Подводя итоги 2022 года, многие игроки рынка коммерческой недвижимости строили пессимистичные прогнозы: пик кризиса ещё впереди, рассчитывать на улучшения можно только ближе к концу 2023-го. Мрачные ожидания не сбылись.
Объём инвестиций в коммерческую недвижимость побил все предыдущие рекорды — более 500 млрд рублей. Отчасти высокая активность рынка вызвана уходом иностранных компаний, которые распродавали ставшие ненужными активы. Но значительная часть общего объёма инвестиций сформирована сделками между российскими собственниками — свыше 360 млрд рублей.
Какие тенденции оказывают наиболее заметное влияние на структуру и объём инвестиций? Анализируем самые значительные изменения на рынке коммерческой недвижимости.
Как менялся рынок коммерческой недвижимости в последние годы
Сначала затяжная пандемия со всевозможными ограничениями, а затем массовый уход иностранных брендов — события последних лет отразились на всех секторах рынка.
Торговая недвижимость
За последние три года торговый сегмент пострадал больше всех. Российские и зарубежные арендаторы закрывали бизнес, трафик торговых центров падал, тренд экономии негативно отражался на прибылях продавцов. Эксперты отмечают, что такого количества выставленных на продажу торговых площадей, как в 2021–2022 годах, не было за всю историю рынка.
Тем не менее интерес инвесторов к торговой отрасли заметно вырос. Опытные игроки рынка пользуются моментом, чтобы приобрести активы с существенным дисконтом. Вакансия по торговым площадям высока в текущий момент, однако вскоре возможность максимально выгодного инвестирования закроется. Отрасль постепенно восстанавливается: пустующие помещения в торговых центрах занимают новые арендаторы, повышается спрос на качественные торговые площади.
Бизнес-центры
Офисный сегмент
Рынок офисной недвижимости пережил сложные времена в эпоху ковидных ограничений и сокращения штатов. Звучали предположения, что офисный формат больше никогда не будет востребован бизнесом. Однако дальнейшее развитие событий показало, что держать сотрудников на «удалёнке» не так уж выгодно. Компаниям по-прежнему нужны офисы.
Весь 2023 год основные показатели рынка офисной недвижимости сохраняли тенденцию роста. Более половины новых площадей были проданы ещё до ввода бизнес-центров в эксплуатацию. Вакансия по готовым площадям держится на невысоком уровне. Например, в Москва-Сити, где расположены самые дорогие офисы, доля свободных площадей не превышает 6%.
В условиях невозможности инвестирования в иностранный бизнес офисная недвижимость стала одним из самых надёжных активов. Однако спрос формируется не только инвесторами — среди покупателей заметно выросла доля конечных пользователей. Некоторые компании отказываются от аренды и покупают офис, чтобы защитить капитал. Другие активно масштабируются: аналитики отмечают, что объём сделок по расширению площадей вырос втрое по сравнению с прошлым годом.
Складские объекты
Пандемия и самоизоляция стала золотым временем для рынка складской недвижимости. Спрос на склады резко вырос благодаря тому, что торговля, включая товары повседневного спроса, переместилась в онлайн-формат. В 2022 году наблюдался некоторый спад: востребованность складов снизилась, прекратился рост цен и арендных ставок. Целый ряд строительных проектов был приостановлен: одни — в связи с неопределённой ситуацией, другие — из-за нарушения логистических цепочек, третьи не смогли быстро адаптироваться к подорожанию стройматериалов.
Но уже в первые месяцы 2023 года ситуация кардинально поменялась: теперь спрос существенно опережает предложение, а ставки стремительно растут.
Доля вакантных складских площадей (включая высококачественные объекты класса «А» и «В») в Москве, Санкт-Петербурге и региональных центрах составляет менее 1%. Объём нового строительства за 2023 год превысил отметку в 1 млн кв. м, но вакансия остаётся практически нулевой — в условиях острого дефицита новые объекты выходят на рынок полностью законтрактованными.
Чисто инвестиционных покупок по складским объектам немного, поскольку более трети всех сделок реализованы по схеме «строительство под конкретного клиента». Ещё часть складов куплены «про запас», с учётом дефицита и возможного роста потребностей компании. Однако есть все основания полагать, что в ближайшем будущем инвестиционных сделок станет больше: предложение ещё долго не превысит растущий спрос, а значит, арендные ставки будут оставаться на высоком уровне, принося инвесторам хорошую прибыль.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Какие тренды влияют на инвестиции в коммерческую недвижимость
- Снижение привлекательности жилого сектора, как объекта инвестирования, приток инвесторов в коммерческий сектор.
- Рост экономической активности и формирование новых деловых связей. Бизнес не остался «в вакууме», на смену западным компаниям в Россию пришли инвесторы из Китая, Армении, Казахстана.
- Трансформация рынка торговой недвижимости. Активно развивается районный формат магазинов, повышенным спросом пользуются объекты, расположенные на первых этажах бизнес-центров и жилых комплексов.
- Изменение стратегии продаж в офисном сегменте. Застройщики стали чаще проектировать и продавать офисы небольшими блоками. «Мелкая нарезка» — привлекательный и доступный продукт для инвесторов разного масштаба.
- Бурное развитие сектора e-commerce (интернет-продаж). Маркетплейсам и обычным ритейлерам необходимо больше площадей для хранения товарных запасов. Спрос, намного превышающий предложение, приводит к удорожанию складов во всех крупных городах.
Преимущества работы с CORE.XP в области привлечения инвестиций
Специалисты CORE.XP сопровождают инвестиционные сделки с офисной, гостиничной, торговой, производственной и любой другой коммерческой недвижимостью.
При сотрудничестве с CORE.XP вы получаете комплексную поддержку, которая включает полный спектр услуг:
- анализ активов и определение их рыночной стоимости, экономического потенциала;
- изучение и оценка вариантов, выбранных клиентом самостоятельно, помощь в подготовке инвестиционного плана;
- разработка эффективных решений и стратегий под индивидуальные задачи клиента;
- подбор объектов, участие в переговорах и заключении сделки;
- помощь в привлечении акционерного капитала, заёмных средств, проектного финансирования.
CORE.XP — самая крупная и авторитетная консалтинговая компания в сфере коммерческой недвижимости, инвестиций и капиталов. Мы предлагаем экспертные знания, точное понимание рыночных тенденций, а также уникальный опыт, основанный на самых ярких и масштабных сделках из российской и международной практики.
