Анализ рынка коммерческой недвижимости август 2025 года

Ушедший 2024 г. оставил столичному рынку коммерческой недвижимости богатое наследие, однако 2025 г. принёс с собой ощутимое охлаждение. Спрос в большинстве сегментов демонстрирует снижение, но дефицит качественных площадей удерживает цены на высоком уровне. Структура сделок претерпела изменения: инвесторы всё чаще предпочитают покупку, в то время как арендные отношения становятся более избирательными. Ключевая ставка, достигшая 20% в первом полугодии, стала сдерживающим фактором для многих инвесторов, однако игроки рынка вкладывают в проекты с прогнозируемой доходностью.

Анализ рынка по сегментам

Офисная недвижимость

Тенденции:

• Уровень вакантности в сегменте бизнес-класса (А) достиг исторического минимума, остановившись на отметке 5,6%. В центральных районах наблюдается острый дефицит лотов свыше 2 000 м2.
• Новые деловые кластеры активно перераспределяют спрос, привлекая арендаторов из центра города. Их доля в сделках возросла до 18% против 11% в 2023 г.
• Годовая динамика арендных ставок в премиум-сегменте показала почти двукратный рост, однако с весны 2025 года темпы их повышения стабилизировались. Средний диапазон в классе Prime составляет 52–60 тыс. ₽/м2/год.
• Ввод офисных площадей в 2025 г. прогнозируется на уровне ~230 тыс. м2, что на 40% ниже первоначальных ожиданий.
• Доля продаж офисов категории А достигла 35%, увеличившись на 10 процентных пункта в годовом исчислении.

Прогноз:

• До конца года расценки в премиальном сегменте сохранятся на достигнутом уровне с потенциальным умеренным ростом в 3–5%.
• Существенное пополнение предложения маловероятно до 2027 г.
• МФК с развитой инфраструктурой (рестораны, фитнес) станут новой нормой для объектов категории А+.

Торговые объекты

Тенденции:

• Уровень вакантности в ведущих ТЦ опустился до рекордных 5,5–6%.
• За первые шесть месяцев 2025 г. в столице введено 90 тыс. м2 площадей; до конца года планируется сдача ещё порядка 200 тыс. м2.
• Размер новых ТЦ сократился до 17,4 тыс. м2, что подтверждает тренд на компактные и гибридные форматы.
• Портрет арендаторов трансформировался: доля фуд-бизнеса увеличилась с 22% до 27%, сегмент красоты и здоровья — с 6% до 9%, в то время как доля fashion-ритейла снизилась с 43% до 38%.
• В уличном ритейле ставки в топовых локациях доходят до 150–160 тыс. ₽/м2/год.

Прогноз:

• Низкий уровень вакантности сохранится до конца года, однако в 2026 году возможно его увеличение на 1–1,5 п.п. на фоне снижения покупательской способности.
• До 40% открытий обеспечат локальные бренды и частные торговые марки.
• Концепция «15-минутного города» станет ключевой при разработке ритейл-проектов.

Инвестиционный климат

Тенденции:

• Объём инвестиций в недвижимость столицы за первое полугодие составил 156 млрд ₽, что на 28% ниже показателя прошлого года.
• Доля пользователей среди покупателей выросла до 41% (с 32% годом ранее).
• Инвесторы придерживаются выжидательной тактики: высокая стоимость заёмного капитала нивелирует привлекательность рыночной доходности.
• Повысили активность УК и ПИФы, увеличив свою долю в сделках с 8% до 14%.
• Текущие ставки капитализации: офисы — 11–13%, логистика — 10,5–12%, торговые центры — 12–14%.

Прогноз:

• Оживление рынка возможно лишь при уменьшении ключевой ставки до уровня ниже 17%.
• Рынок сохранит статус «покупателя» с ограниченным числом крупных транзакций.
• Будут набирать популярность инструменты коллективных инвестиций на фоне оттока частного капитала с банковских депозитов.

Макроэкономические факторы

Влияние повышенной ключевой ставки

Установление ставки на отметке 20% в первом полугодии 2025 года оказалось ключевым драйвером для сектора коммерческой недвижимости. Девелоперы столкнулись с возросшей стоимостью заёмных средств, что повлекло переносы сроков сдачи объектов и сокращение объёмов нового строительства. Для инвесторов банковские инструменты стали более предпочтительными, что привело к снижению числа сделок. Однако крупные участники рынка по-прежнему ориентированы на приобретение активов со стабильными денежными потоками и солидными якорными арендаторами, где рентабельность компенсирует увеличение цены капитала.

Санкции и политика импортозамещения

Ограничительные меры нарушили поставки инженерных систем для офисных, торговых комплексов. Иностранное климатическое, лифтовое и IT-оборудование замещается российскими или восточными аналогами, что не только сказывается на сроках и качестве реализации проектов, но и мотивирует рост отечественной промышленности. В ритейле уход международных операторов компенсирован приходом локальных сетей и франчайзинговых предприятий, трансформируя потребительские потоки и доходность площадей.

Меры государственной поддержки

Власти активно разрабатывают механизмы стимулирования рынка. Внедряются и рассматриваются инициативы по субсидированию процентных ставок для застройщиков МФК, а также программы льготного кредитования для малого и среднего предпринимательства. Для проектов с госучастием вводятся стандарты энергоэффективности, повышающие их инвестиционную привлекательность. В ситуации ограниченного доступа к международным ресурсам внутренние меры поддержки предотвращают резкое охлаждение рынка.

Летний период ознаменовался для московского рынка недвижимости противоречивыми тенденциями. Если, с одной стороны, высокая ставка и санкции сдерживают инвестиционную активность, то с другой — минимальный уровень вакантности в офисах и торговых центрах подтверждает устойчивый спрос на качественные площади. В краткосрочной перспективе рынок сохранит статус «покупателя», где успех определят выигрышная локация, многофункциональность и наличие проверенных арендаторов. Снижение стоимости капитала способно стать переломным моментом, открывающим новый инвестиционный цикл уже в 2026 г.