Рынок складской недвижимости Московского региона, I квартал 2023

НЕ ОПЯТЬ, А СНОВА: ПЛОЩАДИ УХОДЯТ, А СТАВКИ ПОВЫШАЮТСЯ

«I квартал выдался очень активным, что вообще нетипично для нашего рынка. В целом, мы сейчас наблюдаем ситуацию, похожую на ту, что была в постпандемийный период – отложенный ввиду ограничений спрос впоследствии был с лихвой компенсирован и доходил до рекордных значений. При этом рынок вновь возвращается к сильному дефициту предложения, и ждать изменения этой ситуации в этом году точно не приходится. Это, конечно, не может не сказаться на ставках аренды: начавшийся уже в I квартале их рост продолжится и далее».

СПРОС

531 тыс. кв. м составила общая площадь сделок, совершённых в I кв. 2023 г. Это треть от суммарного показателя спроса за весь 2022 год. Три последних квартала на складском рынке «закрывается» по 0.5 млн кв. м сделок. Причины такой высокой активности различны: одни компании продолжают реализовывать планы по дальнейшему развитию после паузы в первой половине прошлого года, некоторым требуются бо́льшие запасы товаров ввиду перестройки логистики и др.

Структура сделок в I кв. 2023 г. по шоссе, тыс. кв. м 

Спрос в прошедшем квартале в основном был сформирован арендой готовых объектов – 63% суммарного показателя за этот период. Тем не менее, в следующих кварталах число таких сделок будет сокращаться ввиду дефицита площадей в существующих зданиях, вновь уступая место предварительным договорам аренды и строительству «под клиента» (build-to-suit), особенно в случае крупных запросов. При этом сдерживающим фактором для сделок формата build-to-suit является по-прежнему ограниченный горизонт планирования из-за общей неопределённости, сложностей с точной оценкой потребности в площадях в будущем и т.д. 

Крупнейшие сделки I кв. 2023 г.

* Консультантом сделки выступила компания CORE.XP

По нашим прогнозам, годовой объём сделок достигнет 2 млн кв. м. Это станет вторым историческим значением в истории рынка (рекорд принадлежит 2021 году – 2,6 млн кв. м). Сейчас на складском рынке присутствуют запросы как на площади небольшого (5-10 тыс. кв. м) и среднего размера (20-30 тыс. кв. м), так и на крупные build-to-suit проекты. Спрос исходит абсолютно от всех типов компаний, при этом наибольшую активность, как и прежде, демонстрирует онлайн ритейл. 

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

325 тыс. кв. м было построено в I квартале 2023 года. Это в 2 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. В основном, новое предложение этого квартала сформировали объекты, строительство которых было начато в конце 2021 года или в начале 2022 года. 

При этом к моменту завершения строительства свободными оставались 54% новых площадей – максимальное значение с середины 2018 года, при том что последние годы на доступное предложение в структуре нового строительства приходилось не более пятой части.

Структура завершённого строительства в I кв. 2023 г. 

Впрочем, такой рост показателя объясняется вводом в эксплуатацию одного крупного спекулятивного проекта – PNK Парк МКАД-М4 (129 тыс. кв. м), который  не маркетировался практически до ввода в эксплуатацию и сформировал 40% всего нового предложения этого квартала. На сегодняшний день это крупнейший комплекс, расположенный в районе МКАД. Без учёта этого объекта, доля свободных площадей в новых комплексах не превышала бы 23% (46 тыс. кв. м).

Девелоперская активность на рынке сохраняется. По нашим оценкам, годовой объём нового строительства составит 1,2 млн кв. м. На текущий момент только 36% площадей (323 тыс. кв. м) в строящихся зданиях остаются доступными для аренды или покупки. При этом, учитывая происходящее сокращение предложения в существующих комплексах ввиду высокой активности спроса, ожидается, что к моменту строительной готовности новых объектов доля доступных площадей в них существенно сократится.

Наибольший прирост во II-IV кварталах ожидается на Ленинградском, Симферопольском и Горьковском направлениях, где суммарно будет построено ещё более 500 тыс. кв. м. Однако заметим, что и на этих, и на ряде других направлений половину строящегося объёма формируют единичные крупные объекты, уже законтрактованные и возводимые под конкретного клиента.

В этом году мы ожидаем рост числа и объёмов сделок по типу built-to-suit («строительство под клиента») относительно 2022 года (тогда их доля в структуре сделок составила всего 22%), реализация которых будет существенно ограничивать возможности спекулятивного девелопмента ввиду загрузки ключевых игроков рынка в этом и следующем году.

При этом есть ряд спекулятивных проектов, строительство которых может стартовать в ближайшие месяцы. На текущий момент объём таких проектов может быть оценён в 300 тыс. кв. м. При этом речь идёт как о строительстве новых корпусов в рамках действующих логистических комплексов, так и запуске новых парков. Однако, учитывая среднюю продолжительность строительства складского здания, их готовность можно ожидать только в I-II кварталах 2024 года. Более того, вероятно, что часть этого объёма будет законтрактована до окончания строительства, особенно при переходе в стадию высокой строительной готовности.

Важным явлением текущего состояния рынка является интерес к складскому сегменту жилых девелоперов. Их потенциальный выход на рынок может привести к всплеску предложения, в том числе спекулятивного, в ближайшие годы на отдельных субрынках – прежде всего, на Киевском и Калужском направлениях. При этом ввиду того, что для жилых застройщиков логистический бизнес не является профильным, такие проекты могут быть реализованы при партнёрстве с профессиональными складскими девелоперами.

СВОБОДНЫЕ ПЛОЩАДИ

По итогам I квартала 2023 г. доля свободных площадей опустилась до 1,7%, с учётом предложения по субаренде. Так, всего 304 тыс. кв. м были свободны и доступны к заезду. Такое сокращение было связано с занятием площадей, а также со снятием с рынка нескольких крупных блоков. Таким образом, рынок вновь вернулся к состоянию сильного дефицита свободных площадей. 

Доступные площади на конец периода

Нехватка площадей характерна для всех субрынков, за исключением зоны МКАД, где, впрочем, 93% всего доступного объёма формирует недавно построенный PNK Парк МКАД-М4.

Особенно остро ощущается дефицит крупных блоков – к концу квартала свободными были всего пять блоков площадью более 20 тыс. кв. м, включая субарендные предложения. При этом ожидать кардинального изменения сложившейся ситуации не приходится: и вторичный рынок, и новое строительство пока также не могут предложить большого объёма площадей такого размера с доступом в этом году. В связи с этим тем более востребованным остаётся так называемое «скрытое предложение», т.е. площади, где возможна ротация арендатора. При этом если в прошлом году девелоперы активно предлагали подобные опции (в том числе ввиду ухода международных игроков), то в настоящее время объёмы такого предложения существенно сократились (причины различны – были найдены новые арендаторы, пересогласованы условия, исчезла потребность ротации и т.д.) и всего не превышают 100 тыс. кв. м. 

В целом, вновь возникшая ситуация нехватки свободных площадей при высоком спросе, сохраняющем потенциал роста, может привести к конкуренции между арендаторами, в первую очередь, за крупные блоки, что, в свою очередь, станет фактором роста ставок.

Мы ожидаем, что к концу года дефицит свободных площадей ещё более усилится: их доля в общем предложении составит 1,2% (234 тыс. кв. м).

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

На фоне дефицита доступного предложения при высоком спросе наметилась тенденция к увеличению ставок аренды. По итогам I квартала 2023 г. средневзвешенная базовая ставка аренды в готовых помещениях выросла до 5 842 руб. за кв. м в год, в строящихся зданиях – до 6 007 руб. за кв. м в год. В то же время продолжается сокращение разрыва между ставками на строящиеся и действующие объекты: последние растут более высокими темпами, догоняя условия по новым зданиям.

При этом усиливающийся дефицит свободных площадей на фоне высокого спроса на складские помещения будет оставаться драйвером роста ставок аренды в течение года. В первую очередь, это может отразиться на условиях аренды крупных блоков в действующих зданиях или находящихся в стадии высокой строительной готовности, остающихся на рынке в крайне ограниченном количестве. Не исключено, что мы увидим ситуацию, когда ставки по аренде готовых помещений будут превышать ставки на объекты в стадии строительства и новые проекты, в том числе build-to-suit.