Активное начало года в офисном сегменте, I кв. 2023

Ирина Хорошилова, Старший директор, Руководитель департамента офисной недвижимости:

«Согласно новым прогнозам, в 2023 году экономика России может показать рост, что также находит подтверждение и в статистике офисного рынка за I квартал. Мы видим, что активность игроков на рынке сохраняется, но всё еще зависит от ряда внутренних и внешних факторов».

Коррекция макроэкономических прогнозов

•Результат 2022 года оказался выше прогнозов марта-апреля прошлого года: ожидания падения ВВП скорректировались с -10% до -2%.
•По прогнозу Минэкономразвития в 2023 году экономика страны может вырасти на 1,2%. Международный Валютный Фонд ожидает, что в 2023 году рост ВВП России составит 0,7%.
•Прогноз роста экономики России чувствителен к текущей волатильности в геополитической и макроэкономической среде.
•После пика в 16,7% в марте 2022 года, инфляция замедлилась до 3.5% в марте 2023 года. Такое снижение связано с эффектом высокой базы 2022 года
•По прогнозу Банка России в 2023 году годовая инфляция составит 5–7% и вернется к целевому значению в 4% в 2024 году.
•В целях поддержки экономики Банк России снизил ключевую ставку до 7,5%, что соответствует уровню на конец 2021 года (напомним, что в марте 2022 года регулятор экстренно повысил ставку до 20,0%).

Динамика реального роста ВВП России:

Динамика инфляции и ключевой ставки Банка России:

2023 год: объем нового строительства будет ниже заявленных планов

•По итогам I кв. 2023 года было построено 27 тыс. кв. м новых офисных площадей, что в 2 раза превышает результат I кв. 2022 года.

•В I кв. 2023 года было введено 3 объекта: кластер «Ломоносов» (18 тыс. кв. м) в инновационном центре МГУ, офисное здание (3 тыс. кв. м) в проекте Lucky и БЦ «Астория II» (5 тыс. кв. м).

•71% нового офисного строительства относится к классу А, при этом 84% из них – спекулятивные площади.

•На 2023 год было заявлено 723 тыс. кв. новых офисов, но, учитывая тенденцию по переносу завершения строительства, по итогам года может быть введено порядка 500 тыс. кв. м.

Новое строительство, тыс. кв. м

Примеры спекулятивных проектов, заявленных на 2023 год

Реализованный спрос: I кв. 2023 года стал самым сильным началом года за последние 15 лет

•В I кв. 2023 года объём сделок новой аренды и продажи офисов составил 439 тыс. кв. м, что на 33% выше результата I кв. 2022 года.
•В январе-марте 2023 года объем сделок новой аренды составил 344 тыс. кв. м (+36% по сравнению с I кв. 2022 года).
•Объём купли-продажи в I кв. 2023 года составил 95 тыс. кв. м (+24% по сравнению с I кв. 2022 года). Отметим, что большая часть таких сделок (56%) – это приобретения офисных площадей в строящихся объектах.
•По итогам 2023 года годовой объем реализованного спроса может составить порядка 1,2-1,5 млн кв. м, что соответствует результатам предыдущих лет.

Динамика объема сделок: новая аренда и продажа, тыс. кв. м

Примеры крупных сделок I квартала 2023 года: новая аренда и продажа

•По итогам I кв. 2023 года в структуре реализованного спроса лидерскую позицию занял сегмент «IT и телеком», доля которого составила 44% от объема закрытых сделок. Отметим, что большой вклад в такой результат внесли 2 сделки: компании VK и РусБИТех в совокупности приобрели порядка 53 тыс. кв. м офисных площадей.
•Несмотря на рост сегмента «IT и телеком», доля сектора «Финансовые услуги» сохранилась на уровне предыдущих лет и составила 12% от объема реализованного спроса.
•Крупнейшая сделка новой аренды с участием иностранного арендатора в I кв. 2023 года: автопроизводитель из КНР Chery занял более 4 тыс. кв. м в БЦ «Метрополис».
•Наибольшая активность традиционно наблюдалась на субрынках ЦДР и ЦДР-ТТК (исключая «Москва-Сити» и район Ленинградского проспекта), на которые пришлось по 20% от объема сделок новой аренды и продажи офисов в январе-марте 2023 года.

•По результатам квартала наименьшая доля реализованного спроса пришлась на западное направление ТТК-МКАД (4%) и на Москва-Сити (5%). Низкая активность в данных локациях связана с дефицитом предложения: доля свободных площадей на этих субрынках одна из самых низких в Москве.

Свободные площади: потенциал роста «скрытого предложения» практически исчерпан

•Объем офисных площадей, предлагаемых в субаренду или по переуступке прав аренды, продолжил снижаться и составил около 240 тыс. кв. м к концу квартала (в середине 2022 год пик «скрытой вакансии» достигал отметки в 300 тыс. кв. м).
•На конец марта 2023 года суммарная площадь свободных офисов (класс А и В, включая «скрытую вакансию») составила 1,8 млн кв. м, 40% из них расположены внутри ТТК. 
 

Доля свободных площадей по классам (на конец периода)

•На конец марта 2023 года самый низкий уровень свободных площадей по-прежнему наблюдался в Москва-Сити: 5% по сравнению с 7% в среднем по ЦДР-ТТК.
•В ЦДР-ТТК (без учета Москва-Сити и Ленинградского делового района) доля свободных площадей в классе А снизилась до 1,7% (по сравнению с 4,0% в конце 2022 года).

•Сохраняющаяся активность на офисном рынке и перенос ввода нового строительства будут сдерживать рост доли свободных площадей в 2023 году.

Доля свободных площадей, среднее значение по зонам (на конец периода)

Доля свободных площадей (со «скрытой вакансией) по классам и субрынкам (на конец I кв. 2023 года)