Особенности приобретения пустого помещения и помещения с арендатором

Наиболее распространенные способы вложиться в коммерческие площади

Одним из наиболее популярных способов инвестирования является вложение средств в коммерческую недвижимость. Такая инвестиция предоставляет возможность получать стабильный и продолжительный доход в виде платы от арендатора, а в долгосрочной перспективе - прибыль от потенциального роста стоимости объекта. 

Коммерческую недвижимость, в зависимости от ее предназначения, разделяют на на несколько типов:

1. офисы – нежилой объект коммерческого назначения (доходность зависит от класса здания, инфраструктуры, транспортной доступности, локации, площади и планировки);
2. торговые помещения – предназначены для организации продажи товаров и услуг (большую роль в получении прибыли играет расположение, благодаря которому создается пешеходный трафик);
3. производственно-складские объекты – используются для изготовления, хранения и транспортировки продукции (прибыль также зависит от локации, самой выгодной считается близость к крупным предприятиям, автомобильным развязкам, железной дороге);
4. гостиничный бизнес – представлен гостиницами и хостелами (прибыль таких объектов формирует туристический поток, который, в свою очередь, создает близость к достопримечательностям, расположение в курортных местах);
5. помещения свободного назначения – недвижимость, которая юридически не имеет определенного назначения, т.е она подходит для любых бизнес-идей.  

Существует несколько основных способов инвестирования в коммерческие площади:

• Приобретение с целью дальнейшей сдачи в аренду/продажи. Здесь есть несколько путей: инвестор может купить коммерцию на этапе строительства, а после сдачи объекта в эксплуатацию продать его или сдавать в аренду; может приобрести готовые здания, а затем перестроить, перепрофилировать их и впоследствии продать.
• Покупка ГАБ (готового арендного бизнеса) – приобретение объектов с арендатором и стабильным доходом.
• Вклад в ПИФ (паевые инвестиционные фонды) – коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость. Инвестору выдается пай (доля имущества), а управляющие оценивают риски, выбирают объект для вложения капитала, ищут для него арендаторов и т.д.

Вложения в коммерческую недвижимость – это долгосрочные инвестиции, которые имеют множество плюсов: пассивное получение прибыли, защита от инфляции, низкий риск потери вложенных средств.

Пустое помещение для бизнеса

Приобретение пустого помещения

Приобретение пустого помещения в качестве инвестиционной сделки – сложное и ответственное дело, которое может принести инвестору значительную прибыль. Такой объект можно использовать по своему усмотрению: для собственного бизнеса или в качестве арендного. 

У инвестора, безусловно, много свободы в принятии решений, однако такой вариант подразумевает дополнительные неудобства.  Еще на этапе выбора, необходимо просчитать все риски, окупаемость, доходность и т.д.

Собственнику придется дополнительно потратиться на ремонт и обустройство. Много сил и времени уйдет на самостоятельное управление, поиск арендаторов. Причем, поиск арендатора может затянуться, а период простоя будет сопровождаться убытками. Для администрирования можно нанять специалистов, но это также повлечет за собой дополнительные затраты. 

Для эффективного управления недвижимостью от владельца потребуются специальные знания и значительный первоначальный капитал. Необходимо постоянно контролировать оснащение собственного объекта, это касается как коммуникаций, инженерных систем, так и соответствия технике безопасности.  

Потенциальному владельцу предстоит пройти несколько этапов перед покупкой недвижимости:

1. Найти подходящий объект.

2. Тщательно изучить юридическую сторону сделки: проверить документацию (выписка из ЕГРН и из ЕГРЮЛ, технические документы, основания приобретения права собственности и т.д.). Лучшего всего при решении данных вопросов воспользоваться услугами юриста.

3. Проверить качество технического оснащения: внимательно осмотреть объект на наличие дефектов, оценить состояние для проведения планируемых ремонтных работ.

4. Изучить локацию и инфраструктуру, так как от этого напрямую будет зависеть доходность.

Пустые коммерческие помещения

Покупка ГАБ (готовый арендный бизнес)

ГАБ подразумевает приобретение уже отлаженного бизнеса с действующим договором аренды. У данного варианта есть как плюсы, так и минусы. 

Среди преимуществ ГАБа можно назвать:

• Пассивный способ получения прибыли. Управление арендным бизнесом не требует каких-то специальных знаний и навыков, так как все бизнес-процессы уже налажены. Если передать управление недвижимостью в руки опытного специалиста, то работа будет выстроена таким образом, чтобы минимизировать риски и получить максимальную прибыль.
• Быстрый и стабильный доход. Так как приобретается уже готовый бизнес, то необходимости в ремонте и оснащении нет. Более того, заключен долгосрочный договор аренды, а значит инвестор сможет получать прибыль с первого дня владения имуществом.
• Быстрая окупаемость. Данный пункт – логичное продолжение предыдущего, не тратится время на подготовку, оснащение и поиск арендатора, а значит отсутствуют дополнительные затраты и убыточные дни простоя. 

ГАБ – отличный инвестиционный инструмент, однако и у него есть ряд недостатков:

1. Высокая стоимость. Так как ГАБ – отлаженный процесс получения прибыли, то цена за такой бизнес будет довольно высокая. Инвестору нужно очень хорошо знать рынок недвижимости или обратиться за помощью к опытным специалистам, чтобы подобрать вариант с удачным расположением и стабильным доходом.

2. Потенциальные проблемы с текущими арендаторами. Приобретая готовый арендный бизнес, владелец работает уже с установленным арендатором, который может быть, например, неплатежеспособным. Прекратить сотрудничество бывает очень сложно, при условии, что в договоре грамотно не прописаны условия расторжения.

3. Дополнительные затраты на ремонт. Покупая уже готовый бизнес, потенциальный владелец не планирует тратить средства на ремонт и оснащение, однако помещению, использующемуся на протяжении долгого времени, необходимо обновление.

Приобрести готовый арендный бизнес не проблема, на рынке очень много разных предложений, но найти выгодный вариант очень сложно. Есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание при выборе ГАБ:

• Локация. Доходность определяется, прежде всего, местоположением, которое формирует клиентский трафик.
• Планировка. Эффективность планировки в этом случае определяется возможностью сдавать как помещение целиком, так и частями. Необходимо проверить проводилась ли перепланировка, и если да, то законна ли она.
• Состояние коммуникаций и ремонта. Все инженерные системы должны быть исправны, лучше проверить их сразу, чтобы впоследствии снизить затраты на замену. Ремонт также немаленькая статья расходов, поэтому лучше всего, чтобы отделка была на приемлемом уровне.
• Правоустанавливающая документация. Все документы, устанавливающие право собственности, отражающие техническую составляющую, подтверждающие отсутствие обременений, задолженностей, ограничений, претензий, нужно тщательно изучить перед заключением сделки.
• Действующий договор аренды. Соглашение с установленным арендатором нужно внимательно посмотреть на предмет условий прекращения сотрудничества, арендной платы, ее увеличения или снижения.
• Экономический потенциал. Перед покупкой лучше всего обратиться к опытным специалистам, которые проанализируют выбранный вариант с точки зрения окупаемости, доходности и ликвидности.

Приобретение пустого помещения и готового арендного бизнеса – вложения, которые могут дать прибыль, защищенность инвестиционного капитала. У каждого из них есть свои особенности, преимущества и недостатки, но между ними есть одно главное отличие: у ГАБ меньше расходов и рисков. Тогда как получению прибыли от сдачи в аренду приобретенного пустого помещения сопутствует долгий и сложный путь. Если вы хотите приобрести помещение, но не уверены в выборе - обращайтесь в компанию CORE.XP - специалисты компании проконсультируют вас и помогут разобрать все интересующие вопросы.