Выбор помещения под стрит-ритейл

Стрит-ритейл (от англ. «street»  —  улица и  «retail»  —  розничная торговля)  —  коммерческая недвижимость на первых этажах зданий, расположенных на первой линии наиболее оживленных улиц города. 

Основные критерии при выборе помещения под стрит-ритейл

При выборе торгового помещения и для определения концепции бизнеса  внимание следует обратить на три основных момента в стрит-ритейле.

• «Локация решает всё!» — гласит золотое правило стрит-ритейла.
  
  Наиболее востребованной локацией для этого вида недвижимости всегда был и остается центр города. Здесь располагаются бутики одежды и обуви известных фирм, магазины ювелирных изделий и брендовой косметики, салоны красоты и рестораны, банки и офисы юридических компаний, туристические агентства и фитнес-студии.
  Большая часть целевой аудитории этих категорий бизнеса находится именно в центре города. Поэтому, несмотря на высокую стоимость арендной платы, помещения здесь всегда пользуются спросом среди арендаторов.
  

• Популярные направления ритейла
  
  В последние годы в ритейле наблюдается высокий спрос на объекты для  бизнеса эконом-класса. Это помещения под супермаркеты, алкомаркеты и табачные лавки, медицинские лаборатории и аптеки, парикмахерские, небольшие салоны красоты и микрофинансовые организации.
  К привычному формату офлайн-продаж добавились онлайн-покупки. Набирают обороты такие направления бизнеса, как стрит-фуд (пункты приготовления быстрого питания) и дарк-китчены (места, где готовят еду только на вывоз).

Поэтому в ритейле особый спрос на небольшие помещения для пунктов выдачи заказов с маркетплейсов и на объекты, где можно готовить пищу. Часто такие помещения располагаются в жилых домах.

• Прирост популярности стрит-ритейла в спальных районах города
  
  В спальных районах крупных городов, в частности, в Москве и городах Московской области, идет интенсивное строительство высотных жилых комплексов. Этажность корпусов в ЖК начинается от 15-17 и доходит до 56 этажей, что говорит о густонаселенности этих районов.
  
  Учитывая потребности жителей, девелоперы уже на стадии проектирования закладывают площади первых этажей зданий ЖК под стрит-ритейл. И тем самым формируют условия для развития инфраструктуры района.

Рис. 1 - Помещения стрит-ритейла

7 важных критериев при выборе помещения под стрит-ритейл

Локация

После того, как решен вопрос с местоположением объекта — в центре города или за его пределами, необходимо выбрать наиболее выгодную для него местную локацию. Почти для любого бизнеса важно, чтобы  объект был доступен и пешеходным, и транспортным потокам. Большим преимуществом будет расположение объекта рядом с  транспортными городскими артериями наземного транспорта или метро, удобные подъездные пути и наличие парковок рядом со зданием.

Важную роль играет то, на какой улице располагается объект: пешеходной или пешеходно-транспортной, с односторонним или двусторонним автомобильным движением. Для стрит-ритейла предпочтительнее пешеходные улицы. На трафик и видимость объекта может также влиять близость пешеходных переходов («зебр»).

Некоторым видам бизнеса надо учитывать, что крупные торговые центры могут поглощать внимание аудитории. К примеру, это касается точек общепита — в ТК есть кафе и зона фуд-корта.

Площадь помещения

Самые востребованные и ликвидные помещения в стрит-ритейле —  50-120 кв.м. Это оптимальный размер для бутиков одежды и ювелирных отделов, аптек и парикмахерских, булочных и кофеен, микрофинансовых учреждений и пунктов выдачи интернет-заказов.

Площадь в диапазоне от 150 до 300 кв.м. подходит салонам красоты, йога-студиям, банкам, минимаркетам. На 500-800 кв.м. можно разместить фитнес-залы, образовательные и детские центры. Такие помещения бывают двух- и трехуровневые. Например, на первом этаже банка располагается зал для работы с физическими лицами, а на втором и третьем этажах - офисы для работы с юрлицами, вип-клиентами и административные помещения банка.

Площадь  800-1500 кв.м. в ритейле не особо популярна. Но в такие помещения приходят надежные арендаторы по долгосрочным договорам  — супермаркеты, торговые федеральные сети и т.д.
  
Рис. 2 - Трафик локации для стрит-ритейла

Трафик

Знание своей целевой аудитории, анализ ее утреннего, дневного и вечернего трафика  — все это помогает выбрать правильную локацию для стрит-ритейла. Например, магазину одежды класса люкс недостаточно просто находиться на улице с интенсивным пешим и транспортным движением. Магазин должен располагаться в таком месте, где ежедневно наблюдается высокий трафик именно его целевой аудитории. А значит, это деловая часть города, с концентрацией офисов крупных компаний, административных и бизнес-центров.

Такое же проходное место будет удачным для кофейни или ресторана с уличной террасой, куда будут приходить на бизнес-ланч сотрудники соседних офисов и деловых центров или прохожие в вечернее время и выходные дни. В спальных районах это могут быть места рядом с крупными супермаркетами и развлекательными центрами, а также на основных транспортных развязках.

Пункты выдачи стрит-фуда, аптеки, банки и супермаркеты тоже должны находиться в местах высокого пешеходного и транспортного трафика.
Но для пунктов выдачи интернет-заказов или дарк китчен, образовательных или развивающих детских центров отсутствие высокой проходимости не так важно. Эти объекты могут располагаться не на первой линии улицы, а внутри квартала, и не в центре города, а в спальном районе.

Дополнительный вход-выход или место разгрузки

Актуально для магазинов, кафе и ресторанов. Используется для подвоза и разгрузки продуктов и товара.  Особое внимание — инженерным коммуникациям и их техническим характеристикам:

• системам водопровода и канализации;
• вытяжке и вентиляции;
• тепло- и энергоснабжению. Например, для простого магазина подойдет 15кВт энергомощности, а для ресторана нужно уже 50 кВт и более.

Для салонов красоты и спортзалов обязательно наличие мокрых точек, т.е. мест, где установлено водоотведение и требуется гидроизоляция полов. Для кафе и ресторанов, расположенных в жилых домах, важно наличие вентиляции определенной мощности или возможность ее установки.

Соседнее окружение

Для некоторых категорий бизнеса важно соседнее окружение. К примеру, по закону расстояние между детским учреждением и торговой точкой с розничной продажей алкоголя не может быть менее 100 метров. Если в здании уже работает детское учреждение, то алкомаркет в соседнем помещении открыть не удастся. И наоборот.

Планировка

В современных зданиях помещения на первых этажах изначально проектируются как коммерческие площади. Имеют зальную планировку с открытым пространством прямоугольной или квадратной формы и с оптимальным шагом колонн. Это позволяет эффективно использовать площадь помещения с учетом специфики бизнеса.

Еще один вариант планировки — кабинетный. Он характерен для магазинов и офисов, расположенных в панельных домах советской постройки. Такие помещения — не что иное, как бывшие жилые помещения, переведенные в нежилые. Такая планировка пользуется наименьшим спросом в стрит-ритейле, но при этом выгодно отличается по цене.

Рис. 3 - Локации стрит-ритейла

Дополнительные условия

Для некоторых категорий бизнеса кроме локации есть иные ключевые моменты в подборе помещений.
  

• Высота потолков
  Обычно выше 3 м, для создания большего воздушного пространства, особенно на небольшой площади. 
• Окна и освещение
  Преимуществом в помещении будут панорамные окна. Арендатор может оформить витрину для привлечения потенциальных клиентов, привлечь внимание к продукту (если это одежда и т.д.). Это позволит повысить эффективность рекламы и видимость объекта. А для некоторых видов бизнеса витрины с выходом на оживленную улицу — это непременное условие.
  Но если речь идет о медицинских, образовательных или детских учреждениях, то, кроме панорамных, здесь еще обязательно должны быть открывающиеся окна. 
Плюсом для любого стрит-ритейла будет хорошо продуманное искусственное освещение.


• Баннеры и вывески
  Это эффективная дополнительная реклама для бизнеса, а также для привлечения клиентов. К примеру, в Москве размещаемые рекламные щиты должны соответствовать архитектурно-художественной концепции города. В столице с 2013 года действует постановление Правительства Москвы о правилах размещения информационных конструкций. При несоблюдении установленных правил размещение рекламных щитов невозможно. 
  И последнее. Идеально, если вход в помещение будет располагаться на одном уровне с тротуаром, без ступенек и крыльца. 
  
  

Рис.4 - Плюсы стрит-ритейла



Преимущества стрит-ритейла

Можно выделить несколько основных преимуществ стрит-ритейла:


1. Стрит-ритейл — наиболее популярный формат для инвестиций. Зарекомендовал себя как надежный источник пассивного дохода даже во время пандемии. Когда торговые центры стояли закрытыми, стрит-ритейл по-прежнему работал. 
2. Востребованность помещений до 100 кв.м. гарантирует арендодателю и инвестору стабильный доход и ликвидность в случае необходимости.  
3. Интенсивный трафик благодаря правильно выбранной локации
4. Отдельное помещение вне торгового центра положительно сказывается на имидже арендатора. 
5. Дизайн и оформление объекта не привязаны к концепции ТЦ. 
CORE.XP  —  ведущая консалтинговая компания на рынке недвижимости Москвы и регионов России с обширной базой коммерческой недвижимости.  Оставьте заявку на сайте, и опытные специалисты компании помогут выбрать помещение для стрит-ритейла, с учетом любой концепции вашего бизнеса.