Рынок торговой недвижимости Москвы, I полугодие 2023

Надежда Цветкова, Директор,
Руководитель направления аренды торговых помещений

"Во II кв. 2023 г. мы увидели резкое сокращение доли свободных площадей в московских ТЦ. Уже сейчас затруднительным оказывается поиск площадок для ряда форматов, судя по всему, вакансия продолжит динамично сокращаться".

МОСКВА: ПИК ДОЛИ СВОБОДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ ПРЕОДОЛЁН

Доля свободных площадей в ТЦ Москвы по итогам II кв. 2023 г. составила 10,6%, снизившись впервые с IV кв. 2021 г. 

Сокращение в основном было достигнуто за счет поглощения крупных площадок якорных арендаторов, уже сейчас наблюдается дефицит помещений такого формата. 

Доля свободных площадей в ТЦ Москвы

Показатель пошёл на спад благодаря ряду факторов: выходу новых зарубежных брендов, активной экспансии российских ритейлеров, а также готовности собственников вносить изменения в  планировки и быть более гибкими при формировании коммерческих условий.

Доля свободных площадей в разных форматах ТЦ Москвы

В ТЦ всё ещё присутствует объём скрытого предложения, который представлен площадками Декатлона и Adidas, покупка российского бизнеса которых сейчас находится на этапе обсуждения.

Тем не менее, доля свободных площадей продолжит сокращаться в течение года. По ряду пустующих площадок либо уже заключены договоры, либо по ним ведутся переговоры.

РЕГИОНЫ: ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ БОЛЬШЕ, НО ПРИРОСТ НЕБОЛЬШОЙ

По результатам IП 2023 г. в регионах наблюдается существенное сокращение доли свободных площадей.

В сравнении с Москвой ситуация роста свободных площадей изначально развивалась менее «болезненно», за счет того, что в регионах присутствие иностранных брендов было меньше.

• Если в Москве поглощение свободных площадей производилось посредством совокупности действия: выходов новых зарубежных ритейлеров и расширению российских брендов, то для регионов в основном характерна экспансия от российского fashion-сегмента.
• Также в регионах заполнение площадей производилось за счет того, что собственники площадок с большей готовностью идут на выгодные условия для новых арендаторов.
• Большой объем площадок пришелся на открытия ливанского Daher Group.

Доля свободных площадей в разных форматах ТЦ регионов

СНИЖЕНИЕ СТАВОК АРЕНДЫ НЕ ПРИНЕСЛО ПОВЫШЕНИЕ МАРЖИ

По результатам IП 2023 г., ставки аренды восстановились до уровня конца 2022 г., за этим стоит ряд факторов:

• резкое сокращение доли свободных площадей; 
• налаживание логистики арендаторами для поддержания своего бизнеса (новые поставщики, замена материалов и пр.);
• рост объема маржи.

Во втором полугодии 2023 г. мы ожидаем рост прайм-ставок аренды по обоим типам ТЦ, поскольку это согласуется со следующими причинами:

• ожидаемым снижением доли свободных площадей в качественных объектах;
• изменением структуры выплат по площадкам: рост фиксированной ставки, сокращение выплат по доле от товарооборота.

СМЕНА АРЕНДАТОРОВ ПРОИСХОДИТ ПО-РАЗНОМУ И ОТРАЖАЕТСЯ НА ПЛАНИРОВОЧНЫХ РЕШЕНИЯХ

• Замена одного арендатора другим без изменения планировки.
• Деление на отдельные лоты по более высокой ставке.
• Объединение - эксклюзивные решения для развивающихся российских ритейлеров. 

Примеры изменения планировочных решений в торговых центрах Москвы

НОВЫЕ БРЕНДЫ ВЫХОДЯТ НА РЫНОК

Динамика присутствия зарубежных брендов на российском рынке

ГЕОГРАФИЯ НОВЫХ БРЕНДОВ

• 12 брендов вышло на российский рынок по прошествию I полугодия 2023 г. Данный результат практически равен годовому притоку новых ритейлеров на период 2022 г.
• 83% открытий пришлось на Московские ТЦ. Самыми популярными площадками для выхода стали «Авиапарк» и «Афимолл».
• 2 бренда выбрали для старта Санкт-Петербург. В северную столицу вышли эстонский бренд BonBon Lingerie и австралийский ритейлер 2XU.
• 1-2 паттерн, характерный для выхода новых брендов на российский рынок.

Открытия магазинов новых брендов в IП 2023 г.

МОСКВА: ОБЪЕМ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, НЕСМОТРЯ НА РОСТ, ОСТАЕТСЯ  НЕДОСТАТОЧНЫМ

• 1 объект ТЦ «Кувшинка» был введен по итогам II кв. 2023 г., его площадь − 5 300 кв. м. Объем ввода на 93% ниже данного показателя на I кв. 2023 г.
• 85 300кв. м торговых площадей введено за IП 2023 г., что в 4 раза больше чем за аналогичный период прошлого года.
• 40% заявленного ввода на 2023 г. было перенесено, объем отсроченного предложения составит 102 771 кв. м. торговых площадей.
• 180 000 тыс. кв. м объем нового строительства на 2023 г. на 14 п.п. меньше среднегодового ввода торговых площадей за последние 5 лет.

Новое строительство в Москве, тыс. кв. м

МОСКВА: ФОКУС НА «РАЙОННИКИ»

55% торговых площадей, заявленных для строительства на 2023 г., представлены ТЦ районного формата, количественно данный объем обеспечен за счет 10 объектов нового строительства, суммарной площадью 99 670 кв. м.

Более того, 7 из 10 объектов нового строительства на 2023 год, являются «районниками» на периферии столицы, что связано как с текущей  востребованностью ТЦ этого формат, так и с активным развитием жилых кластеров на окраинах города.

Новое строительство в 2023 г.

Средняя арендопригодная площадь объекта нового строительства в 2023 г. равна 9 673 кв. м. Это минимальный показатель за последние 5 лет, что обусловлено преобладанием ТЦ районного формата в структуре нового строительства.

РЕГИОНЫ: СТРОИТЕЛЬНОЕ ЗАТИШЬЕ В РЕГИОНАХ

• 26,5 тыс. кв. м торговых площадей были введены в регионах за I полугодие 2023 г., данный показатель ниже прошлогоднего на аналогичный период в 3.4 раза.
• 73 тыс. кв. м запланировано ввести в Санкт-Петербурге к концу 2023 г., что в свою очередь сделает «северную столицу» лидером по вводу в регионах. 
• 21 тыс. кв. м ожидаемая средняя арендопригодная площадь ТЦ в регионах по результатам нового строительства в 2023 г. превысит прошлогодний показатель в 2 раза.

Объемы ввода торговых площадей в России, тыс. кв. м

Структура строительства на текущий год