Рынок складской недвижимости Московского региона, I полугодие 2023

Антон Алябьев
Старший директор, Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости

«1 полугодие выдалось очень активным. Рынок не только восстановился, но уже идёт на новые рекорды. Конечно, усиливающийся дефицит площадей и рост ставок аренды бросают новые вызовы. Рынку предстоит найти точку баланса спроса и предложения».

ОБЪЁМ СДЕЛОК ЗА II КВАРТАЛ ОБНОВИЛ ИСТОРИЧЕСКИЙ РЕКОРД

925 тыс. кв. м сделок было закрыто во II квартале 2023 г. Это максимальное квартальное значение за всю историю рынка. Всего за 1 полугодие объём заключённых сделок составил 1 409 тыс. кв. м, что немногим меньше, чем за весь прошлый год.

Сделки по кварталам, тыс. кв. м

Основной объём спроса во II квартале пришёлся на сделки по аренде готовых и строящихся зданий (72%). Фактически арендаторы забирали последние доступные блоки. Сделки по типу built-to-suit («строительство под клиента») составили четверть квартального объёма.

Структура сделок во II квартале 2023 г.

Лидером спроса по-прежнему остаются онлайн ритейлеры – всего за полугодие они арендовали/купили более 0,5 млн кв. м складских площадей. В целом же, активность на рынке проявляют все типы компаний.

Наибольший объём сделок квартала пришёлся на Ленинградское шоссе (214 тыс. кв. м) (в первую очередь, благодаря закрытию одной крупной сделки по строительству склада для компании ВсеИнструменты.ру в PNK Парк Чашниково (110 тыс. кв. м). 

Концентрация спроса и крупнейшие сделки в 1 полугодии 2023 г.

В текущих условиях ограниченного предложения локация перестаёт быть решающим фактором: некоторые арендаторы готовы рассмотреть размещение в более удалённых локациях при наличии необходимых площадей в готовых и строящихся зданиях с подходящей датой доступа.

BUILT-TO-SUIT СДЕЛКИ БУДУТ ФОРМИРОВАТЬ ОСНОВНОЙ ОБЪЁМ СПРОСА ВО 2 ПОЛУГОДИИ

Высокая активность на рынке сохранится и во 2 полугодии. По нашим оценкам, до конца года может быть закрыт ещё 1 млн кв. м сделок. Так, годовой объём достигнет 2,4 млн кв. м и максимально приблизится к историческому максимуму 2021 года (2,6 млн кв. м).

Согласно текущей структуре запросов, 55% объёма сделок 2 полугодия придётся на сделки по типу built-to-suit. Сохраняется большой спрос на аренду готовых помещений, который не может быть удовлетворён текущим предложением. Мы ожидаем, что такие запросы также будут реализовываться в формате built-to-suit (ограничением могут являться срок реализации проекта, договор более 5-7 лет, подходящий не всем клиентам, а также неготовность девелоперов строить объекты небольшого объёма), либо в новых спекулятивных проектах с более поздней готовностью (2024-2025 гг.). Часть запросов и вовсе может быть отложена.

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО НЕ ВЫВОДИТ НА РЫНОК НОВЫХ ДОСТУПНЫХ ПЛОЩАДЕЙ

212 тыс. кв. м было построено во II квартале 2023 г. Это один из самых низких квартальных показателей, начиная с 2021 года. Это связано с малыми объёмами спекулятивного строительства и сокращением объёмов built-to-suit сделок в начале 2022 г. (учитывая, что средний срок строительства склада составляет примерно 12 месяцев).

Динамика нового строительства, тыс. кв. м


Объекты, построенные под заказчика, составляли основной объём строительства последних лет. Во II квартале 2023 г. их было всего 66 тыс. кв. м (31%) (для сравнения, во II квартале 2022 г. – 352 тыс. кв. м (76%).

98% площадей в новых объектах были законтрактованы до момента окончания строительства. Доступными для аренды оставались всего 5,2 тыс. кв. м, которые, впрочем, также вскоре были арендованы. Таким образом, новое строительство этого квартала фактически не вывело на рынок новых доступных площадей. 

БОЛЬШОГО ОБЪЁМА СПЕКУЛЯТИВНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ОЖИДАТЬ НЕ ПРИХОДИТСЯ

755 тыс. кв. м будет построено во 2 полугодии 2023 г. Годовой объём нового предложения составит 1,3 млн кв. м, что на 26% ниже результата прошлого года, но по-прежнему превосходит годовые значения 2015-2020 гг. 

Новое строительство в 2023 г., тыс. кв. м

ДЕФИЦИТ ПРЕДЛОЖЕНИЯ УСИЛИВАЕТСЯ

Доля свободных площадей опустилась до 0,8%. Это самое низкое значение с конца 2021 года. В абсолютном выражении свободные площади сократились до 140 тыс. кв. м, включая субарендные предложения. 

Свободные площади

Наибольший объём предложения наблюдался на МКАДе (84 тыс. кв. м) и был сформирован всего несколькими объектами. В целом же, нехватка площадей в настоящее время характерна для всех без исключения субрынков. 

Ни вторичный рынок с высвобождающимися площадями, ни новое строительство сейчас не способно решить проблему дефицита предложения, особенно среди крупных блоков. На текущий момент количество опций площадью более 20 тыс. кв. м не превышает десяти. По части из них уже ведутся переговоры, и они могут уйти с рынка в ближайшее время. 

Ряд арендодателей также готовы предложить опции по ротации текущих арендаторов и перезаключению договоров по более высоким ставкам.

Доступные площади по шоссе с доступом в 2023 г.

По нашим оценкам, к концу года доля свободных площадей составит 0,5%. Несмотря на то, что спрос на готовые и в высокой степени готовности объекты превышает предложение, мы не ожидаем, что доступные площади сократятся до нуля (сдерживающими факторами для этого могут быть рост ставок аренды, специфичность отдельных опций и т.д.).

СТАВКИ АРЕНДЫ СТРЕМИТЕЛЬНО РАСТУТ

Запрашиваемые ставки аренды, без учёта ОРЕХ и НДС, руб./кв. м/год

Усугубляющаяся нехватка площадей будет и далее стимулировать рост ставок, в первую очередь, на готовые помещения. В то же время повышение спроса на built-to-suit проекты, а также вероятный рост себестоимости строительства из-за колебаний валютного курса и рост ключевой ставки отразятся на ставках на новое строительство, которое пока оставалось дешевле готового и уже строящегося предложения.