Как выбрать готовый арендный бизнес

Идея вложить средства в коммерческую недвижимость, чтобы сдавать её в аренду, выглядит перспективной. И не без оснований. Только мало кому из инвесторов хочется искать арендаторов, проверять их благонадёжность, анализировать стабильность бизнеса.

Лишних забот можно избежать, если купить готовый арендный бизнес. Рассказываем, как это сделать и на что обратить внимание, чтобы минимизировать риски и быстро окупить вложения.

Готовый арендный бизнес и его преимущества

Приобретая ГАБ, вы получаете:

• ликвидное помещение;
• комфортный инвестиционный инструмент;
• источник стабильной прибыли с первого месяца.

Готовый арендный бизнес позволяет планировать деятельность и доходы на несколько лет вперёд: аренда коммерческой недвижимости подразумевает долгосрочные договора (в отличие, например, от жилого сектора).

При этом управление арендным бизнесом требует минимум времени, усилий и опыта. Особенно, если передать ГАБ в доверительное управление.

Доверительный управляющий выполняет все функции собственника:

• Взаимодействует с арендаторами — ведёт деловую переписку, решает текущие вопросы, занимается пролонгацией договора и индексацией ставок, контролирует своевременность поступления арендной платы.
• Подбирает новых арендаторов — рекламирует объект, проводит показы, оценивает надёжность арендатора, формирует пакет документов по сделке.
• Управляет эксплуатацией объекта — взаимодействует с управляющей компанией, следит за техническим состоянием и поддерживает комфортные условия труда.

Таким образом, заключая договор о доверительном управлении, собственник передаёт профессионалам право и обязанность распоряжаться имуществом с целью минимизации рисков и получения максимально возможной прибыли.

Рис. 1 - Офисные помещения для готового арендного бизнеса

Инвестиции в ГАБ: как выбрать объект и на что обратить внимание?

Стабильность и объём будущих доходов напрямую зависят от того, насколько грамотно выбран объект для вложений.

Сотрудники CORE.XP, крупнейшей консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости, провели множество инвестиционных сделок — на 400 млрд рублей в суммарном объёме. Опираясь на внушительный опыт и экспертные знания, специалисты компании рекомендуют проанализировать следующие аспекты.

Направление

Направление бизнеса определяется назначением выбранного объекта.

• Офисы

Наиболее популярное направление инвестирования в недвижимое имущество. Доходность офисного помещения зависит от расположения бизнес-центра, транспортной доступности, насыщенности инфраструктуры. Рекомендуется отдать предпочтение объектам класса «В» и выше: высококачественные офисы обладают самыми привлекательными для арендаторов характеристиками. В Москве есть хороший выбор высококачественных офисов, в регионах ситуация может варьироваться.

Наиболее прибыльная модель вложений: покупка помещения на стадии строительства.

• Торговые помещения.

Категория коммерческой недвижимости с самым большим выбором разнообразных лотов. Здесь есть просторные помещения для крупных арендаторов, компактные объекты для стрит-ритейла и элитных бутиков, торговые площади в гипермаркетах, бизнес-центрах, жилых комплексах.

Самый надёжный арендатор для торгового помещения — сетевой оператор, предлагающий товары первой необходимости.

• Склады.

Аналитики отмечают, что производственный сектор испытывает значительную нехватку качественных складских объектов. Поэтому у российских инвесторов не возникает особых затруднений со сдачей складов в долгосрочную аренду.

Главное, на что следует обратить внимание при выборе склада:

• доступность к федеральным автомобильным трассам и железнодорожным путям;
• качество технического оснащения склада.

Площадь объекта может варьироваться: на рынке востребованы как огромные ангары, так и компактные помещения для компаний с небольшим товарооборотом.

Экономический потенциал объекта

Выгодность инвестиций в тот или иной объект коммерческой недвижимости зависит от трёх ключевых факторов:

1. Уровень доходности.
   
   Рассчитать примерную арендную доходность очень просто: нужно разделить годовой арендный поток на стоимость объекта. Например, помещение стоит 100 млн рублей и приносит 700 тыс. рублей в месяц или 8 млн 400 тыс. рублей в год. Значит:
   
                                           8 400 000
               Доходность = —————— х 100 = 8,4% годовых.
                                         100 000 000
   
   Следует учитывать, что это «чистая» доходность. Из неё необходимо вычесть операционные расходы, а также учесть возможный простой помещения, невзысканные платежи, смену арендатора с уменьшением арендной ставки и другие риски.

2. Окупаемость.
   
   Показатель арендной доходности позволяет рассчитать окупаемость объекта. Самая простая формула подсчёта выглядит так:
   
                                       100 млн (100% вложений)
   Срок окупаемости = —————————————— = 11,904
                                     8 млн 400 тыс. (8,4% годовых)
   
   Таким образом, чистая окупаемость составит 12 лет. Но глубокий анализ инвестиционных рисков может увеличить реальный срок окупаемости.

3. Ликвидность.
   
   Это востребованность объекта. Ликвидность показывает, как быстро помещение может быть продано или сдано в аренду по рыночной стоимости. Поиск покупателей или арендаторов для высоколиквидного помещения не займёт много времени. И наоборот, неликвидная площадь будет простаивать или её придётся «сбыть с рук» с большим дисконтом.
   Ликвидность зависит как от характеристик объекта (поэтому лучше выбирать высококачественные помещения), так и от экономической ситуации и тенденций рынка. Например, если спрос на коммерческую недвижимость растёт (а мы знаем, что сейчас он растёт и в ближайшие годы обещает оставаться стабильным), то и уровень ликвидности недвижимости повышается.

История и правовой статус объекта

Перед покупкой необходимо тщательно проверить объект на «чистоту» истории:

• обратить внимание на статус земельного участка и вид разрешённого использования;
• проверить по документам назначение помещения;
• в случае ритейла — выяснить, какие виды торговли допустимы: позволяют ли инженерные сети установить большое количество холодильного оборудования, возможно ли получить лицензию на торговлю алкоголем и т. п.;
• узнать, возможна ли перестройка помещения (согласованы ли выполненные перепланировки);
• проверить наличие судебных претензий к продавцу со стороны предыдущих владельцев или государственных органов.

Оценка надёжности арендатора

Арендодателю важно, чтобы его новый арендатор был надёжным, то есть, способным регулярно и без задержек вносить арендную плату. Важное значение имеет стабильность — невысокая зависимость от возможных кризисов и рыночных колебаний. Кроме того, арендатор должен ответственно относиться к доверенному ему имуществу, а по окончании договора вернуть помещение в надлежащем виде.

Перспективы роста арендатора не имеют большого значения для владельца объекта (если только арендная ставка не привязана к выручке). Однако предприниматель должен иметь грамотный бизнес-план, надёжное финансирование и тщательно просчитанные перспективы развития. Это — его гарантия долгосрочных и плодотворных деловых отношений.

Хорошо, если арендатором выступает крупный бренд или предприниматель, который уже имеет опыт успешных проектов. В этом случае минимизируется риск, что арендатор обанкротится или просто исчезнет в случае спорных ситуаций.

CORE.XP — защита вашего бизнеса от рисков и потерь

Специалисты компании оказывают содействие в инвестировании в коммерческую недвижимость. Опираясь на обширные знания, анализ экономической и рыночной ситуации, а также практический опыт, консультанты CORE.XP предлагают индивидуальные решения, разработанные в точности с поставленными задачами клиента.

Мы предлагаем комплексную поддержку инвестиционного проекта:

• оценка потенциала девелоперских проектов (для инвестирования на стадии строительства);
• определение стоимости и доходности коммерческой недвижимости — офисных, торговых, гостиничных, складских, мультифункциональных объектов;
• расчёт оптимальной арендной платы для выбранного объекта недвижимости;
• подбор и проверка надёжности потенциальных арендаторов;
• участие в переговорах и заключении сделки;
• помощь в составлении договора, включающего юридически грамотные меры для защиты интересов собственника

В сопровождении CORE.XP покупка готового арендного бизнеса это простая сделка «под ключ». От инвестора требуется минимум усилий: постановка задачи, выбор объекта, подписание договора. Следующий этап — получение стабильного дохода с первого месяца.