Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга, сентябрь 2023

АКТИВНОСТЬ НА РЫНКЕ РАСТЁТ

Рынок Санкт-Петербурга остаётся востребованным и стратегически важным для организации логистики.

378 тыс. кв. м* сделок было закрыто в январе-августе 2023 г. Это уже превосходит результат всего прошлого года (317 тыс. кв. м). 

Основной объём спроса пришёлся на сделки по типу built-to-suit: они составили 69% всего объёма. Выбор в пользу такого формата обусловлен как дефицитом доступных площадей, особенно большого объёма, так и специфичностью запросов, которые не могут быть реализованы в рамках стандартного складского здания. 

В основном спрос исходит от федеральных компаний – на них пришлось более 80% всех сделок января-августа 2023 г. 

Структура сделок в январе-августе 2023 г.


Как и во всех ключевых регионах России, главным драйвером спроса на складские площади выступает онлайн-ритейл. В январе-августе 2023 г. этот сегмент занял более 250 тыс. кв. м – 70% всего объёма сделок. Высокую активность также демонстрируют компании-дистрибьюторы (15%).

ОБЪЁМЫ СПЕКУЛЯТИВНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПО-ПРЕЖНЕМУ ОГРАНИЧЕНЫ

201 тыс. кв. м было построено с января 2023 г. Это немногим меньше, чем за 1 полугодие прошлого года (243 тыс. кв. м). Новое строительство текущего года было сформировано преимущественно несколькими крупными объектами.

Основу нового строительства января-августа 2023 г. составили объекты, построенные под клиента. Так, например, было завершено строительство складского комплекса для федеральной компании в Шушарах (109 тыс. кв. м), на который пришлось более половины (54%) всего объёма нового предложения этого периода. 

Динамика нового строительства, тыс. кв. м

193 тыс. кв. м планируется к вводу до конца года. Из них ещё доступными для аренды и/или покупки остаются всего 36 тыс. кв. м. 

Годовой объём нового строительства составит 394 тыс. кв. м, что на 27% ниже показателя прошлого года, но всё ещё существенно превышает результаты 2018-2021 гг.

ДЕФИЦИТ ПРЕДЛОЖЕНИЯ СПОСОБСТВУЕТ РОСТУ СТАВОК АРЕНДЫ

В августе 2023 г. дефицит свободных площадей продолжил усиливаться. К концу месяца их доля в общем предложении опустилась до 1,2%. Свободными на рынке остаются буквально несколько блоков, которые не могут удовлетворить текущий спрос. 

Доля свободных площадей

Нехватка доступного предложения является драйвером роста ставок аренды. На конец августа 2023 г. средняя запрашиваемая ставка аренды на сухой склад достигла 6 655 руб. за кв. м в год, без учёта OPEX и НДС. 

Значение OPEX в среднем находится в диапазоне 1 300 – 1 500 руб. за кв. м в год в зависимости от качества и статуса объекта.

Запрашиваемая ставка аренды, сухой склад, без учёта OPEX и НДС, руб./кв. м/год

* Здесь и далее учитываются только объекты класса А