Замещение ушедших иностранных брендов будет происходить в течение 1-2 лет, IV кв. 2022

Надежда Цветкова, директор, руководитель отдела аренды торговых площадей:

«Мы ожидаем, что прайм-ставки аренды¹ в 2023 году будут снижаться. По действующим ТЦ падение арендной ставки составит порядка 10%, по новым ТЦ – до 25%. «Минимум» будет пройден в первом полугодии 2023 года, далее рынок перейдет в фазу восстановления. При проведении реструктуризации брендов, уровень риска недополучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ритейлеров будут увеличены (на 5-10%)»

Основные макроэкономические показатели

Несмотря на высокий уровень роста потребительских цен в марте-апреле 2022 года, годовая инфляция существенно снизилась в декабре до 11,9% (по сравнению с пиком в 17,8% в апреле 2022 года). Инфляционные ожидания населения остаются на повышенном уровне, а потребительский спрос сдержанным.

По прогнозу Банка России в 2023 году годовая инфляция снизится до 5–7% и вернется к целевому значению в 4% в 2024. Центробанк будет принимать дальнейшие решения по ключевой ставке с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели.

Внешние условия для российской экономики остаются сложными и значительно ограничивают торговую деятельность.

Предложение. Москва

Общая площадь ТЦ, открытых в 2022 г. в России, является минимальной за последние пять лет. Так, из прогнозируемых по состоянию на начало 2022 года 195 тыс. кв.м торговых площадей (1/3 от заявленного годом ранее объема) построены 173 тыс. кв.м (104 тыс. кв.м в Москве и 69 тыс. кв.м в регионах).

В Москве новое предложение целиком сформировано за счет ТЦ «районного» формата (GLA 5-20 тыс. кв.м) – как в виде отдельных объектов, так и в составе МФК. Среди них, например, объект MR Group ТЦ «Discovery», торговые центры ADG Group «Место встречи Байконур», «Место встречи Экран» и «Место встречи Орбита», а также «Солнце Москвы» от ГК «Регионы» и «Сказка», которым владеет «Центринвест». Строительство 110 тыс. кв.м новых площадей в Москве перенесено на 2023- 2024 годы.

Предложение. Регионы

В регионах России в 2022 году было введено порядка 69 тыс. кв. м торговых площадей. В основном, новое строительство представляло собой расширение уже существующих объектов. Так, были открыты третья очередь ТЦ «Макси Молл» в Хабаровске и вторая очередь ТЦ «Батон» в Новочеркасске. Помимо этого, открыта первая очередь многофункционального центра «Эспланада» в Перми.

В целом, на 2023 год заявлено открытие около 303 тыс. кв.м торговых площадей (133 тыс. кв.м в Москве и 170 тыс. кв.м в регионах). Однако сохраняющийся высокий уровень риска в экономике продолжит корректировать планы девелоперов и может привести ко сдвигу сроков ввода объектов. Все устаревшие ТЦ будут трансформироваться в специализированные форматы: развлекательные, мебельные, дискаунтеры. С высокой вероятностью, будет практиковаться снос и редевелопмент таких объектов в жилье. Дополнительно, торговые площади могут быть использованы под размещение складов или производств.

Международные бренды

По состоянию на конец 2022 года, доля ритейлеров, которые объявили о прекращении деятельности или реструктуризации бизнеса составляет 37% и 41%, соответственно. Наиболее чувствительным для владельцев торговых центров стали уход IKEA и группы брендов H&M с российского рынка. Холдинг Inditex находится в процессе реструктуризации – закрывает менее рентабельные Massimo Dutti, Zara Home и Oysho, а также перезаключает контракты по оставшимся брендам на новое юридическое лицо и готовит открытие торговых точек на апрель/май.

Среди брендов, которые уже трансформировались – польские LPP (RE, Син, M, CR, XC) и CCC (Obuv), McDonald's (Вкусно и точка), французский L’Occitane (Л’Окситан), испанский Mango, Reebok (SneakerBOX), Samsonite (ЧемоданPRO), Sephora (выкуплена Иль де Ботэ) и другие. «Джамилько» выкупил бизнес британской Mothercare в России и их магазины начали возобновлять работу.

Иностранные ритейлеры, которые приняли решение выйти (в некоторых случаях – повторить выход) на российский рынок или расшириться − армянский Alex YVN, турецкие Ipekyol и Twist (через партнера), Enza Home и другие.

Уровень свободных площадей

Доля свободных площадей в торговых центрах Москвы демонстрирует рост в IV кв. в связи с завершением процессов расторжения договоров аренды иностранными ритейлерами. По-прежнему сохраняются предпосылки для увеличения данного показателя – оптимизируют число торговых точек бренды Uniqlo, Adidas и OBI.

Одновременно с этим, российские fashion-ритейлеры успешно занимают освободившиеся пространства, расширяют свое присутствие на рынке и открывают флагманские точки продаж. Так, в 2022 году Москве состоялось открытие крупнейшего Lime в ТРЦ «Авиапарк» (1000 кв.м) и concept store Love Republic ТРЦ «Афимолл Сити» (720 кв.м). Увеличивают число торговых точек Gloria Jeans (+10%), а Melon Fashion Group работает над расширением ассортимента для увеличения средней площади магазинов (Zarina — до 600-800 кв м, Befree – до 2 500 кв. м, Sela — 700–900 кв. м.).

Значительный прирост свободных площадей в 2022 году произошел за счет прекращения деятельности IKEA в России. Возможности «заполнения» такого объема площадей (средняя площадь магазина – 40 тыс. кв.м) лимитированы, поэтому крайне важна кооперация ритейлеров и собственников торговых центров. Так, весной запланировано открытие мебельного центра «Мебельрум» (8 тыс. кв.м) в Авиапарке, где будут представлены более сотни брендов среди которых Ormatek, Askona, Стильные Кухни, MOON и др.

Торговые центры регионов менее зависимы от присутствия иностранных брендов, поэтому уровень вакансии в них по итогам 2022 года составил 5,6% (во II кв. 2022 года – 3,8%).

Сделки

По итогам 2022 года и впервые за пятилетний период категория сервисы и развлечения «обогнали» традиционного лидера – fashionсегмент (одежда, обувь, аксессуары) – в структуре новых¹ сделок² по аренде помещений в торговых центрах.

• В категорию «Сервис» включены арендаторы, фокусирующиеся на предоставлении услуг – фитнесы, ремонтные мастерские, организации хранения (ячейки и боксы), салоны красоты, ПВЗ, медицинские центры, точки проката, образовательные программы, автосервисы и др. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в 2022 года составила 670 кв.м.
• К профилю «Развлечения» относятся всевозможные развлекательные центры для взрослых и детей, термы, боулинги, квесты, картинги и т.д. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в первом полугодии 2022 года составила 1950 кв.м.

Арендаторы этих профилей являются относительно выгодными для собственников торговых центров, так как формируют стабильный поток посетителей и/или занимают большие площади. Конверсия у данных арендаторов также выше – люди приходят за услугой, которую приобретут в большинстве случаев. К недостаткам данных арендаторов можно отнести невысокую ставку аренды, которая имеет ограничения по потенциалу роста.

1привлечение оператора не присутствующего на момент сделки в проекте (не продление договоров, не релокация)
2на основе сделок CORE.XP

Коммерческие условия

Все компании, приостановившие деятельность, продолжают частично выполнять обязательства по контрактам. Размер платежей на период приостановки - предмет коммерческих договоренностей между сторонами. Есть арендаторы, которые полностью оплачивают аренду, есть те, кто оплачивают арендную плату частично. По тем договорам аренды, где арендная плата была зафиксирована в виде процента от товарооборота, стороны договорились о размере платежа на основании за аналогичные периоды прошлого года.

Спрос со стороны арендаторов на изменение коммерческих условий в сторону снижения арендной ставки до конца года не встречал массового отклика собственников, однако в IV квартале «встречное движение» началось. В особенности, это характерно для недавно открытых торговых центров.

Мы ожидаем, что прайм-ставки аренды¹ в следующем году будут снижаться. По действующим ТЦ падение арендной ставки составляет порядка 10%, по новым ТЦ –до 25%. «Минимум» будет пройден в первом полугодии 2023 года, далее рынок перейдет в фазу восстановления.

При проведении реструктуризации брендов, уровень риска недополучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ритейлеров будут увеличены (на 5-10%). У владельцев ТЦ также есть стратегическая задача по включению онлайн-заказов в товарооборот физического магазина.

Прогнозы в отношении развития ритейла

Методология

Термины и определения

Общий объем предложения
В объем предложения включены объекты с арендопригодной торговой площадью (GLA) более 5 тыс. кв. м, расположенные в Москве и Московской области в пределах 10 км от МКАД.

Топовые ТЦ
Объекты с GLA более 30 тыс. кв. м, характеризующиеся ставками аренды более 100 тыс. руб. /кв. м/год и повышенным спросом со стороны международных ретейлеров.

Ключевые ТЦ
Коммерчески успешные торговые центры, характеризующиеся GLA более 30 тыс. кв. м, высокими ставками аренды, а также высокими показателями посещаемости.

Прайм-ставка аренды в ТЦ
С IV кв. 2017 г. расчет ведется на основании ставок аренды для помещений 150 кв. м профиля одежда/обувь, расположенных на первом этаже.

Ставка аренды
Как правило, арендный платеж состоит из базовой ставки, расходов на эксплуатацию и маркетинг и/или % от товарооборота. Для некоторых сетей, являющихся якорями в своих категориях, базовая арендная плата отсутствует (за исключением топовых торговых центров, в которых для всех операторов имеется базовый платеж).

Данные из предыдущих отчетов не могут быть использованы для сравнения между собой ввиду возможных изменений в методологии, для получения ретроспективных данных обращайтесь в отдел исследований CORE·XP.