Рынок складской недвижимости Московского региона, III квартал 2023

Антон Алябьев
Старший директор, Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости

«2023 год однозначно станет рекордным для складского рынка. Прошедшие три квартала были полны ярких сделок. Это и крупные built-to-suit проекты, и сложные сделки продажи складских зданий, и другие не менее значимые истории. Конец года обещает быть таким же активным и результативным»

СПРОС ДОСТИГАЕТ РЕКОРДНЫХ ЗНАЧЕНИЙ

681 тыс. кв. м сделок было закрыто в III квартале 2023 г., что на 26% ниже результата II квартала, но, тем не менее, является одним из самых высоких квартальных значений в истории рынка.

Всего с начала года объём заключённых сделок достиг 2,1 млн кв. м. Это уже превосходит годовые результаты всех предыдущих лет, за исключением рекордного 2021 г. 

Сделки по кварталам, тыс. кв. м

10,9 тыс. кв. м составил средний размер сделки в 2023 г. Это свидетельствует о том, что на рынке активны не только крупные игроки, поглощающие большие объёмы, но и компании с ме́ньшими потребностями в складских мощностях. 

Структура сделок в I-III кварталах 2023 г.

КОНЕЦ ГОДА БУДЕТ НЕ МЕНЕЕ АКТИВНЫМ

51% квартального объёма сделок составили сделки по аренде готовых и строящихся зданий. Ещё треть (38%) сделок будет реализована по схеме «built-to-suit» («строительство под клиента»). 

Хотя доля сделок по продаже по-прежнему невелика (11% квартального объёма), в ближайшем будущем их число и объёмы могут расти. Это будет связано с удорожанием аренды, а также с расчётом на рост будущих потребностей в условиях сохранения дефицита доступного предложения. При этом неиспользуемые в текущий момент площади могут быть сданы в аренду. Такие сделки носят в том числе и инвестиционный характер. 

Годовой объём сделок ожидается на уровне 3 млн кв. м. Таким образом, этот показатель обновит исторический максимум, превысив результат 2021 г. (2,6 млн кв. м). 

Концентрация спроса и крупнейшие сделки в I-III кварталах 2023 г.

СТРОЯЩИЕСЯ ОБЪЕКТЫ ВЫХОДЯТ НА РЫНОК ЗАКОНТРАКТОВАННЫМИ НА 100% 

165 тыс. кв. м было построено в III квартале 2023 г. Это один из самых низких квартальных результатов последних лет. 

Всего с начала года было завершено строительство 690 тыс. кв. м, что в 1,5 раз меньше, чем за аналогичный период прошлого года. 

Динамика нового строительства, тыс. кв. м


* На момент окончания строительства

100% площадей в объектах, построенных в III квартале 2023 г., были законтрактованы к моменту завершения строительства. Последний раз такая ситуация наблюдалась в 2020 г. 

Причина тому – как и прежде, минимальные объёмы спекулятивного строительства, а также высокий спрос на складские площади при остром дефиците готовых помещений. 

ОСНОВНОЙ ОБЪЁМ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЭТОГО ГОДА ПРИДЁТСЯ НА IV КВАРТАЛ

575 тыс. кв. м будет построено до конца года. Завершение этого объёма позволит достичь годового результата в 1,3 млн кв. м.   

 41% объёма нового строительства, ожидаемого к завершению в IV квартале 2023 г., придётся на объекты, стартовавшие как спекулятивные. Однако уже сейчас они полностью законтрактованы. Таким образом, новое строительство никак не отразится на объёмах доступных площадей в этом году.

Ограничениями для старта новых проектов, особенно спекулятивных, являются повышение ключевой ставки и, как следствие, удорожание банковского финансирования, а также рост себестоимости строительства. 

Новое строительство в 2023 г., тыс. кв. м

ДОЛЯ СВОБОДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ ПРИБЛИЗИЛАСЬ К НУЛЮ

0,1% составила доля свободных площадей по итогам III квартала 2023 г. Это самое низкое значение за последние 15 лет. Рынок находится в состоянии острейшего дефицита предложения. 

Свободные площади

При этом прироста площадей до конца года ожидать не стоит: как отмечалось ранее, строящиеся объекты уже полностью законтрактованы, а вторичный рынок будет готов предложить лишь несколько опций. 

Так, в IV квартале может освободиться всего около 60 тыс. кв. м, однако на большинство из них уже есть претенденты. В этой связи, ожидается, что на конец 2023 г. доля и объём свободных площадей сохранятся на текущем уровне.

Доступные площади по шоссе*


* Существующие и строящиеся здания; без учёта объектов в стадии проектирования 

Некоторое увеличение доступного предложения может произойти в 2024 г., прежде всего за счёт спекулятивных объектов, строительство которых уже стартовало или планируется к старту и которые пока остаются на рынке. При этом в масштабах рынка речь не идёт об очень больших объёмах. Кроме того, не исключено, что часть из них будет законтрактована уже в этом году под влиянием высокого спроса. 

СТАВКИ АРЕНДЫ ОБНОВИЛИ ИСТОРИЧЕСКИЙ МАКСИМУМ 

Тенденция к росту ставок аренды, наблюдаемая со второй половины прошлого года, продолжилась и в III квартале 2023 г. При этом с усилением дефицита площадей ставки росли более высокими темпами.

7 501 руб./кв. м/год запрашиваемая ставка аренды на существующие объекты в III квартале 2023 г. 

7 425 руб./кв. м/год запрашиваемая ставка аренды на строящиеся объекты в III квартале 2023 г. 

Запрашиваемые ставки аренды, без учёта ОРЕХ и НДС, руб./кв. м/год



Рост ставок аренды на готовое и строящееся предложение, а также увеличение ключевой ставки и удорожание себестоимости строительства стимулируют повышение ставок и на проекты нового строительства, в первую очередь built-to-suit. 

В IV квартале 2023 г. ожидается сохранение тенденции к росту ставок аренды, средний уровень которых может достичь 8 000 руб. за кв. м в год.