Исторически сложилось так, что большинство компаний всегда старались размещать свои представительства в центре столицы. Но в последние годы эксперты отмечают устойчивую тенденцию к децентрализации офисных зданий в Москве (как, впрочем, и в других крупных городах мира).
Рассказываем, почему деятельность активных игроков рынка коммерческой недвижимости смещается из центра столицы к окраинам, каковы причины этого процесса, как далеко он может зайти, а также поговорим о том, какие выгоды извлекают из ситуации дальновидные застройщики, инвесторы и представители бизнеса.
Почему бизнес переезжает на периферию города
Центральные районы престижны и поэтому многолюдны, но радиальный принцип застройки города долгое время обеспечивал точкам притяжения хорошую транспортную доступность. Однако большинство крупных городов мира, включая Москву, строились без учёта кратного роста трафика.
Регулярно возникающие пробки и ограниченное число парковочных мест становятся серьёзным неудобством для нормального функционирования бизнеса. Внутри Садового кольца практически не осталось возможностей для дальнейшего расширения дорожного полотна и разгрузки транспортных артерий.
Вместе с тем в пределах МКАД остаётся всё меньше удобных площадок под новую застройку. Зато едва ли не 20% площади Москвы составляют заброшенные промзоны, которые, совместно с городскими властями, столичные девелоперы постепенно превращают в комфортные кварталы.
Программа реорганизации промзон отвечает новой модели жизни в столице: всё больше москвичей предпочитают работать, совершать покупки, решать житейские вопросы и отдыхать рядом с домом. Современная инфраструктура новых районов, включающая деловые центры, социальные объекты и рекреационные зоны, удовлетворяет запросы жителей и создаёт прекрасные условия для роста деловой активности.
Московские окраины становятся новыми точками притяжения, однако центр столицы всё ещё сохраняет статус наиболее престижной локации. Многие компании, которые могли бы позволить себе помещение класса «В» или даже «С» в центре, предпочитают аренду офиса класса «А» по той же цене, пусть и в более удалённых районах.
Преимущества бизнеса в новых локациях
Аренда и стоимость коммерческой недвижимости на окраинах и в Подмосковье существенно ниже, чем в ЦАО. При этом демократичность цен зачастую никак не связана с уровнем привлекательности отдалённого района. Экономия обусловлена более низкой стоимостью участков, на которых девелоперы возводят новые здания.
Таким образом, в новых кварталах можно найти немало выгодных предложений по площадям любого класса, расположенных в перспективных локациях.
Недостаток площадей в центре столицы накладывает значительные ограничения на строительство: здесь негде «развернуться» с крупномасштабным проектом. И напротив, девелопер, располагающий участком в развивающемся районе за МКАД, в состоянии реализовать проект, учитывающий специфику деятельности и отвечающий всем потребностям компании.
Наряду со стоимостью офисных площадей важным фактором является доступность и стоимость машиномест на парковках при бизнес-центрах. Не секрет, что количество парковочных мест в ЦАО никак нельзя назвать достаточным. Но, чем ближе к окраинам, тем более комфортным становится парковочный коэффициент, а также стоимость машиномест. А недостаток станций метро ещё на стадии проектирования района компенсируется созданием развитой сети наземного транспорта.
Риски переезда за МКАД
-
Потеря квалифицированного персонала.
Сотрудники увольняются из переезжающей компании в два этапа: некоторые работники уходят сразу после объявления о смене локации, другие расстаются с компанией в течение полугода после переезда. Поэтому готовиться к переменам следует за три-четыре месяца до переезда: будет время договориться с ключевыми сотрудниками или найти им достойную замену на месте. -
Пересмотр бизнес-стратегий.
При низком экономическом уровне локации спрос на популярные в центре продукты и услуги может снизиться. Предприниматели решают эту проблему более тщательной проработкой рекламных кампаний, установлением более гибкой ценовой политики, расширением ассортимента, поиском конкурентных преимуществ. Важную роль в установлении деловых контактов играет офис компании: представительство, размещённое в местном бизнес-центре, вызывает больше доверия и упрощает взаимодействие с клиентами. -
Сложности прогнозирования.
Развивая бизнес в строящемся районе, трудно с точностью предсказать, какой будет его инфраструктура через пять-семь лет, спрогнозировать уровень роста конкуренции на длительный срок, определить будущую плотность населения и интенсивность потоков в разное время. В Подмосковье наиболее удачные места располагаются вблизи железнодорожных станций, вдоль оживлённых дорог, в центре городов.
Какие бизнес-проекты наиболее успешны в пригородах
Децентрализация открывает новые горизонты для бизнеса. Современные районы, расположенные за пределами ТТК и МКАД, планируются и возводятся по принципу «город в городе». Жители новых комплексов, расположенных за МКАД и ТТК, не стремятся выезжать за пределы района для работы, шопинга, досуга. Москвичи ценят своё время и хотят получать всё необходимое в шаговой доступности. В результате социальные и культурные объекты, а также сервисные и торговые предприятия обеспечиваются высоким трафиком.
Например, периферийные локации активно осваивает стрит-ритейл. Население Москвы постоянно растёт, причём за счёт окраин, а не центра. Именно в новых районах разворачивается масштабное строительство, при этом первые этажи жилых домов собственники отводят под коммерческие помещения. То есть, в пригородах постоянно появляются перспективные локации, слабо охваченные торговлей и сферой услуг.
Не отстают от стрит-ритейла и районные торговые центры, чья популярность возросла во время пандемии и остаётся высокой в настоящее время, поскольку районные ТЦ успешно покрывают повседневные запросы в покупках и развлечениях, а также демонстрируют хорошую устойчивость к экономическим кризисам.
Каждому локальному «городу в городе» нужна сервисная, социальная, образовательная инфраструктура. Хороший потенциал для роста в Подмосковье отмечается в сегменте общественного питания: кафе, ресторанов разного уровня обслуживания. Востребованы спортзалы, а также организации, которые предлагают различные виды активного отдыха. Из-за меньшего количества пробок на дорогах жители новостроек чаще пользуются личным транспортом, значит, станции техобслуживания и автомойки имеют стабильный приток клиентов. Периферия демонстрирует хорошие перспективы развития для туристических, банковских, рекламных, юридических компаний.
Офисный сегмент нуждается в развитой инфраструктуре, и грамотно спланированная комплексная застройка пригородов вполне удовлетворяет основные запросы бизнеса. Тенденцию к децентрализации подтверждает статистика: более половины объёма выведенных на рынок в 2022 году офисных площадей расположены за пределами ТТК.
Государственные меры поддержки бизнеса на периферии Москвы
Городские власти заинтересованы в децентрализации бизнеса. Рассредоточение точек деловой активности по округам решает несколько насущных проблем столицы:
-
стабилизация транспортной ситуации;
-
снижение нагрузки на центр города;
-
улучшение экологического фона;
-
развитие инфраструктуры новых территорий;
-
создание достойных рабочих мест в спальных районах.
Департамент развития новых территорий г. Москвы разрабатывает и реализует проекты градостроительного зонирования, территориального планирования. Генеральный план Москвы в немалой степени ориентирован на развитие новых локаций, что упрощает получение разрешений на строительство.
Помимо общефедеральных, в Москве действуют отдельные программы поддержки бизнеса. Например, к ним относятся:
-
льготные ставки по кредитам, взятым на инвестиции для малого и среднего бизнеса;
-
гранты на развитие сетей торговли и общедоступных точек питания;
-
компенсация части расходов на приобретение оборудования;
-
льготы по оплате аренды помещений, которые находятся в собственности города Москвы;
-
упрощение процедуры согласования перепланировки, например, изменения конфигурации витрин или входной группы.
Столичные власти предоставляют льготы инвесторам, которые занимаются строительством или реконструкцией коммерческих зданий за пределами ТТК. Введение системы льгот снижает строительные затраты, а значит, и стоимость площадей, на 8%–10%.
Перспективы развития бизнеса в столичных пригородах
Администрация Москвы активно проводит политику полицентричного развития столичных территорий, цель которой — создание центров деловой и торговой активности в округах и пригородах, насыщение районов рабочими местами, комплексное развитие всего города, а не только исторического центра.
Планомерная политика развития приведёт к обновлению делового облика столицы: появятся новые точки притяжения, бизнес-кластеры, которые полностью изменят представления о привлекательности «центра» и «окраин». Эксперты считают, что положительные результаты децентрализации станут заметны уже через три-пять лет. Постепенно все локации мегаполиса станут одинаково благоприятными для ведения бизнеса.
