Идея вложить средства в коммерческую недвижимость, чтобы сдавать её в аренду, выглядит перспективной. И не без оснований. Только мало кому из инвесторов хочется искать арендаторов, проверять их благонадёжность, анализировать стабильность бизнеса.
Лишних забот можно избежать, если купить готовый арендный бизнес. Рассказываем, как это сделать и на что обратить внимание, чтобы минимизировать риски и быстро окупить вложения.
Готовый арендный бизнес (ГАБ) и его преимущества
Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ) — это приобретение коммерческого помещения с арендатором и уже отлаженными операционными процессами.
Приобретая ГАБ, вы получаете:
- ликвидное помещение;
- комфортный инвестиционный инструмент;
- источник стабильной прибыли с первого месяца.
Готовый арендный бизнес (ГАБ) позволяет планировать деятельность и доходы на несколько лет вперёд: аренда коммерческой недвижимости подразумевает долгосрочные договора (в отличие, например, от жилого сектора).
При этом управление арендным бизнесом требует минимум времени, усилий и опыта. Особенно, если передать ГАБ в доверительное управление.
Доверительный управляющий выполняет все функции собственника:
- Взаимодействует с арендаторами — ведёт деловую переписку, решает текущие вопросы, занимается пролонгацией договора и индексацией ставок, контролирует своевременность поступления арендной платы.
- Подбирает новых арендаторов — рекламирует объект, проводит показы, оценивает надёжность арендатора, формирует пакет документов по сделке.
- Управляет эксплуатацией объекта — взаимодействует с управляющей компанией, следит за техническим состоянием и поддерживает комфортные условия труда.
Таким образом, заключая договор о доверительном управлении, собственник ГАБ передаёт профессионалам право и обязанность распоряжаться имуществом с целью минимизации рисков и получения максимально возможной прибыли.
Рис. 1 - Офисные помещения для готового арендного бизнеса
Инвестиции в ГАБ: как выбрать объект и на что обратить внимание?
Стабильность и объём будущих доходов напрямую зависят от того, насколько грамотно выбран объект для вложений.
Сотрудники CORE.XP, крупнейшей консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости, провели множество инвестиционных сделок — на 400 млрд рублей в суммарном объёме. Опираясь на внушительный опыт и экспертные знания, специалисты компании рекомендуют проанализировать следующие аспекты.
Направление
Направление бизнеса определяется назначением выбранного объекта.
Наиболее популярное направление инвестирования в недвижимое имущество. Доходность офисного помещения зависит от расположения бизнес-центра, транспортной доступности, насыщенности инфраструктуры. Рекомендуется отдать предпочтение объектам класса «В» и выше: высококачественные офисы обладают самыми привлекательными для арендаторов характеристиками. В Москве есть хороший выбор высококачественных офисов, в регионах ситуация может варьироваться.
Наиболее прибыльная модель вложений: покупка помещения на стадии строительства.
Категория коммерческой недвижимости с самым большим выбором разнообразных лотов. Здесь есть просторные помещения для крупных арендаторов, компактные объекты для стрит-ритейла и элитных бутиков, торговые площади в гипермаркетах, бизнес-центрах, жилых комплексах.
Самый надёжный арендатор для торгового помещения — сетевой оператор, предлагающий товары первой необходимости.
Аналитики отмечают, что производственный сектор испытывает значительную нехватку качественных складских объектов. Поэтому у российских инвесторов не возникает особых затруднений со сдачей складов в долгосрочную аренду.
Главное, на что следует обратить внимание при выборе склада:
- доступность к федеральным автомобильным трассам и железнодорожным путям;
- качество технического оснащения склада.
Площадь объекта может варьироваться: на рынке востребованы как огромные ангары, так и компактные помещения для компаний с небольшим товарооборотом.
Экономический потенциал объекта
Выгодность инвестиций в тот или иной объект коммерческой недвижимости зависит от трёх ключевых факторов:
-
Уровень доходности.
Рассчитать примерную арендную доходность очень просто: нужно разделить годовой арендный поток на стоимость объекта. Например, помещение стоит 100 млн рублей и приносит 700 тыс. рублей в месяц или 8 млн 400 тыс. рублей в год. Значит:
8 400 000
Доходность = —————— х 100 = 8,4% годовых.
100 000 000
Следует учитывать, что это «чистая» доходность. Из неё необходимо вычесть операционные расходы, а также учесть возможный простой помещения, невзысканные платежи, смену арендатора с уменьшением арендной ставки и другие риски. -
Окупаемость.
Показатель арендной доходности позволяет рассчитать окупаемость объекта. Самая простая формула подсчёта выглядит так:
100 млн (100% вложений)
Срок окупаемости = —————————————— = 11,904
8 млн 400 тыс. (8,4% годовых)
Таким образом, чистая окупаемость составит 12 лет. Но глубокий анализ инвестиционных рисков может увеличить реальный срок окупаемости. -
Ликвидность.
Это востребованность объекта. Ликвидность показывает, как быстро помещение может быть продано или сдано в аренду по рыночной стоимости. Поиск покупателей или арендаторов для высоколиквидного помещения не займёт много времени. И наоборот, неликвидная площадь будет простаивать или её придётся «сбыть с рук» с большим дисконтом.
Ликвидность зависит как от характеристик объекта (поэтому лучше выбирать высококачественные помещения), так и от экономической ситуации и тенденций рынка. Например, если спрос на коммерческую недвижимость растёт (а мы знаем, что сейчас он растёт и в ближайшие годы обещает оставаться стабильным), то и уровень ликвидности недвижимости повышается.
История и правовой статус объекта
Перед покупкой необходимо тщательно проверить объект на «чистоту» истории:
- обратить внимание на статус земельного участка и вид разрешённого использования;
- проверить по документам назначение помещения;
- в случае ритейла — выяснить, какие виды торговли допустимы: позволяют ли инженерные сети установить большое количество холодильного оборудования, возможно ли получить лицензию на торговлю алкоголем и т. п.;
- узнать, возможна ли перестройка помещения (согласованы ли выполненные перепланировки);
- проверить наличие судебных претензий к продавцу со стороны предыдущих владельцев или государственных органов.
Оценка надёжности арендатора
Арендодателю важно, чтобы его новый арендатор был надёжным, то есть, способным регулярно и без задержек вносить арендную плату. Важное значение имеет стабильность — невысокая зависимость от возможных кризисов и рыночных колебаний. Кроме того, арендатор должен ответственно относиться к доверенному ему имуществу, а по окончании договора вернуть помещение в надлежащем виде.
Перспективы роста арендатора не имеют большого значения для владельца объекта (если только арендная ставка не привязана к выручке). Однако предприниматель должен иметь грамотный бизнес-план, надёжное финансирование и тщательно просчитанные перспективы развития. Это — его гарантия долгосрочных и плодотворных деловых отношений.
Хорошо, если арендатором выступает крупный бренд или предприниматель, который уже имеет опыт успешных проектов. В этом случае минимизируется риск, что арендатор обанкротится или просто исчезнет в случае спорных ситуаций.
CORE.XP — защита вашего бизнеса от рисков и потерь
Специалисты компании оказывают содействие в инвестировании в коммерческую недвижимость. Опираясь на обширные знания, анализ экономической и рыночной ситуации, а также практический опыт, консультанты CORE.XP предлагают индивидуальные решения, разработанные в точности с поставленными задачами клиента.
Мы предлагаем комплексную поддержку инвестиционного проекта:
- оценка потенциала девелоперских проектов (для инвестирования на стадии строительства);
- определение стоимости и доходности коммерческой недвижимости — офисных, торговых, гостиничных, складских, мультифункциональных объектов;
- расчёт оптимальной арендной платы для выбранного объекта недвижимости;
- подбор и проверка надёжности потенциальных арендаторов;
- участие в переговорах и заключении сделки;
- помощь в составлении договора, включающего юридически грамотные меры для защиты интересов собственника
В сопровождении CORE.XP покупка готового арендного бизнеса это простая сделка «под ключ». От инвестора требуется минимум усилий: постановка задачи, выбор объекта, подписание договора. Следующий этап — получение стабильного дохода с первого месяца.
