объекта определяет его финансовые показатели на годы вперёд.

• Прямое влияние на выручку. Магазин в месте с высокой проходимостью генерирует продажи за счет спонтанных покупок. Покупатель видит витрину, заходит, совершает покупку — без предварительного планирования.
• Арендные платежи. Стоимость аренды коммерческой недвижимости коррелирует с ее потенциалом. Объекты в центральных районах или крупных ТЦ требуют больших вложений, но обеспечивают соответствующий трафик. Задача предпринимателя — найти баланс между затратами и возможностями роста.
• Целевая аудитория. Социально-демографический портрет района определяет, кто станет вашим постоянным покупателем. Бутик премиальной косметики в спальном районе со средним уровнем дохода столкнётся с низким спросом. Магазин детских товаров рядом с бизнес-центром без жилой застройки — аналогичная ситуация.
• Конкурентное окружение. Соседство с конкурентами может работать по-разному. Кафе в "гастрономическом квартале" получает преимущество от концентрации целевой аудитории. Продуктовый магазин рядом с федеральной сетью рискует потерять значительную долю рынка.
• Операционные расходы. Логистика, доступность для поставщиков, автомобильная и пешеходная доступность влияют на ежедневные затраты. Помещение с удобным подъездом для разгрузки снижает время и стоимость приемки товара.

Платформа RentNow предоставляет актуальные предложения торговых площадей с подробной информацией о локациях, что помогает принимать обоснованные решения на этапе поиска.

Торговое помещение

Что такое проходимость и почему она важна?

Показатель, на который опирается любой инвестор — это проходимость. Под этим термином понимается количество людей, проходящих мимо входной группы за определенный промежуток времени. Однако важно понимать, что валовая проходимость торговых помещений не всегда равна качественному трафику.

Почему имеет значение?

Конверсия в покупку составляет обычно 2-15% от проходящих людей, в зависимости от формата и привлекательности предложения. При проходимости 1000 человек в день и конверсии 5% магазин получает 50 потенциальных транзакций. При 500 человек — только 25. Разница в два раза при одинаковых прочих условиях.

Временная динамика

Проходимость неравномерна: существуют пиковые часы (обеденный перерыв, вечер после работы) и спад (раннее утро, ночь). Дни недели также различаются — выходные часто показывают иной паттерн, чем будни. Понимание этих циклов позволяет оптимизировать график работы и планировать загрузку персонала.

Качество проходимости

Не все прохожие равноценны. Деловой район в рабочее время даёт поток офисных сотрудников с определенными потребностями: туристическая улица — людей, готовых к спонтанным тратам; транзитная точка у метро — спешащих пассажиров.

Методы оценки проходимости

Существует несколько подходов к расчету клиентского потока, от классических до технологичных. Самый простой и доступный — ручной подсчет. Специалист с кликером замеряет количество прохожих в разные часы. Чтобы оценка была объективной, замеры проводятся минимум трижды в день: утром, в обед и вечером, причем как в будни, так и в выходные. Один день замеров не даст полной картины, так как на поток могут повлиять, например, погодные условия.

Более современный и точный метод — видеоаналитика и использование Wi-Fi радаров. Эти данные позволяют не только посчитать людей, но и определить их пол, примерный возраст и частоту посещений анализируемой зоны. Анализ активности мобильных устройств помогает понять, откуда приходят люди и куда они направляются после посещения точки.

Также стоит учитывать автомобильный трафик, если объект расположен у оживленной магистрали. Здесь важную роль играет наличие удобного съезда и парковки. Если водителю сложно припарковаться, он проедет мимо, даже если ему нужен ваш магазин. Использование геомаркетинговых сервисов позволяет накладывать тепловые карты на карту города, выявляя наиболее перспективные зоны для экспансии.

Чек-лист для самостоятельной оценки

Перед принятием решения о размещении проверьте следующие параметры:

Транспортная доступность:

• расстояние от остановок общественного транспорта (оптимально до 300 метров);
• наличие парковки и её вместимость;
• видимость помещения со стороны основных транспортных магисталей;
• удобство пешеходных переходов и отсутствие барьеров.

Инфраструктура района:

• жилая застройка в радиусе 500-1000 метров и её плотность;
• офисные здания и количество работающих людей поблизости;
• учреждения-генераторы трафика: школы, поликлиники, спортивные комплексы;
• развлекательные и культурные объекты.

Характеристики конкретного помещения:

• расположение (первая линия, внутри квартала, этаж в ТЦ);
• площадь витрины и её видимость;
• состояние фасада и входной группы;
• техническое состояние внутреннего пространства.

Коммерческие условия:

• ставка аренды и ее соответствие рыночным значениям;
• дополнительные платежи (эксплуатация, маркетинговый сбор);
• срок договора и условия пролонгации;
• ограничения по виду деятельности.

Конкурентная среда:

• прямые конкуренты в радиусе пешеходной доступности;
• дополняющие бизнесы, создающие синергию;
• история торговых предприятий (что было раньше и почему закрылось).

Перспективы развития:

• планы градостроительного развития района;
• новые объекты транспортной инфраструктуры;
• строящееся жилье или офисы;
• риски (снос близлежащих зданий, изменение транспортных схем).

Магазин

Профессиональная оценка проходимости локации

Самостоятельный осмотр дает лишь поверхностное представление. Глубокая оценка потенциала требует профессионального подхода. Специалисты используют сложные алгоритмы, учитывающие не только текущий трафик, но и планы по застройке района на ближайшие годы. Новый жилой комплекс по соседству может в разы увеличить количество клиентов в будущем, а закрытие станции метро на ремонт — обрушить текущие продажи.

Насколько сильно конкретное место притягивает людей из соседних кварталов? Для этого исследуются пешеходные маршруты, препятствия в виде заборов или железных дорог, а также психографический портрет жителей района.

Торговый потенциал — величина динамическая. Платформа RentNow рекомендует привлекать консультантов для проведения геомаркетинговых исследований, особенно если планируется долгосрочная аренда крупноформатных площадей.

Грамотная оценка локации — не расход, а инвестиция, которая окупается избежанием убытков от неверного выбора. Месячная выручка успешного магазина часто превышает стоимость профессионального исследования, а ошибка в размещении может стоить всего бизнеса.

Системный подход к выбору торгового помещения, сочетающий самостоятельный анализ и профессиональную экспертизу, снижает риски и закладывает фундамент устойчивого развития. Проходимость — измеримый и прогнозируемый фактор, который при правильной оценке становится конкурентным преимуществом вашего предприятия.