Тренды рынка коммерческой недвижимости в первом полугодии 2025 года

Первое полугодие 2025 года ознаменовалось для коммерческой недвижимости сложным переплетением тенденций: параллельно с ростом стоимости и интереса к качественным активам наблюдалась осмотрительность арендаторов и временное замедление деловой активности. В условиях структурных сдвигов в экономике рынок вступил в фазу переоценки роли офисов, сервисных функций и управленческих стратегий. Современный этап характеризуется не неопределенностью, а целенаправленной трансформацией — от количественных метрик к качественным критериям. Бизнес более не руководствуется исключительно метражом, а ищет среду — комфортную, репрезентующую корпоративные ценности и способствующую удержанию персонала. В ответ на возросшие ожидания девелоперы формируют новый продукт, синтезирующий функциональность, архитектуру и смысл.

Офисная недвижимость: фокус на экосистему

Рынок офисов Москвы демонстрирует разнонаправленные движения. Сохраняется общая пауза: многие арендаторы откладывают переезды, выбирая краткосрочное продление действующих договоров. Однако структурный дефицит качественных площадей, особенно в сегменте А (вакансия до 6%), поддерживает устойчивый интерес к современным объектам с отделкой и развитой инфраструктурой. Критерием выбора все чаще становится ценностное соответствие между арендатором и девелопером, что закладывает основу долгосрочного партнерства.

Наблюдается устойчивый тренд на децентрализацию: растет привлекательность офисов за пределами исторического центра, в новых районах, развивающихся по концепции «15-минутного города». Горизонт планирования сократился: решения о переезде принимаются за несколько месяцев, что требует от собственников оперативности и готовности предлагать полностью готовые к работе пространства.

Параллельно меняется структура спроса: на смену инвесторам приходят конечные пользователи. Доля сделок «офис для себя» достигла 60%, чему способствует рост арендных ставок, ограниченность предложения и стремление компаний к долгосрочной стабильности. В ответ девелоперы создают не просто здания, а целостные деловые экосистемы, где офис становится элементом HR-бренда. Значение инфраструктуры (кафе, фитнес, сервисы) продолжает расти, занимая в новых проектах до 10% площадей.

Сервисные офисы: зрелый спрос и дефицит предложения

Сегмент сервисных офисов утвердился как полноценная часть рынка, а его аудитория расширилась за счет крупных корпораций и государственных структур. Клиенты стали более зрелыми, предъявляя высокие требования к качеству сервиса, прозрачности и возможности масштабирования. Средние сроки аренды демонстрируют тенденцию к росту. Существенное удорожание отделки делает готовые решения особенно востребованными, а уровень вакантности в действующих объектах остается близким к нулю. Критерием выбора локации становится не только география, но и потенциал ее развития в качестве делового кластера.

Торговые и многофункциональные комплексы: философия образа жизни

Классические торговые центры эволюционируют в гибридные форматы, где ритейл интегрируется с досугом, спортом и повседневными услугами. Традиционные фуд-корты уступают место фуд-холлам и гастромаркетам, а в роли якорей выступают кластеры киберспорта, красоты и здоровья. Наблюдается тренд на смешение функций: проекты, объединяющие жилье, офисы, торговлю и досуг, становятся воплощением принципа «удобство здесь и сейчас».

Склады: ускорение и новый капитал

• Спрос смещается к блокам 500 – 1 000 кв. м и 5 000 – 10 000 кв. м. Лидируют производство и опт/ритейл; средний размер сделки вырос.
• Средний бизнес ищет быстрый ввод — скорость становится конкурентным преимуществом.
• Растет интерес инвесторов, включая непрофильных, к light industrial и к формату готового арендного бизнеса; запускаются первые площадки в промпарках.

Российский рынок коммерческой недвижимости переживает качественную трансформацию. Ключевыми маркерами эпохи стали децентрализация, рост интереса к покупке активов, повышенное значение инфраструктуры и многофункциональности, а также востребованность комплексных решений, ориентированных на ценности современного бизнеса.