Рынок офисной недвижимости Москвы, IV кв. 2023

*Средняя арендная ставка указана не вкл. НДС и эксплуатационные расходы
**Стрелки обозначают изменение с предыдущим периодом 

Ирина Хорошилова
Старший директор, Руководитель департамента офисной недвижимости

«По итогам 2023 г. спрос на офисы в Москве достиг абсолютного рекорда. Мы наблюдали динамичное развитие российского бизнеса. Помимо того, офисы стали востребованным инвестиционным инструментом. Как следствие - объем доступных офисов критически снизился.»

ВВОД НОВЫХ ОФИСОВ НЕ ОПРАВДАЛ ОЖИДАНИЙ

92 тыс. кв. м составил объем завершённого строительства в IV кв. 2023 г., что на 30% меньше аналогичного периода 2022 г.

Ключевые объекты, введенные  в эксплуатацию в III квартале 2023



43% площадей новых офисов, из планируемых в 2023 г., было перенесено на 2024-2025 гг. 

Завершенное строительство, тыс. кв. м

728 тыс. кв. м новых офисных площадей планируется к вводу в 2024 г.

• Это в 2 раза выше среднегодового объема нового строительства за последние 5 лет (366 тыс. кв. м)  

География построенных и заявленных на 2023 г. офисных объектов

ОФИСЫ СТАЛИ ОДНИМ ИЗ ИНСТРУМЕНТОВ СОХРАНЕНИЯ КАПИТАЛА В 2023 Г.

1,9 млн кв. м составила площадь новых сделок в 2023 г., что на 56% превышает результат 2022 г. 

• Активность бизнеса в 2023 г. была связана с  расширением уже занимаемых офисов, а не их оптимизацией.

Сделки, тыс. кв. м


474 тыс. кв. м достиг рекордный за 15 лет объем купли-продажи.

• Доля розничных сделок (до 1 000 кв. м) выросла с 28% до 40% год к году.

1,7 – 1,8  млн кв. м может достигнуть годовой объем новых сделок в 2024 г. 

• Ожидаемое снижение спроса  обусловлено замедлением экономического роста и жесткой денежно-кредитной политикой.

ОФИСНЫЙ РЫНОК ОХВАТИЛ ВСЕ ОТРАСЛИ БИЗНЕСА

В 2023 г. распределение рынка между различными секторами было преимущественно равномерным.

15% составила доля компаний госсектора в 2023 г. против 8% в 2022 г.

Ведущие позиции в общей структуре спроса заняли сегменты "IT и телеком" (18%) и "финансовые услуги" (15%), потеснив лидера прошлого года – "недвижимость и строительство", доля которого в 2023 г. составила 12%.

ГЕОГРАФИЯ СПРОСА НЕ ИЗМЕНИЛАСЬ

• Около 50% новой аренды сосредоточено в пределах ТТК. 
• Порядка 60% сделок купли-продажи в 2023 г. пришлось на зону ТТК-МКАД, которая является центром нового офисного строительства.

Концентрация спроса и ключевые сделки в 2023 г.

Источники: CORE.XP Аналитика, *Ведомости, РБК, Коммерсант

КАЧЕСТВЕННЫЕ ОФИСЫ НА ИСХОДЕ

• К концу 2023 г. среднее значение доли свободных площадей снизилось с 10,3% до 7,0%.
• За 2023 г. в классе А показатель сократился с 11,4% до 10,4%, в классе Б значения опустились с 7,5% до рекордно низкого уровня в 5,5%.

Доля свободных площадей

• По прогнозу, в 2024 г. средняя доля свободных площадей достигнет 8,2%. 

Рост показателя обусловлен переносом сроков ввода существенного объема новых объектов с 2023 г. на первую половину 2024 г., а также ослаблением спроса.

Доля свободных площадей по классам и субрынкам, на конец 2023 г.
*Динамика по сравнению с концом 2022 г.

Запрашиваемые ставки аренды

*Ставки рассчитаны руб. за кв. м / год не включая НДС и операционные расходы

ГИБКИЕ ОФИСЫ

157 кол-во действующих площадок

414 тыс. кв. м общая площадь действующих гибких офисов

38,5 тыс. кв. м новые гибкие офисные площади, в 2023 г.

21,9 тыс. кв. м план по открытию на 2024 г.

15% (начало 2023 г.: 28%) доля доступных площадей

36 500 руб./место/мес средняя ставка аренды на фиксированное рабочее место (вкл. НДС)

Динамика объема предложения гибких офисных пространств, тыс. кв. м