Рынок складской недвижимости Московского региона, II квартал 2024

Антон Алябьев
Старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости

«После относительно скромного начала года, во II квартале рынок вновь показал высокие результаты по объёму сделок. Тенденция роста ставок аренды сохраняется: стоимость размещения в готовых и строящихся зданиях обновляет исторический максимум, однако текущее состояние рынка в большей степени отражают условия по строительству в формате Build-to-suit как преобладающего типа сделок».

СПРОС ПРИБЛИЖАЕТСЯ К РЕКОРДАМ

1,3 млн кв. м сделок было заключено в 1 полугодии 2024 г. Это одно из самых высоких значений в рамках полугодия, а результат II квартала – 979 тыс. кв. м – практически повторил рекорд IV квартала 2023 г. (981 тыс. кв. м).

67% составила доля сделок по типу built-to-suit («строительство под клиента»). Чуть меньший в сравнении с регионами (79%), но всё равно высокий показатель спроса был обусловлен в первую очередь закрытием ряда крупных сделок такого формата во II квартале.

Структура сделок по типу
в 1 полугодии 2024 г.


73% достигла доля сделок с игроками онлайн розницы в 1 полугодии. Онлайн ритейл остаётся ключевым драйвером спроса. Благодаря реализации уже законтрактованных проектов нового строительства логистическая инфраструктура e-commerce в столичном регионе в следующем году может прирасти более чем на 0,7 млн кв. м. 

Структура сделок по отрасли арендатора/покупателя
в 1 полугодии 2024 г.

Структура сделок по субрынку
в 1 полугодии 2024 г.

СПРОС ВСЁ БОЛЬШЕ ФОРМИРУЕТСЯ КРУПНЫМИ СДЕЛКАМИ

Несмотря на общий рост показателя спроса, объёмы сделок в сегменте малого и среднего формата (до нескольких десятков тысяч кв. м) в готовых и строящихся помещениях остаются на одном уровне последние три квартала – 0,2-0,3 млн кв. м. Ограничением для их заключения являются как нехватка такого предложения и конкуренция за него, так и удорожание стоимости размещения: не все арендаторы могут «выдерживать» обновлённые ставки аренды в привычной модели развития бизнеса. 

Впрочем, удорожание финансирования и, как следствие, дальнейший рост ставок и неготовность ряда девелоперов идти в арендные проекты оказывают сдерживающее влияние и на рынок сделок в формате built-to-suit. 

В целом, мы ожидаем сохранение высокой активности на рынке во 2 полугодии, главным образом за счёт крупных игроков.

2,3 млн кв. м достигнет годовой показатель спроса, превысив результат 2021 г. и показав второй исторический максимум после 2023 г.

Сделки, млн кв. м

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО НЕ УДОВЛЕТВОРЯЕТ СПРОС

206 тыс. кв. м составил объём нового строительства по итогам 1 полугодия 2024 г. Это в 2,6 раз меньше, чем за первые два квартала 2023 г.

Несмотря на то, что более 60% объёма ввода полугодия составили объекты, стартовавшие как спекулятивные, на рынок они вышли почти полностью (на 97%) заполненными.

Динамика нового строительства, тыс. кв. м

11,3 тыс. кв. м составила средняя площадь складского здания в 1П 2024 г. В структуре нового строительства полугодия практически не было крупных объектов. 

Площадь только трёх новых складских зданий превысила 30 тыс. кв. м: 

• Логопарк Софьино, к. 8 (41 781 кв. м), 
• Атлант Парк, к. 36 (39 711 кв. м), 
• Логопарк Обухово, зд. 1.3 (30 177 кв. м).

2 ПОЛУГОДИЕ ПОКАЖЕТ ВЫСОКИЙ РЕЗУЛЬТАТ ВВОДА НОВЫХ СКЛАДОВ

Несмотря на невысокие объёмы ввода в 1 полугодии, более показательным будет результат всего года.

1,7 млн кв. м может составить годовой объём нового строительства в 2024 г. с учётом ожидаемого высокого ввода во второй половине года. Так, годовой объём может в 1,3 раза превзойти результат 2023 г.

21% площадей в строящихся объектах пока остаются доступными для аренды/покупки. 

В отличие от 1 полугодия, основу ввода в III-IV кварталах, как ожидается, составят крупные объекты в рамках реализации built-to-suit проектов.

Новое строительство в 2024 г., тыс. кв. м

ПЯТЬ КВАРТАЛОВ ПОДРЯД УРОВЕНЬ СВОБОДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ СОХРАНЯЕТСЯ НИЖЕ 1%

0,8% составила доля свободных площадей по итогам II квартала 2024 г., показав незначительный прирост относительно предыдущего квартала (0,7% в I квартале). 

Всего доступно к заезду было 159 тыс. кв. м в 12 логистических парках. 

Свободные площади

213 тыс. кв. м составил полугодовой показатель чистого поглощения. В III-IV кварталах ожидается рост его значения за счёт завершения строительства ряда крупных built-to-suit проектов. 

По нашим прогнозам, годовой объём чистого поглощения составит 1,6 млн кв. м – немногим меньше, чем в 2023 г. (1,7 млн кв. м).

ДЕФИЦИТ ПРЕДЛОЖЕНИЯ СОХРАНИТСЯ
И ВО 2 ПОЛУГОДИИ

57% всего доступного предложения с возможностью заезда в 2024 г.* составляют строящиеся спекулятивные объекты.

Субаренда остаётся мало распространённым вариантом и ограничивается несколькими предложениями.

10 тыс. кв. м составляет средний размер доступного блока. В целом, на рынке по-прежнему крайне мало опций под крупные запросы: только в 6 логистических парках есть возможность аренды/покупки площади более 30 тыс. кв. м единым блоком с доступом в 2024 г.

Доступные площади по шоссе


По нашим прогнозам, учитывая сохраняющийся высокий спрос, существенная часть доступного сегодня предложения будет поглощена рынком. Так, на конец года значение доли свободных площадей сохранится на отметке 0,8%. 

Второй год подряд значение этого показателя на конец года будет находиться на уровне ниже 1%. 
 
* Включает в себя свободные площади в аренду, субаренду, на продажу, незаконтрактованные помещения в строящихся зданиях, освобождающиеся площади в объектах вторичного рынка. Предложения по замене арендатора не учитываются.

СТАВКИ АРЕНДЫ ПРОДОЛЖАЮТ РОСТ

Во II квартале рост ставок аренды продолжился. Его драйвером остаются:

• высокий спрос, 
• нехватка предложения,
• дорогое финансирование ввиду высокой ключевой ставки. 

При этом ставки существенно варьируются в зависимости от формата и от объекта к объекту. 

На готовые помещения и находящиеся на этапе строительства ставки аренды доходят до 12 000 руб. за кв. м в год* и в среднем составляют 10 500–11 000 руб. за кв. м в год.

Текущие рыночные условия


Как отмечалось ранее, не менее 67% объёма сделок полугодия – это сделки по типу built-to-suit. Средний уровень ставок аренды на проекты строительства под клиента достиг 10 500 руб. за кв. м в год, почти догнав уровень предложений в сегменте готовых опций.

Значение операционных расходов в основном варьируется от 1 500 до 2 000 руб. за кв. м в год и может быть существенного выше в проектах нового строительства и на территории Новой Москвы ввиду бо́льшей налоговой составляющей. 

* Здесь и далее – без учёта OPEX и НДС

** Без учёта НДС