Обзор рынка торговых центров Москвы, IV кв. 2021

Рынок торговых центров продолжает восстановление

Предложение торговых площадей: 26,4 млн кв. м

• Москва: 6,7 млн кв. м (+4% относительно 2020 года)
• Регионы: 19,7 млн кв. м (+2% относительно 2020 года)

Ввод новых площадей в 2021 году: 744,1 тыс. кв. м

• Москва: 282,3 тыс. кв. м (+19% относительно 2020 года)
• Регионы: 461,8 тыс. кв. м (+57% относительно 2020 года)

Средняя обеспеченность торговыми площадями:

• Москва: 532,7 кв. м/1000 человек
• Города РФ (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга): 302,2 кв. м/1000 человек

Торговые центры России

Общая площадь ТЦ, открытых в 2021 г. в России, составляет порядка 744 тыс. кв. метров. Это на 39% больше, чем в 2020 году. Данный показатель является вторым по величине за всю историю наблюдений за рынком (предыдущий рекорд был зафиксирован в 2019 году). При этом, в Москве объем введенных в эксплуатацию GLA-площадей вырос на 19% по сравнению с 2020 годом, а в регионах на 57%.

Характер объектов отличается в зависимости от рынка. В регионах превалируют крупномасштабные проекты, тогда как в Москве новое предложение формируют современные форматы с меньшей средней площадью объекта. Так, например, в результате реконструкции старых советских кинотеатров в Москве появились районные торговые центры.

Новое строительство 2022 года будет преимущественно формироваться за счет объектов меньшей площади. Средняя GLA-площадь новых проектов в Москве составит порядка 13 тысяч квадратных метров, в регионах – 35 тысяч. В целом, площадь ТЦ, планируемых к вводу в 2022 году, варьируется от 5 до 54 тысяч квадратных метров в столице и от 10 тысяч до 69 тысяч квадратных метров в других городах России.

Многие ранее построенные ТЦ запланировали реконцепцию (например, ТРК «Европолис Ростокино» и «FORT Отрадное» в Москве, ТЦ«Коллаж» в Пензе), необходимую для адаптации под интересы сегодняшнего потребителя. Все большее внимание уделяется зонам благоустройства и отдыха, созданию общественных пространств, продолжается дальнейшее увеличение доли сегмента кафе и ресторанов, а также развлекательной составляющей. Расширяется пул арендаторов, которые способствуют стабильному уровню посещаемости (фермерские продуктовые лавки, операторы сферы услуг, пункты выдачи, спортивный досуг, офисная функция, образование), что особенно важно в текущих реалиях.

Основные макроэкономические показатели

Рост мирового ВВП (на 5,9% в 2021 году2 ), динамика цен на нефть (в конце декабря 2021 года цена на нефть марки Urals выросла до 76,8 долл. США за баррель по сравнению с 49,1 долл. США за баррель в конце прошлого года), а также бум кредитования внутри страны положительно повлияли на рост экономики: по оценке Oxford Economics в 2021 году ВВП России вырос на 4,2%.

Несмотря на сохранение некоторой неопределенности в связи с продолжением пандемии коронавируса, в 2021 году мы наблюдали не только увеличение ВВП России, но и рост потребительской активности: по данным Росстата в январеоктябре 2021 года оборот розничной торговли вырос на 16,2% по отношению к соответствующему периоду предыдущего года. Кроме того по предварительной оценке Росстата в III кв. 2021 года реальные доходы населения России выросли на 7,6% в годовом сопоставлении.

Один из главных сдерживающих факторов экономики России – высокая инфляция: по оценкам Росстата рост потребительских цен в 2021 году составил 8,4%, что является максимумом с 2015 года. По прогнозу Банка России, с учетом проводимой денежно-кредитной политики, в 2022 году инфляция снизится и будет находиться на уровне 4%, в связи с чем ожидается рост ключевой ставки как инструмента борьбы с ростом потребительских цен. Напомним, что на конец 2021 года, после декабрьского повышения на 100 б.п., она составляла 8,5%.

Посещаемость

Уровень посещаемости торговых центров – ключевой фактор, определяющий развитие ситуации в сегменте. Арендаторам и арендодателям в торговых центрах пришлось продолжить существование в реальности периодических волн Covid-19 и введения ограничений.

По данным Google Mobility Index* трафик посетителей в торговых центрах все еще находится на низком уровне. Амплитуда волн спада трафика к концу 2021 года постепенно сокращается. Средний уровень посещаемости ТЦ в России в IV квартале традиционно увеличился в декабре. Посещаемость торговых центров в Москве все еще ниже контрольных значений, однако так же демонстрирует тенденцию к нормализации.

Низкий трафик характеризуется более высокой конверсией – тот, кто пришёл в торговый центр, с наибольшей вероятностью совершит покупку. Ранее озвученные планы по введению QR-кодов на территории России были приостановлены. Тем не менее, регионы оставляют за собой право на введение ограничений. Потенциальное снижение трафика в таком случае будет краткосрочным, о чем свидетельствует статистика посещаемости ТЦ регионов (например, Kazan Mall в октябре-декабре 2021 года).

При растущих темпах вакцинации населения и дальнейшей нормализации ситуации количество посетителей объектов ритейла вернется на уровень до пандемии. Такая ситуация уже наблюдается на западных рынках.

*Данные Индекса показывают, как меняются частота и длительность пребывания жителей в торговых и досуговых локациях по сравнению с контрольным значением. В качестве контрольного используется медианное значение, рассчитанное за период с 3 января по 6 февраля 2020 года.

Торговые центры Москвы

Объемы строительства торговых площадей в 2021 выросли. Новое предложение формировали торговые центры как суперрегионального, так и окружного и районного форматов. Лидирующим административным округом по объему ввода торговых площадей стал ВАО (благодаря ТРЦ «Город Косино»). Особенностью 2021 года стало также и то, что знаковые торговые объекты открывались в ЦАО – Павелецкая Плаза и Смоленский Пассаж 2.

Несмотря на высокие темпы строительства, средний уровень вакантных площадей в торговых центрах сократился и в 2021 году составил 7,1%. При этом сокращение доли вакантных площадей характерно не только для старых ТЦ, но также и для ТЦ 2020 и 2021 годов ввода. Так, свободные площади в торговых объектах 2020 года сократились с 48% (I кв. 2020) до 15,5% (IV кв. 2021), а в ТЦ 2021 года этот показатель сократился с 62% до 11,9% за прошедший период. Основным драйвером улучшения является постепенное улучшение трафика, адаптация рынка к кризисным реалиям и появление новых категорий арендаторов. В 2022 тренд на сокращение свободных торговых помещений продолжится. Мы прогнозируем возвращение среднего уровня свободных площадей к уровню 2019 года (6%).

Торговые центры Москвы

Спрос

Структура арендаторов в 2021 году заметно изменилась. Появились новые нестандартные для торговых объектов категории, а также произошло общее перераспределение лидирующих позиций (График 5).

В 2021 году на рынке торговых центров наибольшую активность традиционно демонстрируют fashion-ритейлеры. Несмотря на вводимые ограничения, устойчивый спрос сохраняют представители фуд-ритейла. На долю арендаторов сегмента быстрого питания пришлось порядка 16% от общего количества совершенных сделок.

Торговые центры все больше смещаются в сторону многофункциональности. В них появляются пространства для работы и спорта, а также трансформируются привычные концепции брендовых магазинов.

Так, в структуре сделок этого года фигурируют коворкинги – например, 3208 кв. метров в ТЦ «Сотый» (г. Москва) и 4197 кв. метров в ТЦ «Золотое Яблоко» (г. Казань). Тренд на совмещение рабочих и торгово-развлекательных форматов поддерживает ТРК «Красный кит» (г. Мытищи). В нем запустился пилотный проект капсульных переговорных.

Тренд на многофункциональность продолжают новые объекты. Так, открывшийся в 2021 году ТРЦ «Флотилия» вблизи станции метро «Водный стадион» обладает активити-холлом – пространством для тренировок, соревнований и иных мероприятий.

Мы ожидаем, что трансформации подобного рода будут продолжатся и видим в этом позитивный тренд на увеличение привлекательности ТРЦ.

Международные бренды

В 2021 году активность международных брендов сохранилась на уровне предыдущего года. На российский рынок вышло 16 новых операторов. В IV квартале состоялось открытие первого магазина Arket в ТЦ «Метрополис», где совмещено не только шопинг-пространство, но и кафе, а также магазин товаров для дома. Ранее свои первые бутики открыли люкс-бренды Bally (ТЦ «Крокус Сити Молл»), Dior (ТЦ «Европейский») и Eleventy (ТЦ «Времена Года»). Superdry и Miss Sixty перезапустили свои концепции в Москве - Superdry вышел на рынок в формате аутлета, а бренд Miss Sixty открыл два магазина в ТЦ «Авиапарк» и «Метрополис».

Три международных бренда объявили о приостановлении своей деятельности в России. Среди них английский бренд Arcadia Group, американский Bath & Body Works и косметический бренд из Японии Shu Uemura.

В 2022 году ожидается выход на рынок ряда брендов, среди которых испанский магазин одежды Bimba y Lola, турецкий джинсовый магазин Loft Jeans и японский бренд обуви Kenkoh, которые планируют открытие своих концепций в России. Также в скором времени ожидается открытие парфюмерного бутика Vilhelm Paurfumerie в районе Патриарших прудов, где сейчас ведутся ремонтные работы.

Коммерческие условия

Ситуация на рынке торговых центров Москвы постепенно улучшается. Мы наблюдаем сокращение доли свободных торговых площадей, постепенный рост средней ставки аренды в ключевых ТЦ1 . Прайм-ставка аренды2 в топовых 3 торговых центрах по итогам IV квартала сохранилась на уровне III квартала и составила 200,3 тыс. руб за квадратный метр в год. Ключевые торговые центры продолжают оставаться лидерами по показателю потребительского трафика.

В периоды локдаунов собственники готовы идти на разумные и логичные, но краткосрочные уступки, что позволяет им сохранить свой пул арендаторов и снизить риски роста доли свободных площадей.

В дальнейшем мы ожидаем нормализацию ситуации и продолжение восстановления арендных ставок, которые могут достичь допандемийного уровня. Так, прогнозируемая арендная ставка в ТОП-5 ТЦ в 2022 году вырастет на 9% и составит 218 тыс. руб. за кв. метр в год. Средняя же ставка в ключевых ТЦ достигнет уровня 85 тыс. руб. за кв. метр в год (+2,4%).

Методология

Общий объем предложения

В объем предложения включены объекты с арендопригодной торговой площадью (GLA) более 5 тыс. кв. м, расположенные в Москве и Московской области в пределах 10 км от МКАД.

Топовые ТЦ

Топ-5 торговых центров с индексом посещаемости более 1 000 чел / 1 000 кв. м, расположенные в радиусе 5 км от Кремля.

Ключевые ТЦ

Коммерчески успешные торговые центры Москвы, характеризующиеся высокими ставками аренды, а также высокими показателями посещаемости.

Премиальная ставка аренды в ТЦ

С IV кв. 2017 г. расчет ведется на основании ставок аренды для помещений 150 кв. м профиля одежда/обувь, расположенных на первом этаже.

Ставка аренды

Как правило, арендный платеж состоит из базовой ставки, расходов на эксплуатацию и маркетинг и/или % от товарооборота. Для некоторых сетей, являющихся якорями в своих категориях, базовая арендная плата отсутствует (за исключением топ-3 торговых центров, в которых для всех операторов имеется базовый платеж).

Данные из предыдущих отчетов не могут быть использованы для сравнения между собой в виду возможных изменений в
методологии. Для получения ретроспективных данных обращайтесь в отдел исследований CBRE.