Операционные расходы на рынке офисной недвижимости Москвы

ЗА 5 ЛЕТ ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ В ОФИСАХ ВЫРОСЛИ НА 65%

А вообще за 5 лет, начиная с 2019 г., средневзвешенные запрашиваемые операционные расходы на офисные помещения выросли в 1,65 раза. 

Средневзвешенные запрашиваемые операционные расходы на офисы в Москве по классам объекта, руб. за кв. м / год (без НДС)

Налоговые платежи продолжают оставаться основной составляющей операционных расходов с долей 45%. Остальные 55% приходятся на эксплуатационную часть.

Структура операционных расходов в офисах в Москве на июль 2024 г.


Издержки в офисах стабильно растут с 2019 г. из-за тенденции «обеления» деятельности операторов клининговых услуг. «Обеление» FM отрасли хотя и привело к удорожанию услуг за счет роста их налоговых отчислений, но происходило достаточно плавно.

А с 2020 г. росту операционных затрат также стали способствовать последствия COVID-19, которые привели к снижению маржинальности FM-услуг за счёт существенного роста их себестоимости. 

COVID-19 запустил первую волну дефицита технического и рабочего персонала, что актуально и сегодня.

• В 2024 г. отмечается более динамичный рост средних зарплат у компании сегмента «Недвижимость и строительство» за счет спроса на специалистов высокой квалификации со стороны девелоперских компаний.
• К июлю 2024 г. зарплаты клининговых специалистов выросли на 35-40% в сравнении с 2022 г. 

Причины роста стоимости клининговых услуг: отток из страны иностранной рабочей силы (до 2022 г. 80% персонала приходилось на трудовых эмигрантов) и более высокие требования по оплате труда с их стороны из-за волатильности валютного курса. 

Свой «вклад» вносит высокая конкуренция за персонал со стороны активно развивающейся отрасли онлайн торговли.

Сложная ситуация с доступностью персонала подтверждается и через динамику рынка труда. На июль 2024 г., согласно статистическим данным hh.ru, наблюдается сохранение крайнего дефицита трудовой силы занятой в эксплуатации недвижимости.

hh-Индекс*
*Показывает соотношение количества резюме к количеству вакансий на рынке в выбранной профобласти


Помимо вышеперечисленных категорий на ставку операционных расходов влияют стоимости расходных материалов и ЗИПов*.

• Параллельный импорт (смена поставщиков, увеличение сроков поставок) привел к росту стоимости расходных материалов для клининга на 10-15% и ЗИПов* на 15% с 2022 г. к июлю 2024 г.

*Запасные части, инструменты и принадлежности (ЗИП) не всегда входят в структуру операционных расходов.

• Категории расходы на охрану, вознаграждение УК, страхование выросли незначительно.

Наталья Афанасова, директор, отдел эксплуатации недвижимости CORE.XP:

«Уменьшение затрат на эксплуатацию для текущего офисного фонда уже не выглядит возможным. Большая часть офисов в Москве находится в возрастном периоде требующем модернизацию (средний возраст офисного здания в Москве более 15 лет). 

Рост операционных расходов говорит о необходимости оптимизирования затрат на эксплуатацию офисов с помощью IT решений».