Замещение ушедших иностранных брендов будет происходить в течение 1-2 лет, IV кв. 2022
![](https://back.rentnow.ru/upload/iblock/29e/02hsor3m7b0hov7xc442cwx5h6sz1g2j/anantachai-saothong-LJyAzs5HJvI-unsplash.jpg)
Надежда Цветкова, директор, руководитель отдела аренды торговых площадей:
«Мы ожидаем, что прайм-ставки аренды1 в 2023 году будут снижаться. По действующим ТЦ падение арендной ставки составит порядка 10%, по новым ТЦ – до 25%. «Минимум» будет пройден в первом полугодии 2023 года, далее рынок перейдет в фазу восстановления. При проведении реструктуризации брендов, уровень риска недополучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ритейлеров будут увеличены (на 5-10%)»
![1. Объемы ввода торговых площадей в России, тыс. кв. м.png 1. Объемы ввода торговых площадей в России, тыс. кв. м.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/a09/79jehi0aw0kgcrax3ujqy6mc1ualirdh/1.%20Объемы%20ввода%20торговых%20площадей%20в%20России,%20тыс.%20кв.%20м.png)
Основные макроэкономические показатели
Несмотря на высокий уровень роста потребительских цен в марте-апреле 2022 года, годовая инфляция существенно снизилась в декабре до 11,9% (по сравнению с пиком в 17,8% в апреле 2022 года). Инфляционные ожидания населения остаются на повышенном уровне, а потребительский спрос сдержанным.
По прогнозу Банка России в 2023 году годовая инфляция снизится до 5–7% и вернется к целевому значению в 4% в 2024. Центробанк будет принимать дальнейшие решения по ключевой ставке с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели.
Внешние условия для российской экономики остаются сложными и значительно ограничивают торговую деятельность.
Показатель | 2021 | 2022П | 2023П |
---|---|---|---|
ВВП Москвы, реальный уровень | 5,8% | -2,1% | 2,8% |
ВВП Россия, реальный уровень | 4,7% | -2,9% | -2,4% |
Курс доллара США к рублю, в среднем за год | 73,7 | 68,2 | 70,0 |
![2. Оборот розничной торговли.png 2. Оборот розничной торговли.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/481/w2wi773rpqnqypxnez92u83q7hs7f2jx/2.%20Оборот%20розничной%20торговли.png)
Предложение. Москва
Общая площадь ТЦ, открытых в 2022 г. в России, является минимальной за последние пять лет. Так, из прогнозируемых по состоянию на начало 2022 года 195 тыс. кв.м торговых площадей (1/3 от заявленного годом ранее объема) построены 173 тыс. кв.м (104 тыс. кв.м в Москве и 69 тыс. кв.м в регионах).
В Москве новое предложение целиком сформировано за счет ТЦ «районного» формата (GLA 5-20 тыс. кв.м) – как в виде отдельных объектов, так и в составе МФК. Среди них, например, объект MR Group ТЦ «Discovery», торговые центры ADG Group «Место встречи Байконур», «Место встречи Экран» и «Место встречи Орбита», а также «Солнце Москвы» от ГК «Регионы» и «Сказка», которым владеет «Центринвест». Строительство 110 тыс. кв.м новых площадей в Москве перенесено на 2023- 2024 годы.
![3. Обеспеченность торговыми площадями по административным округам Москвы.png 3. Обеспеченность торговыми площадями по административным округам Москвы.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/242/4fl36chxt2xx4pzdmtpzatk4ue00m6lh/3.%20Обеспеченность%20торговыми%20площадями%20по%20административным%20округам%20Москвы.png)
![вц.png вц.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/4e3/fh4t1r3vpocbl5hzifddutf7vmxyf2rp/вц.png)
Предложение. Регионы
В регионах России в 2022 году было введено порядка 69 тыс. кв. м торговых площадей. В основном, новое строительство представляло собой расширение уже существующих объектов. Так, были открыты третья очередь ТЦ «Макси Молл» в Хабаровске и вторая очередь ТЦ «Батон» в Новочеркасске. Помимо этого, открыта первая очередь многофункционального центра «Эспланада» в Перми.
В целом, на 2023 год заявлено открытие около 303 тыс. кв.м торговых площадей (133 тыс. кв.м в Москве и 170 тыс. кв.м в регионах). Однако сохраняющийся высокий уровень риска в экономике продолжит корректировать планы девелоперов и может привести ко сдвигу сроков ввода объектов. Все устаревшие ТЦ будут трансформироваться в специализированные форматы: развлекательные, мебельные, дискаунтеры. С высокой вероятностью, будет практиковаться снос и редевелопмент таких объектов в жилье. Дополнительно, торговые площади могут быть использованы под размещение складов или производств.
![4. Структура предложения торговых центров в регионах, по размеру.png 4. Структура предложения торговых центров в регионах, по размеру.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/69a/kcy7f43g7ax2t7wkdjmm8ifckx8o952o/4.%20Структура%20предложения%20торговых%20центров%20в%20регионах,%20по%20размеру.png)
Название | Город | GLA, кв. м | Девелопер |
---|---|---|---|
Мармелад | Череповец | 39 900 | ООО "НОРДСИТИ" |
Дружба | Уссурийск | 36 000 | Неизвестен |
МФК АРСИБ Тауэр | Тюмень | 27 000 | АРСИБ Холдинг Групп |
Броско Молл (II фаза) | Хабаровск | 35 000 | Невада-Центр |
Город | Обеспеченность торговыми площадями (кв.м / 1000 человек) |
---|---|
Самара | 707,5 |
Краснодар | 676,7 |
Екатеринбург | 673,3 |
Нижний Новгород | 596,0 |
Ростов-на-Дону | 496,8 |
Международные бренды
По состоянию на конец 2022 года, доля ритейлеров, которые объявили о прекращении деятельности или реструктуризации бизнеса составляет 37% и 41%, соответственно. Наиболее чувствительным для владельцев торговых центров стали уход IKEA и группы брендов H&M с российского рынка. Холдинг Inditex находится в процессе реструктуризации – закрывает менее рентабельные Massimo Dutti, Zara Home и Oysho, а также перезаключает контракты по оставшимся брендам на новое юридическое лицо и готовит открытие торговых точек на апрель/май.
Среди брендов, которые уже трансформировались – польские LPP (RE, Син, M, CR, XC) и CCC (Obuv), McDonald's (Вкусно и точка), французский L’Occitane (Л’Окситан), испанский Mango, Reebok (SneakerBOX), Samsonite (ЧемоданPRO), Sephora (выкуплена Иль де Ботэ) и другие. «Джамилько» выкупил бизнес британской Mothercare в России и их магазины начали возобновлять работу.
Иностранные ритейлеры, которые приняли решение выйти (в некоторых случаях – повторить выход) на российский рынок или расшириться − армянский Alex YVN, турецкие Ipekyol и Twist (через партнера), Enza Home и другие.
![5. Заявления компаний об их деятельности в России1, доля от общего количества брендов.png 5. Заявления компаний об их деятельности в России1, доля от общего количества брендов.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/84a/2bcrt02zvpk1x1m9474hnurizcvmc7p5/5.%20Заявления%20компаний%20об%20их%20деятельности%20в%20России1,%20доля%20от%20общего%20количества%20брендов.png)
![Screenshot_1.png Screenshot_1.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/4b3/6367o4rk6i2mkt0vjw6128jeq1n4o8nw/Screenshot_1.png)
Уровень свободных площадей
Доля свободных площадей в торговых центрах Москвы демонстрирует рост в IV кв. в связи с завершением процессов расторжения договоров аренды иностранными ритейлерами. По-прежнему сохраняются предпосылки для увеличения данного показателя – оптимизируют число торговых точек бренды Uniqlo, Adidas и OBI.
Одновременно с этим, российские fashion-ритейлеры успешно занимают освободившиеся пространства, расширяют свое присутствие на рынке и открывают флагманские точки продаж. Так, в 2022 году Москве состоялось открытие крупнейшего Lime в ТРЦ «Авиапарк» (1000 кв.м) и concept store Love Republic ТРЦ «Афимолл Сити» (720 кв.м). Увеличивают число торговых точек Gloria Jeans (+10%), а Melon Fashion Group работает над расширением ассортимента для увеличения средней площади магазинов (Zarina — до 600-800 кв м, Befree – до 2 500 кв. м, Sela — 700–900 кв. м.).
Значительный прирост свободных площадей в 2022 году произошел за счет прекращения деятельности IKEA в России. Возможности «заполнения» такого объема площадей (средняя площадь магазина – 40 тыс. кв.м) лимитированы, поэтому крайне важна кооперация ритейлеров и собственников торговых центров. Так, весной запланировано открытие мебельного центра «Мебельрум» (8 тыс. кв.м) в Авиапарке, где будут представлены более сотни брендов среди которых Ormatek, Askona, Стильные Кухни, MOON и др.
Торговые центры регионов менее зависимы от присутствия иностранных брендов, поэтому уровень вакансии в них по итогам 2022 года составил 5,6% (во II кв. 2022 года – 3,8%).
![6. Ук.png 6. Ук.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/cb6/3iji1lpq3ex9lyykinmsvm4t80yyscwz/6.%20Ук.png)
![7.png 7.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/7b2/9soa816f5qao6s4sfz6ko61at1rkp9gh/7.png)
Сделки
![Screenshot_13.jpg Screenshot_13.jpg](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/69f/tz5rpmkfhjdxh8ib06sdjl6ovpq4zp8o/Screenshot_13.jpg)
По итогам 2022 года и впервые за пятилетний период категория сервисы и развлечения «обогнали» традиционного лидера – fashionсегмент (одежда, обувь, аксессуары) – в структуре новых1 сделок2 по аренде помещений в торговых центрах.
- В категорию «Сервис» включены арендаторы, фокусирующиеся на предоставлении услуг – фитнесы, ремонтные мастерские, организации хранения (ячейки и боксы), салоны красоты, ПВЗ, медицинские центры, точки проката, образовательные программы, автосервисы и др. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в 2022 года составила 670 кв.м.
- К профилю «Развлечения» относятся всевозможные развлекательные центры для взрослых и детей, термы, боулинги, квесты, картинги и т.д. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в первом полугодии 2022 года составила 1950 кв.м.
Арендаторы этих профилей являются относительно выгодными для собственников торговых центров, так как формируют стабильный поток посетителей и/или занимают большие площади. Конверсия у данных арендаторов также выше – люди приходят за услугой, которую приобретут в большинстве случаев. К недостаткам данных арендаторов можно отнести невысокую ставку аренды, которая имеет ограничения по потенциалу роста.
1привлечение оператора не присутствующего на момент сделки в проекте (не продление договоров, не релокация)
2на основе сделок CORE.XP
Коммерческие условия
Все компании, приостановившие деятельность, продолжают частично выполнять обязательства по контрактам. Размер платежей на период приостановки - предмет коммерческих договоренностей между сторонами. Есть арендаторы, которые полностью оплачивают аренду, есть те, кто оплачивают арендную плату частично. По тем договорам аренды, где арендная плата была зафиксирована в виде процента от товарооборота, стороны договорились о размере платежа на основании за аналогичные периоды прошлого года.
Спрос со стороны арендаторов на изменение коммерческих условий в сторону снижения арендной ставки до конца года не встречал массового отклика собственников, однако в IV квартале «встречное движение» началось. В особенности, это характерно для недавно открытых торговых центров.
Мы ожидаем, что прайм-ставки аренды1 в следующем году будут снижаться. По действующим ТЦ падение арендной ставки составляет порядка 10%, по новым ТЦ –до 25%. «Минимум» будет пройден в первом полугодии 2023 года, далее рынок перейдет в фазу восстановления.
При проведении реструктуризации брендов, уровень риска недополучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ритейлеров будут увеличены (на 5-10%). У владельцев ТЦ также есть стратегическая задача по включению онлайн-заказов в товарооборот физического магазина.
![9. Динамика прайм-ставок аренды в ТЦ Москвы.png 9. Динамика прайм-ставок аренды в ТЦ Москвы.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/723/hrekzfyk3d00ac2hd8thf1imoxefkf61/9.%20Динамика%20прайм-ставок%20аренды%20в%20ТЦ%20Москвы.png)
Прогнозы в отношении развития ритейла
![10. Google Mobility Index для России.png 10. Google Mobility Index для России.png](https://back.rentnow.ru/upload/medialibrary/203/lx85vh33ntuumh02o43362tqtlz40l92/10.%20Google%20Mobility%20Index%20для%20России.png)
Методология
Термины и определения
Общий объем предложения
В объем предложения включены объекты с арендопригодной торговой площадью (GLA) более 5 тыс. кв. м, расположенные в Москве и Московской области в пределах 10 км от МКАД.
Топовые ТЦ
Объекты с GLA более 30 тыс. кв. м, характеризующиеся ставками аренды более 100 тыс. руб. /кв. м/год и повышенным спросом со стороны международных ретейлеров.
Ключевые ТЦ
Коммерчески успешные торговые центры, характеризующиеся GLA более 30 тыс. кв. м, высокими ставками аренды, а также высокими показателями посещаемости.
Прайм-ставка аренды в ТЦ
С IV кв. 2017 г. расчет ведется на основании ставок аренды для помещений 150 кв. м профиля одежда/обувь, расположенных на первом этаже.
Ставка аренды
Как правило, арендный платеж состоит из базовой ставки, расходов на эксплуатацию и маркетинг и/или % от товарооборота. Для некоторых сетей, являющихся якорями в своих категориях, базовая арендная плата отсутствует (за исключением топовых торговых центров, в которых для всех операторов имеется базовый платеж).
Данные из предыдущих отчетов не могут быть использованы для сравнения между собой ввиду возможных изменений в методологии, для получения ретроспективных данных обращайтесь в отдел исследований CORE·XP.