Классы офисов
Класс для бизнес-центра – это набор характеристик, позволяющих отнести офис к определенной категории: А, В, С, D. Данная классификация понятна и удобна всем: покупателям, арендаторам, риелторам, продавцам. Категория здания дает точное представление о степени комфорта и престижа объекта.
В России данная классификация была разработана в начале 2000, она оценивает несколько ключевых параметров:
- локация;
- конструктивные особенности здания;
- год постройки;
- наличие паркинга;
- техническое оснащение;
- инфраструктура;
- безопасность;
- управление зданием.
В соответствии с перечисленными параметрами бизнес-центру присваивается категория офисной недвижимости.
Классы офисных помещений
Офисы класса А
Это самая престижная категория, таковой ее делают:
-
Архитектурные и конструктивные особенности: Главным требованием является возраст постройки (ей должно быть не более 5 лет) и полная реконструкция здания. Возведены они по технологии монолитно-каркасных и металло-каркасных конструкций. Эти бизнес-центры отличаются уникальной архитектурой и безупречным дизайном внутренних помещений.
Большое внимание уделяется эстетике, рабочее место должно визуально радовать глаз, это касается не только офисов, но и зон общего пользования. В комплексах типа А преобладают открытые планировки, чтобы собственник легко смог трансформировать помещение под нужды своего бизнеса.
Важную роль играет естественное освещение: уровень инсоляции в таких бизнес-центрах достаточно высок. Высота потолков должна быть не менее 3,6 м. Площадь остекления в помещениях большая, что способствует улучшенной инсоляции. -
Инженерное оснащение: Стоит отметить наличие в таких бизнес-центрах передовых технологий. Категорию А отличают “умные” системы управления, бесперебойное электроснабжение, автоматическая система пожаротушения, достаточное количество бесшумных скоростных лифтов, энергоэффективные технологии, оптико-волоконные технологии.
-
Инфраструктура: К классу А предъявляют множество требований, связанных с наличием инфраструктуры, На первом этаже должна располагаться центральная рецепция с профессиональной командой администраторов. Обязательно функционируют конференц-залы, зоны отдыха, переговорные комнаты.
Резиденты и гости комплекса могут воспользоваться услугами корпоративных кафе, фитнес-центров, салонов красоты и т.д. Как правило, вокруг бизнес-центра типа А находится множество объектов социально-бытовой инфраструктуры. -
Сервисное обслуживание: Наличие профессиональной управляющей компании для офисного центра типа А является обязательным.
-
Транспортная доступность: Сейчас БЦ категории А можно встретить и за пределами МКАД. Необходимым условием должна быть близость к основным транспортным магистралям, пешеходным маршрутам, станциям метро. Обязательно наличие оборудованных подъездных путей.
-
Парковка: Требуется наличие подземного и наземного паркингов обязательно, причем, с достаточным количество паковочных мест.
Классификация офисных помещений
Офисы класса В и В+
Данная категория зданий очень востребована на рынке недвижимости, так как для многих в соотношении цены\качества это оптимальный вариант (В+ совсем немного отличается от А).
К бизнес-центрам класса В предъявляются следующие требования:
-
Архитектурные и конструктивные особенности: Комплексы данной категории находятся в проектах редевелопмента и в зданиях, которые эксплуатируются более 7 лет. Бизнес-центры категории В построены в полном соответствии с высокими стандартами, внутренняя отделка многих помещений выполнена по индивидуальному дизайн-проекту.
Предусмотрена планировка комбинированного типа: есть и открытые пространства, и коридорно-кабинетная организация помещений. Высота потолков не менее 3 м. -
Инженерное оснащение: Инженерное оснащение практические такое же, как и у БЦ типа А: приточно-вытяжная вентиляция, центральное кондиционирование, системы оповещения и пожаротушения. Безопасность сотрудников и посетителей организована на высоком уровне: в зданиях действует пропускная система, осуществляется круглосуточное видеонаблюдение.
-
Инфраструктура: Для удобства арендаторов в комплексе располагаются столовая или кафе, банкомат, терминалы оплаты, центральный ресепшн, конференц-зал.
-
Сервисное обслуживание: В деловых центрах данной категории привлекается сторонняя управляющая компания. Наличие сервисного обслуживания обязательно для данной категории.
-
Транспортная доступность: Бизнес-центры имеют удачное расположение: высокий пешеходный и транспортный трафик, наличие развитой бизнес-среды, близость транспортных развязок и станций метро, удобство подъездных путей. Если остановки общественного транспорта несколько удалены, многие бизнес-центра организуют бесплатные шаттл-басы от ближайшей станции метро.
-
Парковка: Обязательно наличие хотя бы наземного паркинга.
Подкласс В+ своими характеристиками максимально приближен к категории А и характеризуется удобным расположением (остановки общественного транспорта менее в чем в 10 мин ходьбы); качественной отделкой помещений, наличием охраняемого паркинга, современными автоматизированными системами жизнеобеспечения.
В эту категорию, как правило, входят исторические особняки, прошедшие процесс реконструкции; комплексы уровня А, которые эксплуатируются более 7 лет.
Классы офисов
Офисы класса С
-
Архитектурные и конструктивные особенности: Блоки типа С располагаются в перепрофилированных под офисные нужды постройках, изначально под них не предназначенные. Это старые административные здания, особняки; первые этажи жилых домов и т.д.
Принципиальным различием между типами может считаться качество внутренней и внешней отделки. Тип С, безусловно, выглядит более лаконично. Это выражается в простой отделке фасада, в отсутствии дизайнерских интерьеров внутри помещений. Планировка представлена кабинетно-коридорным типом. -
Инженерное оснащение: Собственник или арендатор может рассчитывать на комфортное рабочее пространство, причем с набором необходимых инженерных коммуникаций: центральное отопление, вентиляция, системы пожарной безопасности, видеонаблюдение.
-
Инфраструктура: Строгих требований по наличию внутренней инфраструктуры у комплексов категории С нет, ее организация зависит от владельца здания.
-
Транспортная доступность: Большинство БЦ данного типа характеризуется отсутствием транспортной доступности. Этот недостаток отлично компенсируется низкой арендной стоимостью, так как чем ближе основные транспортные магистрали и остановки общественного транспорта, тем выше стоимость.
-
Парковка: На территории комплексов класса С, как правило, присутствует небольшая парковка.
Офисы класса D
Офисные помещения располагаются в старых зданиях, построенных более 15 лет назад. По стоимость это самый доступный вариант, но на рынке недвижимости данная категория практически не встречается.
Владельцы таких бизнес-центров деньги, полученные с аренды, стараются вложить в ремонт и переоснащение, таким образом, стараясь поднять уровень здания. По очень доступной цене малые предприятия или начинающие предприниматели могут найти комфортный офис.
Офисные помещения
Влияние классов офисов на рынок недвижимости
Рынок недвижимости – сложная социально-экономическая система, на которую влияет множество факторов. Одним из них считается классификация офисных помещений. Прежде всего, она определяет уровень, качество, статус бизнес-центров, которые, в свою очередь, влияют на:
- стоимость и арендную ставку (классификация офисов в значительной степени влияет на политику ценообразования на рынке: помещения в бизнес-центре класса А имеют более высокую стоимость, в сравнении с аналогичными помещениями уровня С);
- инвестиционную привлекательность (свой капитал предприниматели чаще вкладывают в бизнес-центры уровней А и В).
Понимание важности классов недвижимости способствует принятию обоснованного решения для арендатора и инвестора в этом сегменте.
Тенденции на рынке офисной недвижимости
-
Потребность в деловых центрах уровня А и В. Бизнес-центры данной категории пользуются огромной популярностью за счет развитой внутренней инфраструктуры, современных инженерных коммуникаций, энергоэффективных технологий.
-
Развитие сервиса. Современные деловые центры стремятся к созданию комфортной рабочей среды и организуют на своей территории конференц-залы, точки общественного питания, фитнес-залы и т.д.
-
Увеличение значимости локации. Все действующие лица рынка недвижимости приходят к тому, что местоположение играет важную роль, так как обеспечивает стабильный пешеходный и транспортный трафик.
В развитии рынка коммерческой недвижимости можно выделить главное направление: создание современных рабочих пространств, соответствующих самым высоким требованиям и удовлетворяющих потребности сотрудников и посетителей.
