Что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2025 году

На рынке коммерческой недвижимости офисный сегмент продемонстрировал наиболее существенный рост инвестиционной активности - объем вложений вырос в 3,5 р. в годовом сопоставлении. Производственно-логистические объекты показали увеличение инвестиций в 1,9 р. Розничная недвижимость зафиксировала снижение на 70% из-за отсутствия эффекта крупных сделок предыдущего периода. Аналогичная отрицательная динамика в гостиничном сегменте объясняется отсутствием значимых портфельных транзакций.

Российский рынок складской недвижимости демонстрирует устойчивую активность: по итогам 2024 г. объем арендных и инвестиционных сделок составил 6,1 млн кв.м, приближаясь к рекордным показателям 2023 г. Наблюдается выраженный тренд на региональную экспансию - 62% транзакций пришлось на локации за пределами столичного региона. Основным потребителем складских площадей по-прежнему остается онлайн-торговля, однако эксперты прогнозируют снижение рыночной активности в 2025 году минимум на 30% из-за ужесточения кредитной политики банков, что заставляет игроков рынка переходить в режим оптимизации складских расходов.

Наибольшее сокращение активности прогнозируется среди средних арендаторов, работающих с площадями до 30 тыс. кв.м в рамках спекулятивного девелопмента. По оценкам экспертов, к концу 2025 г. объем сделок в этом сегменте может снизиться до 4,3 млн кв.м, вернувшись к показателям 2021 г. В перспективе ключевым фактором развития складского рынка останется рост онлайн-ритейла: согласно данным INFOLine, к 2028 году объем электронной торговли может утроиться, достигнув 26,7 трлн рублей (с НДС). Для удовлетворения потребностей быстрорастущего сектора потребуется ежегодное введение около 1 млн кв.м новых складских площадей, что в совокупности к 2028 г. составит дополнительно 4 млн кв.м недвижимости.

В 2025 году отмечается значительный рост инвестиционной активности ЗПИФов в складской недвижимости, что стало ключевым трендом года. Однако рынок сталкивается с острым дефицитом предложения - в московском регионе уровень вакантных площадей второй год подряд не превышает 1%. Такая ситуация объясняется переходом девелоперов на модель строительства под конкретного арендатора (built-to-suit) и сокращением спекулятивных проектов. Эксперты прогнозируют сохранение этой рыночной модели как новой нормы как минимум до 2026 года.

В 2025 г. арендные ставки достигли рекордных 12 500–13 000 рублей за кв.м/год (без OPEX и НДС), демонстрируя рост на 40–45% по сравнению с 2023 г. Такой скачок цен вызван ограниченным предложением, повышенным спросом, удорожанием строительства, ростом стоимости кредитных ресурсов. Однако текущий уровень ставок начинает превышать финансовые возможности части арендаторов, что неизбежно ведет к структурным изменениям на рынке. В ответ участники рынка разрабатывают альтернативные схемы сотрудничества, включая привязку арендных платежей к ключевой ставке ЦБ, хотя подобные инновационные механизмы пока находятся в стадии тестирования и их массовое принятие будет зависеть от готовности арендаторов к новым форматам взаимодействия.

Сегмент Light Industrial демонстрирует устойчивый рост: в 2025 г. введено 345 тыс. кв. м новых площадей, что превышает совокупный объем за предыдущие три года (329 тыс. кв. м). Прогнозируется дальнейшее увеличение инвестиционной активности в 2026 г. со стороны как розничных, так и институциональных инвесторов. Девелоперы активно развивают инновационные форматы, включая городские проекты.

В 2025 г. офисный рынок зафиксировал снижение арендной активности на 14% (1,2 млн кв.м), что объясняется не падением спроса, а дефицитом качественных предложений. Компании вынуждены быстрее принимать решения, что привело к двукратному росту доли сделок с черновой отделкой (до 12%). Лидерами спроса стали строительные компании (16% сделок), половина из которых - операторы гибких офисов, активно компенсирующие нехватку традиционных помещений. IT-сектор и логистика также проявили высокую активность (14% и 13% соответственно). На 2026 прогнозируется восстановление объемов до 1,5-1,9 млн кв.м, хотя ограниченное предложение и жесткая кредитная политика могут сдерживать рост.

Рынок торговой недвижимости испытывает растущее влияние электронной коммерции: в сегментах бытовой техники и детских товаров доля онлайн-продаж достигла 67% и 58% соответственно, а в fashion-ритейле показатель вырос до 53% (против 42% в 2023 году). Ожидается, что к 2028 году онлайн-коммерция будет охватывать до 80% продаж по отдельным категориям, что ускорит трансформацию традиционных торговых форматов. Физические магазины все чаще выполняют функции шоу-румов и пунктов выдачи, а состав арендаторов постепенно меняется в пользу развлекательных и досуговых концепций.

Ключевой задачей на предстоящий период остается поиск оптимального уровня арендных ставок, обеспечивающего взаимовыгодные условия для собственников и арендаторов.