В 2023 году общий объём инвестиций в коммерческую недвижимость РФ достиг высшей отметки за всю историю развития рынка — 599 млрд рублей.
Для сравнения:
- в благополучном 2021 году сумма инвестиций составила 395 млрд рублей;
- в 2022 — всего 261 млрд рублей, и это с учётом иностранных продавцов, уходящих из РФ.
«2023 год стал рекордным благодаря высокой ликвидности, интересу капитала к недвижимости, а также фокусу к продаже как у иностранных, так и у российских собственников». (Н. Ушакова, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP).
А что происходит с рынком в 2024 году, стоит ли сейчас покупать коммерческую недвижимость? Рассказываем об особенностях инвестирования в коммерческие объекты с учётом состояния рынка и прогнозов экспертов.
Обзор рынка коммерческой недвижимости 2024. Основные тренды
Понимание рыночных процессов и тенденций — необходимое условие для точного прогнозирования и эффективного управления инвестиционным портфелем.
Динамика объёма инвестиций
Общая сумма инвестиций за первое полугодие 2024 года снизилась на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Однако следует учитывать, что высокий уровень продаж 2023 года в немалой степени обусловлен уходом западных брендов, которые старались быстро продать свои активы. В настоящее время ротация игроков рынка практически завершена, спрос на коммерческие площади формируется российскими инвесторами и конечными пользователями.
Ещё один фактор незначительного сокращения вложений — повышение ключевой ставки. Изменение ставки всегда влияет на экономические показатели: курс рубля, проценты по вкладам и кредитам, доступность программ рефинансирования. В связи с этим некоторые инвесторы занимают выжидательную позицию или выбирают финансовые инструменты с фиксированной доходностью.
Мнение экспертов
Действия Центробанка, направленные на борьбу с инфляцией, оказывают сдерживающий эффект на количество инвестиционных сделок. Несмотря на это, рынок купли-продажи среди конечных пользователей сохраняет сильные позиции (особенно высокая активность наблюдается в офисном сегменте). Этот фактор поддерживает тенденцию наращивания общего объёма вложений в имущество.
Покупка коммерческой недвижимости
Какой объект выбрать для инвестирования?
Список наиболее востребованных объектов по-прежнему составляют офисы, торговые площади и склады.
Офисы — доходные объекты с хорошей перспективой
Офисный рынок успешно восстанавливается: инвестиции растут, а доля свободных от аренды помещений, напротив, сокращается.
Примечательно, что максимальный спрос сосредоточен на высококачественных бизнес-центрах. Несмотря на рост стоимости и арендных ставок, за первое полугодие 2024 года вакансия снизилась:
- в классе А — до 7%
- в классе В+ и В — до 5%
В Москве самый острый дефицит офисных площадей наблюдается в популярных деловых локациях: Москва-Сити, Белорусский кластер, Ленинградский коридор, Павелецкий деловой район.
Рост спроса на офисы объясняется совокупностью факторов:
-
Высокая деловая активность во всех отраслях бизнеса. Компаниям нужно больше офисных площадей в собственность или аренду.
-
Рост цен в объектах нового строительства и повышение арендных ставок во всех сегментах офисного рынка, обусловленный удорожанием строительства.
-
Ограниченное предложение по качественным площадям. Значительная часть площадей, запланированных к вводу в 2025 году, уже реализована. В этих проектах нет предложений ни по аренде, ни по продаже.
Принимая во внимание главные тенденции рынка и прогнозы экспертов, инвесторы и конечные пользователи быстрее принимают решение о покупке, стараясь не упустить выгодный объект.
Ритейл: стабилизация торгового сегмента
В секторе ритейла наступил период затишья: объём инвестиций в торговую инфраструктуру снизился на 64% по сравнению с прошлым годом.
Показатели ввода новых площадей в сегменте приближаются к минимальным значениям, а владельцы перспективных объектов не спешат продавать свои активы. Инвесторы, в свою очередь, не хотят приобретать торговые площади с использованием кредитных средств: это невыгодно из-за высоких процентов.
Специалисты связывают эти тренды с постепенным насыщением рынка. При этом эксперты прогнозируют уменьшение вакантной доли площадей, поскольку ниша ушедших европейских брендов постепенно заполняется российскими продавцами, а также ритейлерами из Азии и СНГ.
Торговый сегмент не деградирует, а переформатируется. Например, востребованность крупных ТРЦ уменьшилась, но при этом формат ТЦ районного уровня, напротив, укрепил свои позиции. Большим спросом пользуется расположенный в новостройках стрит-ритейл.
Ещё один важный тренд сегмента — отток значительной части товарооборота в e-com. Сектор онлайн-торговли активно развивается за счёт маркетплейсов и сервисов доставки.
Склады — на пике востребованности
Логистическая недвижимость стала одним из самых востребованных объектов на рынке инвестирования. В условиях расширения активности е-commerce, прихода на рынок новых брендов и огромного дефицита складских площадей инвесторы охотно вкладываются в этот тип собственности.
За первое полугодие 2023 года доля инвестиций в складскую инфраструктуру выросла на 160% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Большинство новых складов возводится по принципу built-to-suite, под потребности конкретного арендатора или покупателя. В этом же формате прошли наиболее заметные сделки 2023 года, например:
- договор на строительство в Подмосковье складского терминала для компании «Все инструменты» (110 тыс. кв. м);
- строительство склада в Новой Москве для Ozon (130 тыс. кв. м).
Активно набирает популярность формат Light industrial. Это крупные складские комплексы, разделённые на секции площадью от 300 до 1500 кв. м. Light industrial чрезвычайно востребован у небольших производителей и ритейлеров: удобный формат объединяет офис, производственную площадку, складскую зону.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в 2024 году? Риски и выгоды
Капиталовложения в коммерческую недвижимость надёжны и поддаются довольно точному прогнозированию: объекты приносят высокий доход, при этом рынок недвижимости мало подвержен резким колебаниям цены. Это хороший инструмент как для защиты капитала от инфляции, так и для диверсификации инвестиционного портфеля.
Пять-шесть лет назад главным минусом инвестирования в коммерческие площади был высокий порог входа (покупка могла обойтись в миллиарды рублей). Сейчас на рынок выходит немало средних и малых лотов с доступной стоимостью.
Инвестировать в коммерческий объект можно несколькими способами:
- приобретение площади для последующей продажи или сдачи в аренду;
- покупка готового арендного бизнеса;
- коллективное инвестирование (паевые инвестиционные фонды).
Любой из перечисленных способов позволяет инвестору получать стабильный доход без необходимости активно управлять собственностью.
При этом востребованность и стоимость качественных коммерческих площадей постоянно растёт. Даже в условиях непредвиденного кризиса помещение можно выгодно продать или сдать в аренду.
Риски инвестирования:
- технические — слишком высокий объём регулярных расходов (коммунальные услуги, ремонт и обслуживание, обеспечение безопасности);экономические — колебания спроса и предложения на отдельных рынках, падение реальных доходов населения, изменение логистики у крупных производителей и брендов;
- экономические — колебания спроса и предложения на отдельных рынках, падение реальных доходов населения, изменение логистики у крупных производителей и брендов;
- правовые — рост налогов, изменение требований к строительным нормам, лицензированию деятельности, помещениям определённого назначения; невыгодные условия сделки;
- управленческие — сложности с поиском надёжных арендаторов, непродуманная стратегия комплексного управления объектом недвижимости.
Коммерческий сектор позволяет использовать разные инвестиционные стратегии и получать стабильный доход, но требует от инвестора понимания трендов и механизмов рынка, а также детальных финансовых расчётов (ставки, индексация, затраты, период окупаемости).
Как оценить целесообразность покупки?
Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта — это целый комплекс расчётов, исследований и оценочных процедур.
Профессионально выполненная оценка потенциала объекта позволяет:
- определить рентабельность проекта;
- рассчитать период окупаемости вложенных средств;
- выявить риски и составить план мероприятий по их минимизации;
- выбрать оптимальное инвестиционное решение;
Методы инвестиционной оценки можно использовать для сравнения нескольких перспективных проектов. Сопоставление ключевых показателей и прогнозов развития поможет выявить эффективность каждого объекта.
Инвестирование в коммерческую недвижимость
Что будет с рынком коммерческой недвижимости в 2025 году? Прогнозы и ожидания экспертов
На фоне высоких инфляционных ожиданий коммерческая недвижимость остаётся одним из самых привлекательных инструментов как для сохранения, так и для роста капитала.
Специалисты называют несколько наиболее заметных тенденций, которые определяют векторы развития рынка на ближайшее будущее:
- Обострение проблемы поиска больших высококачественных площадей для крупных компаний. Сложившаяся ситуация обусловлена трендом застройщиков на реализацию своих проектов «в нарезку», небольшими блоками.
- Увеличение количества новых коммерческих проектов в отдалении от главных деловых районов. Причина: дефицит подходящих земельных участков в пределах популярных локаций.
- Дальнейшее наращивание активности «жилых» застройщиков и девелоперов на рынке коммерческой недвижимости.
- Рост ставок капитализации (отражение повышенных рисков и трудностей прогнозирования).
- Тренд на дальнейший рост стоимости и арендных ставок. В сложившейся ситуации нет оснований считать, что в коммерческом секторе достигнут ценовой пик, как это случилось на рынке жилья.
- Сохранение интереса со стороны российского бизнеса к приобретению активов под собственные нужды.
Несмотря на сложную экономическую обстановку, экономическая активность в России растёт. Компаниям нужны офисы, склады, магазины, производственные площади. Высокий спрос и ограниченный объём предложения стимулируют рост инвестиций в коммерческую собственность.
