Рынок складской недвижимости Московского региона, IV кв. 2023

Антон Алябьев
Старший директор, Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости

«В 2023 году был очень результативным для складского сегмента. Складской рынок не только успешно восстановился после потрясений 2022 года, но и обновил ряд рекордов – по объёму спроса, величине ставки аренды, минимальному уровню свободных площадей. 2024 год обещает быть не менее интересным, и во многом он продолжит те тенденции, которые были заложены прошлым годом».

СПРОС УСТАНОВИЛ НОВЫЙ РЕКОРД

2,8 млн кв. м сделок было заключено в 2023 г. Это новый рекорд рынка. Предыдущий принадлежал 2021 г., когда объём заключённых сделок превысил 2,6 млн кв. м.

39% составила доля сделок, реализуемых в формате built-to-suit («строительство под клиента»). Так, после снижения в 2022 г. до 22%, этот показатель вновь приблизился к уровню 2020-2021 гг.

Сделки по кварталам, тыс. кв. м

10,7 тыс. кв. м был равен средний размер сделки в 2023 г. Примечательно, что значение этого показателя остаётся практически неизменным вне зависимости от цикла рынка. В данном случае это свидетельствует об активности на рынке компаний с различными объёмами потребностей.

Структура сделок в 2023 г.

КОНЕЧНЫЙ ВЫБОР СКЛАДА ОПРЕДЕЛЯЛСЯ НАЛИЧИЕМ ДОСТУПНОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Что касается географии, то выбор того или иного субрынка для размещения был связан не столько с определёнными предпочтениями арендатора/покупателя, сколько с наличием подходящих опций. Традиционно популярным остаётся южное направление (Симферопольское шоссе и трасса М4 «Дон»), на которые суммарно пришлось 37% всего объёма сделок 2023 г.

География сделок в 2023 г.

Наибольшую активность в этом году, как и прежде, проявил онлайн ритейл: игроки этого сегмента арендовали/купили свыше 1 млн кв. м складских площадей. В целом же, спрос исходил от компаний всех сегментов.

В 2024 г. ожидается снижение спроса относительно рекордного 2023 г.: по нашим прогнозам, объём заключённых сделок составит 1,8 млн кв. м. Это будет связано со снятием эффекта отложенного спроса, который наблюдался в 2023 г., а также переносом активности в регионы (на них в 2024 г. придётся 60% всего объёма сделок в России). При этом ожидаемые объёмы спроса всё равно будут являться достаточно высокими для столичного рынка.

РОСТ СПЕКУЛЯТИВНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРАКТИЧЕСКИ НЕ ОТРАЗИЛСЯ НА ОБЪЁМАХ ДОСТУПНОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ 

1,3 млн кв. м было построено в 2023 г., что на 28% ниже результата 2022 г.

Высокая строительная активность сохранялась до конца года: в IV квартале было завершено строительство 560 тыс. кв. м – 45% всего годового объёма ввода. 

Структура нового строительства

* На момент окончания строительства

54% объёма нового строительства 2023 г. стартовали как спекулятивные проекты, при этом к моменту окончания строительства свободными из них оставались не более четверти (23%, или 155 тыс. кв. м). 

Такая относительно высокая доля спекулятивных объектов в структуре нового предложения стала как следствием роста спекулятивного девелопмента (+98% к показателю 2022 г.), так и снижения объёмов built-to-suit строительства ввиду сокращения объёмов таких сделок в 2022 г. 

Крупнейшие объекты, построенные в 2023 г.

Новое строительство в 2023 г., тыс. кв. м

В 2024 Г. ОБЪЁМЫ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ВЫРАСТУТ ПОЧТИ НА ТРЕТЬ

1,6 млн кв. м ожидается к вводу в 2024 г. Так, объёмы нового строительства приблизятся к высоким показателям 2021-2022 гг. 

23% площадей в объектах с ожидаемой готовностью в 2024 г. пока остаются доступными. Остальной же объём уже законтрактован либо возводится конечными пользователями самостоятельно.

Новое строительство, тыс. кв. м

В 2024 г. ожидается сохранение интереса к складскому девелопменту новых игроков из смежных сегментов, в первую очередь жилых девелоперов, компаний-генеральных подрядчиков и др. В условиях дефицита доступного предложения и высокой загруженности ключевых складских девелоперов текущими контрактами запуск новых проектов окажет положительное влияние на рынок и будет способствовать реализации спроса.

СВОБОДНЫЕ ПЛОЩАДИ ПО-ПРЕЖНЕМУ В ДЕФИЦИТЕ

0,3% составила доля свободных площадей по итогам IV квартала 2023 г. Так, показатель незначительно вырос относительно предыдущего квартала (0,1%). Всего к концу 2023 г. свободными оставались 63 тыс. кв. м. 

В целом, дефицит площадей усиливался на протяжении всего года: с конца 2022 г. доля свободных площадей сократилась на 2,3 п. п. Субаренда, прежде составляющая существенную часть доступного предложения (в IV 2022 г. – 37%), также уменьшилась до минимума и формируется лишь несколькими опциями.

Свободные площади

1,6 млн кв. м достиг объём чистого поглощения по итогам 2023 г. Это всего на 6% больше, чем в 2022 г. (1,5 млн кв. м). Несмотря на рекордный спрос, объёмы чистого поглощения отстают от значений 2021 г., что связано с высокой долей сделок в формате built-to-suit, которые будут реализованы в 2024-2025 гг. 

0,7% составит доля свободных площадей в 2024 г. Так, дефицит доступного предложения сохранится. Небольшой рост может быть вызван окончанием строительства ряда спекулятивных объектов, пока остающихся на рынке. 

Чистое поглощение, тыс. кв. м

СТАВКИ АРЕНДЫ СОХРАНЯЮТ ТЕНДЕНЦИЮ К РОСТУ

К концу 2023 г. ставки аренды, стремительно растущие в течение всего года, вновь обновили исторический максимум.

8 845 рус./кв. м/год запрашиваемая ставка аренды* на существующие объекты в IV квартале 2023 г. 

8 667 рус./кв. м/год запрашиваемая ставка аренды* на строящиеся объекты в IV квартале 2023 г. 

* Без учёта OPEX и НДС

Таким образом, за год ставки аренды выросли на 56% и 46% соответственно. 

Ставки аренды на проекты нового строительства, в том числе под заказчика, также стартуют от 9 000 руб. за кв. м в год и во многом зависят от требований к объекту, объёма и других коммерческих условий. 

В 2024 г. мы прогнозируем продолжения роста ставок аренды до 9 500-10 000 руб. за кв. м в год.

Запрашиваемые ставки аренды, без учёта ОРЕХ и НДС, руб./кв. м/год