Коммерческая недвижимость в ЖК: спрос, тенденции и перспективы вложений

Коммерческая недвижимость, интегрированная в жилые комплексы, переживает период активной трансформации. Помещения на первых этажах перестали быть просто дополнением к жилью, превратившись в ключевой элемент городской инфраструктуры. Они обеспечивают жителей доступом к товарам, услугам, формируя комфортную среду.

Стратегии девелоперов: реализация или сдача в аренду

Застройщики предусматривают коммерческие площади на первых этажах, особенно в районах, где высок спрос на шаговую доступность услуг. Однако их подходы к управлению этой недвижимостью варьируются, находясь в прямой зависимости от их финансовой модели, расположения объекта и текущего уровня рыночного спроса.

Продажа помещений: доминирующий подход

Подавляющее большинство застройщиков (около 65%) предпочитают реализовывать коммерческие площади, и тому есть несколько причин:

• Ускоренный возврат инвестиций. Продажа коммерческих активов позволяет девелоперу оперативно окупить вложенные в проект средства. Это особенно актуально в условиях жесткой конкуренции и стремления к сокращению сроков окупаемости.
• Минимизация управленческих рисков. Реализация объекта снимает с застройщика бремя ответственности за арендное управление и последующую эксплуатацию. Владение коммерческой недвижимостью сопряжено с издержками и обязательствами, включая поддержание санитарных норм, исполнение требований арендаторов и управление инфраструктурой, что требует контроля и ресурсов.
• Инвестиционный спрос. Компактные помещения в новостройках, превратилась в популярный инструмент для вложения капитала. Инвесторы охотно приобретают такие объекты для последующей сдачи в аренду под магазины, кафе, сервисные центры. Учитывая повышенный интерес к доходной недвижимости, девелоперы могут извлекать дополнительную выгоду при продаже.

Аренда: стабильный доход и контроль

Примерно 32% девелоперов выбирают стратегию сдачи коммерческих площадей в аренду:

• Стабильный денежный поток. Аренда гарантирует регулярный доход на протяжении периода действия договора. Этот подход привлекателен для застройщиков, ориентированных на долгосрочное получение прибыли.
• Тщательный отбор арендаторов. Сдавая помещения, девелопер получает возможность формировать пул арендаторов, соответствующих общей концепции ЖК и потребностям его резидентов.
• Управление репутацией проекта. Контроль над арендаторами позволяет застройщику влиять на имидж ЖК. В случае продажи сложно регламентировать внешний вид фасада или требовать от нового собственника соблюдения единых стандартов оформления.

Гибридная модель: синергия продажи и аренды

Незначительная доля, около 3% девелоперов, прибегает к смешанному подходу, комбинируя продажу части помещений со сдачей в аренду остальных. Такая стратегия позволяет сбалансировать стремление к быстрой окупаемости и долгосрочной рентабельности.

• Продажа крупных лотов. Застройщики могут выставлять на продажу более просторные помещения, представляющие интерес для крупных инвесторов и якорных арендаторов, в то время как небольшие объекты остаются в арендном пуле, что обеспечивает гибкость в адаптации к рыночному спросу.
• Диверсификация пула арендаторов. Гибридный подход дает девелоперу возможность влиять на состав арендаторов и формировать сбалансированный микс услуг, поддерживая синергию между "якорными" операторами и более гибкими арендаторами.

Габариты помещений: баланс спроса и предложения

Наибольшей популярностью на рынке пользуются универсальные помещения площадью 50–100 м2, занимающие до 45% предложения. Их востребованность обусловлена гибкостью планировки, доступной стоимостью и быстрой окупаемостью для предпринимателей.

Крупные форматы (100–300 м2) привлекают якорных арендаторов — сетевые супермаркеты и аптеки, которые генерируют постоянный клиентопоток. Маленькие площади (до 50 м2) идеальны для пунктов выдачи, кофеен и нишевых сервисов, требуют минимальных эксплуатационных расходов.

Ценовая политика: от столицы до регионов

Стоимость аренды и покупки коммерческих помещений варьируется в зависимости от локации, класса объекта и его метража.

• Аренда: в Москве годовые ставки достигают 26 000 руб./м2 для сегмента А. В Санкт-Петербурге качественные помещения сдают в среднем за 2 850 руб./м2 в месяц. В регионах ставки скромнее — 1 500–1 700 руб./м2/мес.
• Продажа: в столице квадратный метр в проектах «старой» Москвы оценивается в 444 500 руб. В Санкт-Петербурге цены колеблются от 100 000 до 500 000 руб./м2. В региональных центрах, таких как Тула или Калуга, стоимость составляет 45 000–70 000 руб./м2.

Доля коммерции в новостройках

В жилых проектах доля коммерческой недвижимости на первых этажах колеблется от 3% до 8% от общего объема жилой застройки.

• До 5%. Характерно для комплексов с ограниченным набором сервисов, включающим только самое необходимое (мини-маркет, аптека). Ограниченное предложение часто ведет к повышенному спросу со стороны арендаторов.
• 5% – 8%. Считается "золотым стандартом", обеспечивающим сбалансированную инфраструктуру.
• Более 8%. Встречается в крупных многофункциональных комплексах, где первые этажи - полноценные торговые галереи с ресторанами.

Цели приобретения: инвестиции и доход

Основной движущей силой для покупки коммерческих помещений является возможность получения пассивного дохода от аренды. Порядка 95% сделок совершается именно с инвестиционными целями, что обусловлено несколькими факторами:

• Стабильный арендный доход. Недвижимость в густонаселенных районах обеспечивает постоянный поток арендаторов.
• Альтернатива банковским вкладам. Доходность от сдачи в аренду превышает проценты по депозитам.
• Рост капитализации актива. Стоимость коммерческой недвижимости со временем имеет тенденцию к росту.

Профиль арендаторов: кто формирует инфраструктуру

На первых этажах традиционно располагаются предприятия, ориентированные на повседневный спрос: пункты выдачи онлайн-заказов, продуктовые магазины, аптеки, кофейни, салоны красоты.

Тенденции и перспективы

Рынок демонстрирует уверенное развитие, определяемое несколькими трендами.

• Рост спроса на компактные форматы. Устойчивый интерес к помещениям площадью 50-100 кв.м со стороны малого, среднего бизнеса сохраняется.
• Интеграция в жилую среду. Застройщики все чаще создают многофункциональные пространства, повышая привлекательность своих проектов.
• Адаптация к потребительскому поведению. Появляются новые форматы, требующие гибких планировочных решений.
• Увеличение инвестиционной активности. Недвижимость рассматривается как надежный инструмент для вложения капитала, что подтверждается рекордными объемами инвестиций.
• Влияние экономики. Инфляция и стоимость стройматериалов влияют на цены и арендные ставки.

В перспективе можно ожидать дальнейшего развития многофункциональных пространств, внедрения инновационных технологий управления недвижимостью и повышенного внимания к экологической устойчивости проектов.

Коммерческая недвижимость в жилых комплексах укрепила позиции как важный элемент городской инфраструктуры и надежный актив для вложений. Дальнейшее развитие сегмента будет связано с повышением качества сервисов, интеграцией технологий и созданием комплексной, комфортной среды для жителей.