В какую коммерческую недвижимость выгодно инвестировать?
Коммерческая недвижимость в качестве объекта для инвестирования позволяет владельцам получать прибыль путем сдачи ее в аренду или от перепродажи по более высокой стоимости. Эксперты отмечают, что такой способ инвестирования считается наиболее надежным вложением средств.
Безусловно, любая коммерческая недвижимость сможет приумножить ваш капитал, но стоит отметить некоторые виды, которые считаются особенно перспективными.
Например, складские комплексы, считающиеся довольно стабильным видом бизнеса, это связано с возросшей популярностью маркетплейсов, для которых требуется развитая логистическая инфраструктура, и увеличением путей доставки, которым необходимы транзитные пункты. Не менее востребован стрит-ритейл, при этом колоссальный спрос наблюдается на помещения площадью 50-100 метров.
Такие объекты имеют относительно невысокую стоимость, в основе лежит более простая модель управления – как правило, здесь размещаются предприятия розничной торговли товаров и услуг.
Стоит также обратить внимание на офисные блоки в строящихся бизнес-центрах площадью 50 - 150 кв. м, главная причина популярности данного вида заключается в стоимости, которая после сдачи строящегося объекта в эксплуатацию вырастает в несколько раз.
Предпринимателю важно понимать не только куда вкладывать свой капитал, но и каким способом выгоднее будет это сделать:
-
Покупка объекта с целью дальнейшей сдачи в аренду/продажи. Самый популярный способ, но требующий от владельца специальных знаний, навыков, а также опыта в управлении собственностью. Модель получения прибыли – стабильная долговременная или крупная единовременная – зависит от предпочтений инвестора.
-
Покупка ГАБ (готового арендного бизнеса) – приобретение объектов с арендатором и стабильным доходом, которое гарантирует быстрый и стабильный доход, скорую окупаемость.
-
Вклад в ПИФ (паевые инвестиционные фонды) – коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость. Инвестору выдается пай (доля имущества), которая не требует специальных навыков и знаний, так как управлением объекта занимается фонд: оценивает риски, выбирает объект для вложения капитала, ищет для него арендаторов и т.д.
Покупка коммерческой недвижимости
Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость?
Коммерческая недвижимость - один из самых надежных активов, защищающих от инфляции. Поэтому на вопрос: “Стоит ли в нее инвестировать?” – ответ: “конечно, стоит”. Независимо от целей приобретения, будь то последующая перепродажа или сдача в аренду, вы гарантированно получите прибыль. Однако нужно понимать, что управление коммерцией дело непростое и требует некоторых знаний, навыков. Более того, стоимость объекта намного выше, чем жилого. В конце концов, приобретение собственности это всегда риск, например, вы можете вложить свои средства в совершенно неликвидный проект, который будет трудно сдать в аренду и перепродать.
Подводные камни инвестиций в коммерческую недвижимость
Выгода от инвестиций в коммерческую недвижимость определяется большим количеством различных факторов. Помимо характеристик конкретного объекта, потенциальный владелец должен знать нюансы и подводные камни, которые по-разному определяются в каждом типе собственности.
Офисные площади
Офисные площади необходимы для выполнения административных функций: организации деловых встреч и переговоров, обработки документов, проведения финансовых операций, архивирование, обеспечение клиентского сервиса. Окупаемость инвестиций в офисы зависит от следующих факторов:- класс бизнес-центра (А, В, С, D);
- локация (близость к основным транспортным магистралям, остановкам общественного транспорта и станциям метро);
- наличие внутренней инфраструктуры (парковка, конференц-залы, благоустроенная территория и т.д.).
Торговые помещения
Торговые помещения – территория, предназначенная для реализации продукции и услуг. В зависимости от конкретных предпочтений, финансовых возможностей инвестор для реализации своей бизнес-идеи может выбрать ТРЦ, стрит-ритейл, павильоны. Как и в случае с офисами, не все торговые площади будут одинаково рентабельны, потенциальному владельцу нужно обратить внимание на следующие особенности- локация (высокий пешеходный и транспортный трафик, первая линия домов, близость жилых массивов);
- транспортная доступность;
- отдельный вход, возможность установки вывески и витринной экспозиции.
Складские комплексы
Складские комплексы - не самый очевидный для вложения средств, однако на данный момент активно набирающий популярность тип коммерческой недвижимости, так как для успешного ведения бизнеса необходимо грамотно наладить логистические процессы, связанные с приемом, хранением и последующей транспортировкой товаров.Все три варианта собственности отлично подходят для инвестиций и гарантируют стабильный и продолжительный доход в виде платы от арендатора, а в долгосрочной перспективе - прибыль от потенциального роста стоимости объекта.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Как избежать рисков при инвестировании в коммерческую недвижимость?
Риски – неотъемлемая часть любой сделки с недвижимостью, задача инвестора максимально их минимизировать. Есть несколько стратегий, каждая из которых уместна в определенном типе сделки.
Что касается продажи/сдачи в аренду, лучше всего заблаговременно уделить внимание финансовым расчетам (затраты на эксплуатацию или реконструкцию, коммунальные услуги и т.д.). Есть несколько нюансов, касающихся стрит-ритейла. Перед покупкой нужно обратить внимание на наличие зон погрузки/разгрузки, на соответствие планировки тому или иному виду бизнеса, словом, на то, что отвечает требованиям потенциального арендатора. Стоит учитывать, что не на всех объектах возможна перепланировка или изменение технических характеристик, под эту категорию подходят объекты культурного наследия.
С точки зрения рисков рассмотрим готовый арендный бизнес. Порог вхождения в ГАБ очень высок, поэтому окупаемость долгосрочная. При этом, чем лучше организован бизнес, тем меньше рисков, но больше период окупаемости. Одним из самых неприятных моментов является невозможность расторгнуть договор с текущим арендатором, это может стать по-настоящему обременительно, если новый владелец не может найти с ним общий язык. Несомненно, управлять крупным объектом сложно, но проблемы могут ждать инвестора еще на этапе заключения сделки, так как договор ГАБ – это сложноструктурированный элемент.
Эксперты считают, что даже в системе паевого инвестиционного фонда есть риски. Казалось бы, это самый простой инструмент вложения средств в инвестиционную собственность: минимальный порог входа, эксплуатация объекта осуществляется профессиональным управляющим. Однако ПИФ не дает никаких гарантий на получение прибыли, более того, можно потерять часть своих средств. В паевом фонде успех зависит от профессионализма, опыта управляющего.
Как получить доход от вложений в коммерческую недвижимость?
Каждый, кто выходит на инвестиционный рынок хочет получить максимальную прибыль. Четкое планирование, комплексное исследование помогает минимизировать риски, обойти все подводные камни и достичь максимума в доходности объекта:
-
Конкретизация суммы инвестиций (должно быть четкое понимание, сколько средств вы можете вложить в собственность).
-
Формирование целей и задач (от того будете ли вы перепродавать или сдавать в аренду объект будет зависеть стратегия управления).
-
Поиск коммерческой площади (она должна четко соответствовать поставленным целям).
-
Оценка рисков и потенциала (разработка стратегии минимизации рисков, анализ сроков окупаемости, исследование рынка).
Все эти сложные процессы доверьте профессионалам. Компания CORE.XP проводит консультации по инвестированию в коммерческую недвижимость, работа экспертов направлена на снижение вероятных убытков и увеличение успешности инвестиций. Мы возьмем на себя работу финансовых отделов, окажем необходимую юридическую поддержку и успешно организуем аналитическую деятельность.
.JPG)
