Рынок складской недвижимости Московского региона, I кв. 2024

Антон Алябьев
Старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости

«Несмотря на относительно скромные результаты квартала по объёму сделок и нового строительства, год обещает быть результативным. Рынок продолжает пребывать в состоянии дефицита площадей. Ставки аренды сохраняют тенденцию к росту, но уже гораздо более умеренными темпами».

НЕСМОТРЯ НА СКРОМНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ I КВАРТАЛА, ПОТЕНЦИАЛ СПРОСА ОСТАЁТСЯ ВЫСОКИМ

259 тыс. кв. м сделок было заключено в I квартале 2024 г., что сопоставимо с результатами начала 2022 года и почти в 2 раза меньше, чем в I квартале прошлого года. 

Сдерживающими факторами для заключения сделок являются дефицит предложения, возросшие ставки аренды и высокая ключевая ставка, в связи с чем ряд арендаторов/покупателей занимает выжидательную позицию, делает выбор в пользу оптимизации текущих мощностей или рассматривает возможность самостоятельного строительства.

Несмотря на это, запросы на складские площади сохраняются.

География сделок по шоссе в I квартале 2024 г.


2 млн кв. м составит годовой объём сделок. Несмотря на снижение относительно рекордного прошлого года (-35%), этот результат станет одним из самых высоких в истории рынка (после 2023 и 2021 гг.).

Основу спроса, по нашим прогнозам, составят сделки с крупными игроками, сохраняющими планы по развитию и способными выдерживать обновлённую ценовую политику.

Сделки, млн кв. м

ОБЪЁМЫ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА СТАЛИ МИНИМАЛЬНЫМИ ЗА 5 ЛЕТ

63 тыс. кв. м было построено в I квартале 2024 г. Начало года стало наименее активным по объёмам нового строительства на складском рынке за последние пять лет.

Такое снижение во многом объясняется относительно небольшим объёмом сделок в формате built-to-suit («строительство под клиента») в начале прошлого года (учитывая, что средний срок строительства склада составляет примерно 12 месяцев). Последние годы именно на объекты, построенные в рамках реализации таких проектов, приходился основной объём строительства.

Основу нового предложения этого квартала составили объекты, стартовавшие как спекулятивные (79% общего объёма), однако к моменту окончания строительства они уже были законтрактованы на 100%. 

Динамика нового строительства, тыс. кв. м

ГОДОВОЙ ОБЪЁМ СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИБЛИЗИТСЯ К ВЫСОКОМУ УРОВНЮ 2021-2022 ГГ. 

1,6 млн кв. м находятся в стадии строительства с ожидаемым завершением в этом году.

Годовой объём нового предложения составит 1,7 млн кв. м, максимально приблизившись к рекордным значениям 2021-2022 гг. (1,8 млн кв. м).

Наибольший прирост предложения ожидается на южном направлении (траса М-4 «Дон» и Симферопольское шоссе), где суммарно по итогам года планируется ввод 668 тыс. кв. м, при этом 59% этого объёма придётся на объекты в составе одного логистического парка – PNK Парк Домодедово 2.

Новое строительство в 2024 г., тыс. кв. м

26% площадей в строящихся объектах пока остаются доступными для аренды и/или покупки. В абсолютных значениях речь идёт о 417 тыс. кв. м, часть из которых уже находится под переговорами и может уйти с рынка до окончания строительства.

СВОБОДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ ПО-ПРЕЖНЕМУ МАЛО

0,7% составила доля свободных площадей по итогам I квартала 2024 г. Произошёл прирост показателя на 0,4 п. п. относительно конца 2023 г. При этом в целом объёмы свободного предложения по-прежнему остаются минимальными: всего 133 тыс. кв. м были доступны к заезду на конец периода. 

Свободные площади

Наибольший объём площадей, доступных к заезду до конца года, наблюдается на Ленинградском направлении и трассе М-4 «Дон», что, впрочем, объясняется предложением нескольких крупных блоков на этих субрынках. При этом в целом ограниченный выбор опций для размещения характерен для всех направлений.

Доступные площади по шоссе

До конца 2024 г. ожидается сохранение доли свободных площадей на текущем уровне – 0,7%. 

34 тыс. кв. м составил квартальный объём чистого поглощения. Это самое низкое значение показателя с 2016 г. Такой результат в первую очередь связан с крайне малым объёмом ввода объектов под нужды конечных пользователей в I квартале 2024 г. 

ТЕМПЫ РОСТА СТАВОК АРЕНДЫ СНИЖАЮТСЯ

В начале 2024 г. рост ставок аренды продолжился, но более умеренными темпами. По итогам I квартала они достигли новых исторических значений:

9 424 руб./кв. м/год запрашиваемая ставка аренды* на существующие объекты в I квартале 2024 г. 

9 551 руб./кв. м/год запрашиваемая ставка аренды на строящиеся объекты в I квартале 2024 г.

* Здесь и далее – без учёта OPEX и НДС

Ставки аренды на проекты нового строительства, в том числе под клиента, также стартуют от 9 500 руб. за кв. м в год и существенно варьируются от проекта к проекту в зависимости от требуемого объёма, технических характеристик, локации и других факторов.

Запрашиваемые ставки аренды, без учёта ОРЕХ и НДС, руб./кв. м/год


По нашим прогнозам, тенденция к росту ставок аренды сохранится в течение этого года, однако его темпы будут существенно ниже, чем в предшествующие периоды. Так, ожидается, что к концу года среднерыночное значение ставок аренды составит 9 600-9 800 руб. за кв. м в год.