.png)
Аналитический департамент CORE.XP и девелоперская фирма "Level Group" провели анализ, посвященный изменениям стоимости недвижимости Москвы на разных стадиях строительства. В результате было установлено, что цена кв. м в среднем повышается на 40% к завершению строительства объекта по сравнению с изначальной стоимостью. Такой прирост объясняется несколькими факторами, включая подорожание стройматериалов, курсовую нестабильность, увеличение расходов на з/п. С 2019 по 2024 годы средний темп прироста цен на офисы составил около 16%. При этом самый заметный рост - в сегменте БЦ класса А, которые занимают около 90% всех новых объектов.
Дополнительно выяснилось, что на первом этапе строительных работ стоимость кв. метра выше, чем на последующих этапах. Это объясняется тем, что инвесторы готовы переплачивать, рассчитывая на значительное увеличение стоимости актива в процессе приближения проекта к завершению. По мере снижения рисков и увеличения прогнозируемости доходности готовых объектов темпы удорожания замедляются. На февраль 2025 г. стоимость кв. м в строящихся БЦ класса А, предназначенных для размещения штаб-квартир, составляет 394 тысячи руб., тогда как в уже построенных объектах она достигает 320 тысяч руб. При продаже офисных помещений по схеме дробления цена в новых проектах доходит до 390 тысяч рублей за квадратный метр, а в готовых зданиях — до 408 тысяч рублей.
Наибольший интерес со стороны инвесторов коммерческая недвижимость вызывает на начальной стадии строительства, поскольку именно тогда открываются максимальные перспективы для прибыли за счет последующего роста цен. За первые два года реализации от 40 до 60% площадей находит своих владельцев. Компании, приобретающие объекты для собственных нужд, зачастую откладывают сделки до финальных этапов, когда здание практически готово к эксплуатации. На этом этапе завершенной оказывается примерно 80% реализации.
В 2024 году наблюдалось увеличение доли конечных пользователей среди покупателей офисной недвижимости, которая достигла 84%. Такой сдвиг обусловлен недостатком готовых объектов на рынке. Параллельно растет популярность комбинированного подхода к использованию недвижимости, когда собственники используют часть объектов для ведения бизнеса, а оставшуюся площадь сдают в аренду.
Прогнозы на 2025 год предполагают повышение цен на офисы, объясняется несколькими факторами: увеличением стоимости заемных средств, крайне низким уровнем вакантных пространств, ростом арендных ставок.
«Подобный дисбаланс спроса и предложения особенно заметен в сегментах классов А и В+, — комментирует Александра Захарова, руководитель коммерческого департамента "Level Group". — Мы ожидаем высокую активность вокруг строящихся объектов как со стороны крупных организаций, так и представителей малого и среднего бизнеса. Важную роль играет программа комплексного развития территорий (КРТ), которая предусматривает снос устаревших офисных зданий, расположенных на месте бывших промышленных зон. Освобожденные арендаторы начнут искать современные офисные помещения. Это не только обновляет рынок, но и делает новые БЦ привлекательными для инвесторов и арендаторов, готовых переплачивать за качественные пространства в выгодных локациях с развитой инфраструктурой».
«Недостаток готовых офисов вынуждает государство стимулировать развитие рынка через программы комплексного освоения территорий (КРТ) и создания мест приложения труда (МПТ), — дополняет Василий Григорьев, возглавляющий аналитический отдел CORE.XP. — Эти меры способствуют не только формированию новых деловых кластеров, но и комплексной трансформации перспективных районов столицы, что, в свою очередь, привлекает значительные инвестиции в коммерческий сегмент».
