Рынок коммерческой недвижимости столичного региона демонстрирует устойчивый спрос на утилитарные, бюджетные решения для бизнеса.
Инвесторы, логистические операторы, производственные предприятия часто ищут возможность купить складское помещение класса С, рассматривая этот сегмент как наиболее рентабельный инструмент ведения деятельности. Категория «С» — это золотая середина между устаревшими ангарами без коммуникаций (класс D) и дорогостоящими логистическими хабами категорий А или B.
Складские помещения класса C
Такие объекты представляют собой капитальные строения. Часто это бывшие производственные цеха, овощехранилища, таксомоторные парки или утепленные ангары, прошедшие модернизацию. Основная характеристика этого сегмента — функциональность без излишеств.
Московский рынок предлагает широкий выбор локаций. Это могут быть промышленные зоны внутри МКАД, что важно для городской логистики «последней мили», либо технопарки, расположенные в области, обеспечивающие удобный выезд на федеральные трассы.
Технические характеристики
Стандарты классификации относят к категории С здания, соответствующие базовому набору параметров. Обычно это капитальные строения, утепленные ангары. Высота потолков начинается от 4 метров. Это позволяет организовать стеллажное хранение на 2-3 яруса, но ограничивает применение высотной штабелирующей техники.
Полы чаще всего бетонные или асфальтовые. Нагрузка на перекрытия здесь не регламентируется так строго, как в премиальных сегментах. Ворота могут находиться на нулевом уровне, требуя наличия пандуса, или быть оборудованы рампой. Системы отопления присутствуют, поддерживая температуру зимой на уровне +5...+10 градусов. Вентиляция чаще всего естественная.
Отличия класса от других
Понимание разницы между категориями помогает инвестору грамотно распределить бюджет. Премиальный складской сегмент (А, А+) — это новое строительство, высота потолков от 12 метров, шаг колонн 12х24 метра, наличие доклевеллеров, профессиональной управляющей компании. Это имиджевые проекты с высокой ставкой операционных расходов.
В отличие от них, класс С выделяется следующими параметрами:
- Конструктив. Зачастую это адаптированные капитальные объекты советского периода постройки или быстровозводимые конструкции 90-х – начала 2000-х годов.
- Пол. Отсутствие антипылевого покрытия в базовой комплектации, возможны небольшие перепады высот, что отличает такое помещение от идеальных плоскостей категорий А или B.
- Территория. Коэффициент застройки участка здесь выше, маневренные площадки для большегрузного транспорта могут быть более стесненными.
Особенности и преимущества
Приобретение бюджетных активов имеет ряд плюсов для предпринимателей, умеющих считать деньги. Первый аргумент — цена входа. Стоимость квадратного метра в этом сегменте существенно ниже аналогов. Разница с премиальными категориями может достигать 50–70%, что снижает порог входа для малого бизнеса, частных инвесторов.
Второй важный фактор — локация. Исторически промзоны с объектами класса С часто находятся в черте города. Для служб доставки, интернет-магазинов, сервисных центров это стратегическое преимущество. Близость к конечному потребителю сокращает транспортные издержки.
Низкие эксплуатационные расходы также играют роль. Отсутствие сложных инженерных систем означает меньшие счета за обслуживание. Собственник не переплачивает за сервисы, которыми не пользуется. Владелец может легко перепрофилировать объект под легкое производство, автосервис, dark store. При грамотном управлении такой актив всегда ликвиден, ведь спрос со стороны малого бизнеса на недорогие площади стабильно превышает предложение.
Отдельно стоит отметить возможность модернизации. Купив недорогой актив, инвестор может провести точечный ремонт, переведя объект в категорию B, тем самым повысив его капитализацию.
Как выбрать склад для покупки?
Процесс подбора коммерческой недвижимости требует скрупулезного анализа. Ошибка на этапе Due Diligence может стоить потери инвестиций. Эксперты рекомендуют следовать четкому алгоритму.
Юридическая проверка
Первоочередное внимание уделяется правовому статусу.
- Земля. Участок должен находиться в собственности или долгосрочной аренде с правом выкупа. Важно проверить ВРИ (вид разрешенного использования) земельного участка. Он должен соответствовать фактическому использованию: «склады», «промышленность», «производственная деятельность». Если земля предназначена под ИЖС или сельхозназначение, риски сноса становятся реальными.
- Градостроительные ограничения. Запросите ГПЗУ. Убедитесь, что через участок не проходят красные линии будущих дорог, нет охранных зон ЛЭП, газопроводов, водоемов, блокирующих реконструкцию.
- История переходов права. Глубокая проверка чистоты предыдущих сделок исключит риск виндикации (истребования имущества).
Технический аудит
Визуального осмотра недостаточно. Привлекайте инженеров для оценки несущих конструкций.
- Фундамент, стены. Трещины, просадки, следы намокания цоколя — сигналы опасности.
- Кровля. Самое слабое место старых зданий. Протечки уничтожат товар. Проверьте состояние стропильной системы, гидроизоляционного слоя.
- Полы. Оцените уровень износа, наличие выбоин. Узнайте реальную несущую способность плиты. Для установки тяжелых станков это критично.
- Электрическая мощность. Выделенных лимитов должно хватать для работы оборудования, освещения, зарядки погрузчиков. Увеличение мощности в Московском регионе — процедура долгая, дорогая. Стоимость подключения одного киловатта может существенно утяжелить смету проекта.
- Тепловой контур. Проведите тепловизионное обследование зимой. Это покажет места утечек тепла, поможет рассчитать реальные затраты на отопление.
Логистический анализ
Оцените удобство подъездных путей. Есть ли место для разворота? Каково качество дорожного покрытия от федеральной трассы до ворот? Наличие железнодорожной ветки будет существенным плюсом, повышающим ценность актива.
Экономика сделки
Рассчитайте окупаемость. Учитывайте не только цену покупки, но и размер ежегодного налога на имущество (кадастровая стоимость может быть завышена), коммунальные платежи, затраты на охрану. Сравните полученные цифры с рыночными ставками, если планируется аренда.
Покупка склада в RentNow
Поиск ликвидного объекта недвижимости — задача, требующая времени, доступа к надежным источникам информации. Самостоятельный мониторинг рынка часто приводит к столкновению с посредниками, неактуальными данными. Компания RentNow предлагает профессиональный подход к подбору коммерческих площадей.
Каждое объявление в нашей системе проходит строгую модерацию. Мы проверяем актуальность цены, наличие документов, соответствие фотографий реальному состоянию. Инструменты поиска позволяют отсортировать лоты. Выбирайте площадь, высоту потолков, наличие кран-балок, тип ворот.
Вложения в склады класса C сегодня — это ставка на развитие внутренней экономики. Рост e-commerce, потребность в локальных распределительных центрах толкают ставки вверх. Вход в рынок сейчас позволяет зафиксировать выгодную цену актива.
Коммерческая недвижимость работает эффективно, когда она подобрана правильно. Мы готовы предлагать только лучшие варианты для ваших инвестиций. Выбирайте надежность вместе с RentNow.