Год испытаний: подводим итоги на рынке коммерческой недвижимости

Эпоха корректировок: итоги и статистические парадоксы

Прошедший год стал для индустрии суровым экзаменом на жизнестойкость. Этот период ознаменовался наиболее значимым прогрессом в качественном совершенствовании девелоперских продуктов. Традиционная итоговая встреча экспертов отрасли позволила проанализировать достигнутые результаты и наметить контуры будущего.

Испытание на прочность затронуло не только торговые площади, пребывающие в состоянии затяжной турбулентности, но и офисную недвижимость, некогда считавшуюся эталоном доходности. Трансформация коснулась также складских терминалов и сегмента готового арендного бизнеса. Последний, к слову, окончательно закрепил за собой статус наиболее востребованного и перспективного актива, придя на смену логистическим комплексам в борьбе за звание основного драйвера рынка.

Если бы профессиональное сообщество выбирало ключевой термин года, им бы, несомненно, стала «корректировка». Основная сложность 2025 года заключается в необходимости сопоставления его итогов с триумфальным 2024-м, который по большинству критериев установил исторические максимумы. На фоне таких рекордов показатели текущего цикла неизбежно выглядят менее впечатляющими. Аналитики предпочли не проводить параллелей с более ранними периодами, например с 2023 годом, из-за чрезмерного количества переменных и специфических условий того времени, требующих слишком детальных пояснений.

Статистические данные свидетельствуют о продолжении экстенсивного роста предложения: в секторе купли-продажи объем доступных площадей увеличился на 9%, а в сегменте аренды - на пятую часть. Выбор расширился во всех категориях — от складских комплексов и офисов до помещений свободного назначения. Однако покупательская и арендная активность продемонстрировала обратную тенденцию, уйдя в отрицательную зону практически повсеместно, за исключением индустриального сектора.

Офисный рынок: охлаждение интереса и смена моделей владения

Офисный сегмент, долгое время считавшийся дефицитным, показал снижение интереса: потребность в аренде сократилась на 5%, а интерес к приобретению площадей в собственность упал на 11%. Российский бизнес все отчетливее отдает предпочтение арендной модели - на нее приходится почти 90% всех сделок.

Столичный рынок деловой недвижимости характеризуется явным охлаждением. При общем объеме качественных площадей в 21 млн квадратных метров, прирост нового предложения за одиннадцать месяцев составил чуть более полумиллиона квадратов. Несмотря на рост темпов строительства по сравнению с прошлым годом, уровень вакантных площадей несколько увеличился, достигнув почти 5%. Объем реализованных площадей сократился более чем вдвое, что вынуждает девелоперов проявлять осторожность и замедлять реализацию новых проектов. В связи с этим в следующем году ожидается умеренный ввод новых объектов.

Экспансия жилых девелоперов в коммерческую среду

Значительную роль на рынке начали играть застройщики жилья - на их долю приходится более трети всех офисных площадей, запланированных к вводу в ближайшие три года. Это обусловлено городскими программами по комплексному развитию территорий и созданию рабочих мест. В столичном регионе ежегодно вводится внушительный объем коммерческой инфраструктуры на первых этажах жилых комплексов. Доля таких помещений в новых проектах неуклонно растет, значительно превышая показатели прошлых лет.

Сложилась практика, при которой девелоперы все чаще отходят от простой продажи площадей в пользу управления ими. Около трети коммерческих объемов застройщики предпочитают оставлять в собственности, самостоятельно формируя пул арендаторов и реализуя объекты уже в качестве высоколиквидного готового бизнеса. Это позволяет поддерживать инвестиционную привлекательность сегмента, несмотря на стабилизацию ставок и рост доли свободных площадей.

Концепция «15-минутного города» и эволюция ритейла

Концепция «города в шаговой доступности» диктует новые правила: коммерческая составляющая в жилых массивах теперь охватывает до 12% площади. Тренд на оптимизацию заставляет ритейлеров переходить к компактным форматам, что позволяет полностью закрыть повседневные нужды жителей. Учитывая обязательства по созданию инфраструктуры, общая доля нежилых помещений в портфелях девелоперов может достигать внушительных 30–40%.

Торговый сектор сегодня находится под серьезным давлением со стороны электронной коммерции и изменений в фискальной политике. Традиционные торговые центры вынуждены эволюционировать в многофункциональные пространства, где классическая торговля уступает место сервисам, термальным комплексам и фуд-холлам. Взаимоотношения с маркетплейсами смещаются в сторону стратегического партнерства и поиска синергии.

Складской сектор: рекорды ввода при дефиците спроса

Складской сектор столкнулся с резким дисбалансом: рекордные объемы ввода новых мощностей (рост почти на 70%) наложились на существенное охлаждение спроса. Это привело к увеличению доли свободных площадей. В то время как инновационные форматы, такие как light industrial, близки к насыщению, классические крупные логистические хабы переживают стагнацию. Прогнозы на ближайшее будущее обещают постепенное выравнивание ситуации за счет сокращения темпов строительства и восстановления активности арендаторов.

Готовый арендный бизнес как главный инвестиционный фаворит

Готовый арендный бизнес выделился в самостоятельную и мощную рыночную силу. Рост интереса к этому активу особенно замечен в обеих столицах и ряде регионов, где динамика спроса исчисляется десятками процентов. Девелоперы адаптировались к этому запросу, подготавливая объекты к продаже уже с действующими арендными потоками. Объем предложения в этой нише за год увеличился на четверть, отвечая на стабильно высокий запрос частных и институциональных инвесторов.

В перспективе фокус сместится на развитие малых форматов продуктового ритейла, дискаунтеров, дарксторов и пунктов выдачи заказов. Особое внимание будет уделено экспансии в небольшие населенные пункты, что откроет новые горизонты для инвестиций в локальную инфраструктуру.

Гостиничный сектор остался за рамками текущего анализа, однако в будущем он неизбежно станет темой для глубокого обсуждения. Грядущий год обещает стать периодом содержательных дискуссий и новых вызовов для всех участников рынка коммерческой недвижимости.